พลัส พร็อพเพอร์ตี้เป็นโบรกเกอร์อสังหาฯ ที่อยู่ในวงการมานาน เราเห็นเทรนด์ 5 ปีย้อนหลังซึ่งลูกค้าเรารุ่นพ่อทำแล้วลูกก็มาทำ ตอนนั้นคิดแค่โอว์นเนอร์หรือเจ้าของทำไมอายุน้อยจัง อายุ 20 ปลาย ๆ จนถึงไม่เกิน 40 ปี เด็กรุ่นใหม่โตเร็ว ความคิดความอ่านเร็ว

เรียนหนังสือจบอยากทำอะไร คำตอบตอนนี้ส่วนใหญ่อยากทำธุรกิจส่วนตัว

ประเด็นอยู่ที่ถ้ามีเงินน้อยหน่อยมาทำร้านกาแฟ มีเงินเยอะขึ้นมาหน่อยทำโรงแรม บัดเจตโฮเทลบ้าง โรงแรมแคปซูลบ้าง แต่ถ้าทำอสังหาฯ สัก 1 โครงการ ใช้เวลาน้อยกว่าและจบแล้วจบเลย กำไรว่ามาเลย 10-20 ล้านภายในเวลาสัก 2 ปี

ทั้งนี้ โดยพื้นฐานผู้ลงทุนต้องมีสตังค์ บางคนเคยทำอสังหาฯ มาแล้วทั้งแนวราบแนวสูง แต่ทำเลอยู่นอกเมืองก็ขยับเข้ามาในเมืองมากขึ้น หรือพ่อแม่มีเงินทำธุรกิจอาหารทะเล เครื่องใช้ไฟฟ้า ธุรกิจก่อสร้าง รุ่นลูกก็ขยายไลน์ออกมาทำอสังหาฯ

หรือบางกรณีครอบครัวทำอสังหาฯ อยู่แล้ว แต่ทำโครงการแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ เจ้าตัวมีแนวคิดอยากทำอะไร เป็นโมเดลใหม่ของธุรกิจครอบครัว อยากทำคอนโดมิเนียม เทรนด์เหล่านี้เราต้องตั้งรับและทำการบ้านมากขึ้นว่าจะสนองตอบตลาดยังไง

ปัจจุบัน เรามีลูกค้ากลุ่มนี้ 12 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 12,000 ล้านบาท เฉลี่ยโครงการละ 500-1,000 ล้านบาท พื้นที่ยังกระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ เพราะเป็นตลาดใหญ่มาก

ส่วนหัวเมืองต่างจังหวัด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นเขาทำกันเองอยู่ ในหัวเมืองย่อยโลคอล ดีเวลอปเปอร์ก็แข็งแรงมาก โดยเฉพาะเขามีแลนด์แบงก์ราคาถูกมาก บางทีบริษัทในกรุงเทพฯ อยากเข้าไปแต่สู้ไม่ได้เรื่องต้นทุนที่ดิน แผนธุรกิจพลัสฯ ถ้าไปต่างจังหวัดคงเริ่มที่หัวหินเพราะชำนาญพื้นที่พอสมควร

พลัสฯ วางแผนธุรกิจไว้ว่าภายใน 3 ปี (2560-2562) จะเพิ่มลูกค้า Young Developer จากปีนี้เป้า 7 โครง เพิ่มเป็น 20 โครงการในปี"62 ในระหว่างหาลูกค้าเราก็ต้องสร้างทีมเหมือนกัน เพราะถ้าเราต้องการ 20 โครงการในอีก 3 ปีหน้า ทีมงานคนรุ่นใหม่ที่เป็น VP Manager ต้องการแน่ ๆ

- ทำเลพัฒนาโครงการ

ทำเลไม่จำเป็นต้องเกาะแนวรถไฟฟ้าเพราะสู้รายใหญ่ไม่ได้ ลงทุนครั้งละ 500-1,000 ล้าน หาทำเลไม่ไกลรถไฟฟ้ารัศมี 500-600 เมตร ใกล้ซูเปอร์มาร์เก็ต เช่น เข้าไปในซอยสุขุมวิท 64 ลึก 1 กม. ขายเร็ว มีลูกค้าเราทำโครงการอยู่จะโอนแล้ว

แนวคิดลูกค้าเกิน 80% ต้องการทำต่อเนื่อง หลายคนตัดปัญหาถ้าไม่ถนัดงานขายเพราะอาจใช้เวลาในการปิดโครงการ ยกมาร์เก็ตติ้งให้เราทำ ส่วนใหญ่ค่อนข้างโชคดี ลูกค้าเดิม ๆ ใช้เรา ใช้ซ้ำ (ยิ้ม) เวลาเราเข้าไปคุยไปในฐานะเป็นพาร์ตเนอร์กับเขา เพียงแต่อาจไม่ได้ลงเงินเป็นหุ้นส่วน แต่เป็นพันธมิตรธุรกิจเป็นส่วนหนึ่งของการทำงานให้เกิดซักเซสเซอร์ขึ้นมา

เรารับงาน 1 โครงการเหมือนไปเฝ้าเงินกู้ให้เขา โครงการต้องใช้เงินกู้ต้องตอบโจทย์แบงก์ต้องการอะไรบ้าง สิ่งที่ต้องการคือยอดขาย ต้องการแพตเทิร์นในการบริหารจัดการธุรกิจ เราเข้าไปช่วยวางแผนการขาย เช่น คอนโดฯ ที่มีห้องเกิน 100-200 ห้องต้องวางแผนเปิดมุมโน้นมุมนี้

- บริษัทถนัดคอนโดฯ

เราถนัดทุกอย่าง แต่ได้เงินเร็วก็คอนโดฯ นี่แหละ ทำให้จบใน 18 เดือนก็สวย ถ้านานหน่อยไม่เกิน 2 ปี ถือว่าสั้นเนาะ อยู่ ๆ ผมหาเงินได้ 20 ล้านสำหรับนักลงทุนใหม่

ถามว่าเราคอมมิตเมนต์อะไรบ้าง เราทำแผนการขายให้ดูก่อนว่าโอเคหรือเปล่า เซลฟอร์แคสต์ จากสภาพเศรษฐกิจที่เป็นไปได้จริง

แผนการตลาดมาคู่กับการใช้เงิน ซึ่งเจ้าของต้องทำเองด้วย เพราะถ้าไม่ทำมาร์เก็ตติ้งเลยจะเกิดปัญหา เพราะคิดว่าพลัสฯมาช่วยแล้วตัวเองไม่ต้องทำการตลาดเลยแล้วอยากประสบความสำเร็จ มันเป็นไปไม่ได้

- สูตรสำเร็จแผนธุรกิจ

แน่นอนว่า NP (Net Profit กำไรสุทธิ) 10% แปลงที่ดินขนาดต่ำกว่า 1 ไร่ก็ทำมาแล้ว ขนาด 231 ตารางวาลึกทำเลในซอยสุขุมวิท ทำแค่ 40 ยูนิต ไม่มีที่จอดรถแต่ทำไมเราทำ เพราะมีลูกค้ากลุ่มไม่ใช้รถ สร้างมาให้ต่างชาติเช่า

ถ้าต้องการกำไร 20 ล้านต้องมีมูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท คำนวณแบบตัวเลขกลม ๆ นะ ด้านการขาย ปกติต้องทำแพลนให้ดู เช่น ควรมียอดขาย 30% ภายใน 3 เดือน 6 เดือน

การเตรียมตัวของลูกค้าก็ไม่มีอะไรมาก อย่างน้อยต้องมีที่ดินเข้ามาในมือ ถ้าไม่มีที่ดินหรือกำลังเล็งซื้อที่ดินแปลงไหนไว้ก็มานั่งคุยกัน

เรารับทำฟีสฯ (Phisibility-วิเคราะห์ความเป็นไปได้ธุรกิจ) ให้ ประเมินศักยภาพให้

ข้อสำคัญ ลูกค้าที่คิดว่าจับเสือมือเปล่ามาหาเรา บอกได้เลยว่าไม่ควร และบริษัทไม่รับก็มีด้วยนะ ถ้าอยากลงทุนอสังหาฯ ข้อแนะนำจะต้องมีทุนประเดิมส่วนหนึ่ง 30-50% อย่างน้อย ๆ ทุนขั้นต่ำควรมี 30% ของมูลค่าการก่อสร้างโครงการ

เช่น โครงการมูลค่า 100 ล้าน เป็นค่าก่อสร้าง 60 ล้าน ควรมี 30% ของ 60 ล้านหรือเท่ากับ 18 ล้าน จากนั้นถึงมาจ้างเรา โอเคจบ ซึ่งที่ผ่านมาเราเป็นที่ปรึกษาให้มูลค่าโครงการ 100 ล้านจนถึง 3,000-4,000 ล้าน

- เราเลือกลูกค้าไหม

มีค่ะ ทุกคนมีสิทธิ์คิดสิทธิ์ฝัน แต่ถ้าไม่เลือกแน่ ๆ คือ เราค่อนข้างระวังการสร้างตามกฎหมาย คำนึงในแง่มุมการสร้างบ้านมุมผู้บริโภคเป็นหลักด้วย เพราะผู้บริโภคหรือผู้ซื้อการสร้างบ้านหนึ่งหลังอาจมีแค่ครั้งเดียวในชีวิต ถ้าเจ้าของโครงการทำไม่ถูกต้องกลายเป็นเรื่องลำบากสำหรับผู้ซื้อในการพักอาศัย

เรื่องที่สอง การคาดหวังกับความเป็นจริง รับได้ไหวแค่ไหน เคยเห็นไหมนักลงทุนที่เอาความชอบตัวเองใส่เข้าไปเลยแต่ไม่ตอบโจทย์คนแถวนั้น เช่น ห้องชุดทำไมเล็กลง แต่ถ้าเล็กจนอยู่ไม่ได้ก็ไม่ไหวนะ ไม่ว่าราคาบ้าน 10 ล้าน 2 ล้าน คอนโดฯ 10 ล้านมันไม่ใช่แค่

เงินในกระเป๋าเขามีเท่าไหร่

การทำโครงการอสังหาฯ เป็นเรื่องละเอียดอ่อนมากกว่านั้น ต้องวางโจทย์ตอนผู้ซื้อเข้าไปพักอาศัยแล้วเป็นตัวตั้งด้วย ความสะดวกสบายที่ได้รับ ฟังก์ชั่นการใช้สอยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์

- ค่าใช้จ่ายมีอะไรบ้าง

ของพวกนี้รันอยู่ในฟีสฯ ราคาตลาดอยู่ที่ 2-3% อาจมีค่าโนว์ฮาวกับค่าใช้จ่ายต่างหาก ปกติถ้ามูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาทค่าฟี 3% แต่ถ้าโครงการมูลค่าสูงเกินพันล้านค่าฟีก็ถอยลงมาตามส่วน

แต่ที่แน่ ๆ คือวันแรกลูกค้าต้องเซ็นสัญญาก่อนเลย ส่วนที่เหลือเราเข้ามาดูแลด้านการขายและมาร์เก็ตติ้ง เรื่องที่ดินกับผู้รับเหมาก่อสร้างลูกค้ารับไป เราเป็นพาร์ตเนอร์

วัตถุประสงค์เราต้องการให้ลูกค้าได้กำไรสูงสุด เพราะพลัสฯมีรายได้ค่าคอมมิสชั่น ลูกค้าขายได้เยอะรายได้เราก็เยอะด้วย (หัวเราะ) สถิติราคาตอนยังเป็นแผนธุรกิจบนกระดาษกับตอนสร้างเสร็จและโอนราคาขยับ 10-20% ด้วยซ้ำ

ที่มา : Prachachat