เคยมีหลังบ้านถามมาว่า เป็นนักลงทุนมือใหม่อยากปล่อยเช่า แต่เขียนสัญญาไม่เป็น กลัวจะมีปัญหาตามมาภายหลัง...

        บางครั้งประสบการณืก็เป็นครูที่ดี แต่ถ้ามีแนวทางก็จะอุ่นใจกว่าเนอะ เพราะข่าวก็ออกบ่อย ลูกบ้าน ผู้เช่า สะสมขยะ ทำห้องรก ไม่ดูแลห้องให้เลย 5555

        ซึ่งถ้ามันเกิดเหตการณ์ไม่คาดฝันกับห้องที่เราปล่อยเช่าขึ้นแล้ว "สัญญาเช่า" เนี่ยแหละที่เป็นพระเอกในการช่วยรักษาผลประโยชน์ให้กับผู้ให้เช่าอย่างเรามากที่สุด

        เพราะสัญญาเช่า เป็นสัญญาลักษณะต่างตอบแทนระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” มีความสัมพันธ์กันในลักษณะที่ต่างฝ่ายต่างยึดถือกันเพื่อจุดประสงค์ของตนเอง 

        ของแบบนี้มันต้อง วิน-วิน ทั้งสองฝั่ง พูดง่าย ๆ ก็คือผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนกับผู้ให้เช่า เพื่อได้พักอาศัยหรือใช้พื้นที่ที่ตนได้ระบุลงในสัญญา 

        ส่วนผู้ให้เช่าเองก็ต้องให้สิทธิแก่ผู้เช่าในการครอบครองหรือทำประโยชน์ตามรายละเอียด ระยะเวลา และข้อกำหนดที่ได้ระบุลงในสัญญาเช่าบ้าน สัญญาเช่าที่ดิน หรือเช่าทรัพย์อื่น ๆ 

        โดยเนื้อหาที่ต้องระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนว่าเป็นสัญญาการเช่าทรัพย์ประเภทใด ระบุตำแหน่งที่ตั้ง รายละเอียดที่ดิน บ้าน ห้องต่าง ๆ เฟอร์นิเจอร์ให้ชัดเจน

        รวมถึงระบุข้อมูลส่วนบุคคลทั่วไปว่าผู้ให้เช่าคือใคร ผู้เช่าเป็นเป็นใคร ทำสัญญาที่ไหน ระยะเวลาการเช่าอยู่ และจำนวนเงินค่าเช่าในแต่ละงวดเป็นจำนวนเท่าไรด้วยนะ

        ทีนี้เรามาดูแบบเจาะลึกเป็นข้อ ๆ  กันเลยครับ ผมรวบรวมมาแล้วว่าเนื้อหาหลัก ๆ ตวรจะมี 6 ข้อนี้ระบุไว้อย่่างชัดเจนเพื่อให้ผู้เช่าอย่างเรามั่นใจ 555

1. ข้อมูลส่วนตัวทั่วไป

        รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ชื่อ-สกุล อายุ เบอร์โทรศัพท์ ที่อยู่ที่ติดต่อได้ รวมถึงเลขที่ห้องและที่อยู่คอนโด

2. ระยะเวลาเช่า

        ระบุวันที่เริ่มต้นเช่าและระบุวันเวลาว่าเช่าเป็นระยะเวลานานเท่าไร

3. รายละเอียดทรัพย์สินที่ปล่อยเช่า

        ทำการแนบท้ายรายการทรัพย์สินภายในห้อง ที่ปล่อยให้เช่าพร้อมกับห้อง ทั้งนี้รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ เช็กสภาพสิ่งของแต่ละชิ้นก่อนปล่อยเช่าและหลังจากผู้เช่าตกลงย้ายออก (ผู้เช่าและผู้ให้เช่าเห็นร่วมกัน) ให้ทั้งสองฝ่ายเก็บภาพไว้เป็นหลักฐาน ป้องกันสิทธิโดนเอารัดเอาเปรียบเรื่องการจ่ายค่าปรับของทั้งฝ่ายเจ้าของห้องและผู้เช่า ในกรณีเกิดความเสียหายจะปรับตามจำนวนเงินค่าซ่อมแซมที่ระบุไว้ในสัญญา

4. ความรับผิดชอบของผู้เช่า

        ชี้แจงรายละเอียด ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ห้องไม่ให้สกปรก และความเสียหายในกรณีที่ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย

5. การชำระเงิน

        จำนวนเงินที่จ่ายก่อนเข้าพัก แบ่งเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ค่ามัดจำ ค่าเช่าในแต่ละเดือน กำหนด วันที่และเวลาในการชำระเงินของทุก ๆ เดือน การคืนเงินมัดจำกรณีต่าง ๆ (ถ้ามี) ไม่ลืมระบุค่าปรับและขั้นตอนการทวงถามหรือการส่งหนังสือแจ้งหนี้ให้ชำระในกรณีชำระล่าช้า

6. ความรับผิดชอบกรณีทำผิดสัญญา

หัวข้อนี้ถือเป็นเนื้อหาสำคัญที่ควรระบุลงบนสัญญาเช่าคอนโดอย่างมาก เพื่อป้องกันฝ่ายใดฝ่านหนึ่งผิดสัญญา การให้เช่าโดยทรัพย์เป็นพื้นที่ส่วนตัวของผู้เช่า หากเกิดกรณีมีฝ่ายใดผิดสัญญาสามารถยกเลิกสัญญาได้ หรือหากผิดข้อตกลงกันอย่างร้ายแรงสามารถนำหลักฐานฉบับนี้ฟ้องร้องต่อศาลได้

แล้วถ้าผู้เช่าไม่ทำตามตาสัญญาควรทำไง

        หลายคนในฐานะผู้ให้เช่าอาจจะมีคอนโดที่ปล่อยเช่าได้ โดยไม่ติดภาระใด ๆ แต่ก็ยังมีอีกหลายคนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า 

        แต่เมื่อเกิดกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า อาจกระทบผู้ให้เช่าที่ต้องแบ่งเงินค่าเช่าไปผ่อนชำระกับทางธนาคาร ถ้าหากผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า จะต้องมีการแจ้งผู้เช่าตามขั้นตอน ดังนี้

1. กลับไปอ่านสัญญาเช่าคอนโดที่เขียนร่วมกัน มีเงื่อนไข ขั้นตอนการดำเนินการอย่างไร เช่น เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าจะต้องมีการติดตาม ทวงถามด้วยวาจา แต่ถ้าหากยังไม่จ่ายอีกก็มีสิทธิทำเป็นหนังสือแจ้งให้เจ้าของห้องทราบ เนื่องจากสัญญาจะมีการลงลายมือชื่อรับทราบทั้งสองฝ่าย สามารถดำเนินการตามขั้นตอนได้ จึงเป็นเหตุที่ว่าทำไมการเขียนสัญญาเช่าคอนโดต้องเขียนแบบรัดกุม
2. หากทำทุกอย่างตามที่ระบุในสัญญาแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่มีความเคลื่อนไหวใด ๆ สามารถแจ้งความได้ โดยการนำสัญญาและสำเนาหนังสือที่มีการส่งให้ผู้เช่าไปก่อนหน้านี้ แจ้งต่อเจ้าหน้าที่ ณ สถานีตำรวจ และแจ้งเพื่อไกล่เกลี่ยดำเนินการ (เจ้าหน้าที่ไม่ได้เรียกมาเพื่อขับไล่ เน้นการพูดคุยเจรจาร่วมกัน)
3. หากหลังจากแจ้งความแต่ผู้เช่ายังไม่มีวี่แววจะชำระเงินให้ สามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ โดยมีสิ่งที่ห้ามกระทำอย่างเด็ดขาด คือล็อกประตู กุญแจ หรือขนของผู้เช่าออกจากห้องเด็ดขาด (รุกล้ำพื้นที่ส่วนตัว) ควรดำเนินการตามขั้นตอนดีที่สุด

        และนอกจากนี้แล้วในขั้นตอนการทำสัญญานั้น บางทีเราก็ไม่สามารถใช้สัญญาฉบับเดิมกับทุก ๆ โครงการ ทุก ๆ อสังหาที่เราต้องการปล่อยเช่าได้นะ 

        เราจะต้องมีการเตรียมตัวให้ดี แก้ไขดัดแปรง ข้อมูล เนื้อหา ให้เหมาะสมกับอสังหาที่เราต้องการปล่อยเช่าและสถานการณ์ปัจจุบันของสภาพแวดล้อมด้วย อย่าลืมน้าาาาา บุยย