เวลาที่เราพูดถึง “ทองหล่อ” เรามักจะนึกถึงซอยสุขุมวิท 55 ซึ่งเป็น “ทำเลทอง” แห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
คำว่า “ทำเลทอง” ในที่นี้หมายถึง ที่อยู่อาศัย ร้านค้า ร้านอาหาร และอื่นๆ แทบทุกอย่าง เรียกได้ว่าขอให้อยู่ซอยนี้เถอะทำอะไรก็ดูจะคึกคักไปหมด
สาเหตุที่ทำให้ทำเล “ทองหล่อ” มีค่าเท่ากับ “ทำเลทอง” ก็มีอยู่หลายปัจจัย เช่น คนต่างชาติอยู่แถวนี้เยอะ คนไทยที่มีฐานะก็อยู่แถวนี้กันเยอะ แถมการคมนาคมก็สะดวก (รถไฟฟ้า - BTS) ถ้าไม่นับเรื่องรถติดที่มาพร้อมกับทำเลที่ดีอยู่แล้ว
ซอยสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อนั้นทำเลดี “ทั้งซอย” เลยนะครับ อย่าง ไอวี่ ทองหล่อ IVY Thonglor (ฝีมือของเจ๊วรรณาแห่ง The Politan Rive สมัยที่ยังอยู่พฤกษานั่นแหละ) ที่ทำเลอยู่เกือบจะถึงถนนเพชรบุรีแล้ว ก็ถือว่าเป็นไอเท็มที่หลายคนอยากได้เหลือเกิน
ส่งผลให้ที่ดินในซอยนี้จึงแพงเหลือเกิน เกินที่จะพัฒนาโครงการในระดับที่คนทั่วไปพอจะรับได้
หลายปีมานี้เราจึงเห็นการ “ข้ามฝั่ง” ของทำเลทองหล่อมากขึ้น โดยเฉพาะซอยสุขุมวิท 38 และ 36 ที่เรียกได้ว่าอยู่ติดกับรถไฟฟ้า สถานีทองหล่อ (BTS Thonglor) เช่นเดียวกัน
Ashton และ Morph 38 ของค่ายอนันดา เป็นไอเท็มที่เปิดขายเมื่อหลายปีก่อน ซึ่งทุกวันนี้กลายเป็นทรัพย์สินที่มีค่าของใครหลายคน ถึงแม้ว่าจะเปิดตัวในราคาแสนต้นๆ ต่อตารางเมตร (เมื่อหลายปีก่อนถือว่า “แพงมั่กๆ”) แต่ตอนนี้มูลค่ามากกว่านั้นมาก
ทุกวันนี้ซอยสุขุมวิท 38 และ 36 มีโครงการมาเปิดกันมากมายเลยนะครับ
ก็อย่างที่บอก ถึงแม้บางคนอาจจะบอกว่า “มันไม่ใช่ทองหล่อจริงๆ” แต่ก็พอจะอ้างอิงกับ รถไฟฟ้า สถานีทองหล่อ ได้อย่างไม่เคอะเขิน (ก็ “เรียลทองหล่อ” มันแพงเหลือเกินนี่หน่า)
จริงๆ แล้วทางฝั่งเลขคู่นั้น ก็จะมีโครงการที่เป็น “Landmark” มาเรียงติดกันอยู่ 3 โครงการ ได้แก่ Noble Remix, Keyne และ The Crest ซึ่งเป็นโครงการที่ติดถนนสุขุมวิทเลยทีเดียว ซึ่งแน่นอนว่าราคาของโครงการเหล่านี้ก็จะสูงกว่าที่อยู่ในซอย (ในช่วงเวลาที่เปิดตัว)
อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังมานี้ จะมีโครงการที่จะมาเปิดอยู่ในซอยสุขุมวิท 38 และ 36 กันหลายโครงการ และราคาก็โหดมากด้วย!!!!
แว่วๆ ว่า The Bangkok ของค่าย L&H ที่อยู่ติดบ้านอากู๋ไพบูลย์แห่ง แกรมมี่ (ต้นซอยสุขุมวิท 38) เริ่มต้นที่ 300,000 บาท/ตร.ม. แถมทำห้องใหญ่ เริ่มที่เกือบๆ 30 ล้านบาทต่อยูนิต!!!!
แสนสิริไม่น้อยหน้า ในซอยเดียวกับ The Bangkok กำลังลุ้นกันอยู่ว่าจะถึง 4 แสนหรือไม่? !!!!
ยังไม่รวมกับที่ดินระดับเทพ ตรงปากซอยสุขุมวิท 36 ที่ตอนนี้กลุ่มสิงห์ร่วมทุนกับบริษัทของฮ่องกงกำลังจะขึ้นโครงการสุดหรูในเร็วๆ นี้
Rhythm 36-38 ของค่าย AP ก็มาลองชิมลางไปตั้งแต่เมื่อ 2 ปีก่อน ด้วยทำเลซอยเชื่อมระหว่างซอย 36-38 ด้วยราคาเฉลี่ย 170,000 บาท/ตร.ม. (โครงการนี้หุ้นกับญี่ปุ่นซะด้วย) ซึ่งตอนนี้ก็สร้างเสร็จแล้ว สวยงามตามฉบับ Rhythm จริงๆครับ
การข้ามฟากของทำเลทองหล่อนั้นร้อนแรงจริงๆ
เกริ่นมาซะยาว เพื่อจะได้ให้เห็นภาพกัน เพื่อที่จะพูดถึงโครงการหนึ่งในซอยสุขุมวิท 36 ที่ตอนนี้คนจะจำได้จากการเป็น “คอนโดชมพู่” ชมพู่ อารยา เอ ฮาร์เก็ต
วีธารา VTARA เป็นคอนโดของกลุ่มบริษัท V Property ซึ่งเป็นผู้พัฒนาคอนโด H สุขุมวิท 43 (และอีกหลายโครงการ) นั่นเอง
รายละเอียดของ วีธารา VTARA
สามารถอ่านย้อนหลังได้ที่นี่ Click
พูดถึงเรื่องทำเลกันก่อน
ไม่แปลกใจที่ทางโครงการจะมีการอ้างอิงจาก รถไฟฟ้า สถานีทองหล่อ ถึงแม้จะเกือบ 800 เมตรก็เถอะ
เอาจริงๆ ทำเลคอนโดน่าจะอิงจากถนนพระรามสี่มากกว่า (200 กว่าเมตรจากถนนพระรามสี่)
แต่แน่นอนว่าการอ้างอิง “ทองหล่อ” มันดู “หล่อ” กว่าเยอะ
ผมเองชำนาญการเข้าซอยแสนสบายจากถนนพระรามสี่เพื่อทะลุมาออกทั้งซอยสุขุมวิท 36 และ 38 พอสมควร (ผมมีคนรู้จักที่อาศัยอยู่ทั้งตรงต้นซอยแสนสบายและ Ashton 38)
โดยส่วนตัวผมชอบซอยนี้นะ มีที่อยู่อาศัยอยู่ในซอยนี้มากมาย ทั้งคอนโดและอพาร์เมนท์ขนาดเล็กก็เยอะ บ้านเดี่ยวหรือจะเป็นตึกแถวของคนเก่าแก่ก็มากมาย
ผมว่าน่าอยู่นะครับ
ทางโครงการแก้เกมระยะห่างจาก รถไฟฟ้า สถานีทองหล่อ ด้วย Shuttle Bus ซึ่งถ้ามีการจัดระบบการเดินรถให้ดีก็ถือว่าโอเคเลย เพราะซอยสุขุมวิท 36 เป็นซอยที่เกือบจะเป็นเส้นตรง วิวทิวทัศน์ระหว่างทางในซอยถือว่าไม่ขี้เหร่เลย
วีธารา VTARA เป็นโครงการ Low Rise 8 ชั้น จำนวน 5 อาคาร ซึ่งเกิดคำถามว่า Low Rise จะเหมาะกับความหรูหราหรือเปล่า? เพราะตัวโครงการพยายามจะพรีเซนต์ถึงความหรูหรา (ดูจากพรีเซนเตอร์อย่าง ชมพู่ อารยา) และความเป็นธรรมชาติใจกลางเมืองไปพร้อมๆ กัน
โครงการขายแบบ Fully-Furnished ซึ่งรูปแบบและวัสดุค่อนข้างดีนะครับ อย่างชุดครัวใช้ SB Furniture ทั้งหมด หลอดไฟบนเพดานก็ใช้การดร็อปฝ้าซ่อนไว้ ทำให้ดูหรูหราขึ้น
ดิจิตอล Door lock ใช้รุ่นท็อปของ Samsung ที่ผมเพิ่งเคยเห็นแบบนี้เหมือนกัน
เค้าว่ามันจะสะดวกสบายมากกว่าแบบก้านโยกทั่วไปนะ (อันนี้ไม่รู้เหมือนกัน แต่เท่าที่เห็นก็คือ “ดูดี” ฮ่าฮ่าฮ่า)
นอกจากนี้ ห้องโดยส่วนใหญ่ยังจัดอ่างอาบน้ำไว้ในห้องน้ำด้วย เพื่อเน้นการปล่อยให้คนญี่ปุ่นเช่า แถมยังมีระบบทีวีช่องภาษาญี่ปุ่นเป็นเบสสำหรับทุกห้องอีกด้วย เรียกว่าเอาใจกันสุดๆ
ซึ่งว่ากันถึงส่วนกลางแล้ว ก็ถือว่าให้มาแบบ “จัดเต็ม” เช่นกันนะครับ พื้นที่กว่า 2 ไร่ ทั้ง Private Garden Balcony , ห้องสมุด, ล็อบบี้ Free WIFI, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำขนาดใหญ่พิเศษ, ซาวน่า, ออนเซน, Rooftop Garden และ BBQ Zone และยังมีระบบCCTV 24 กับระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
อย่าง Lobby ก็ทำเป็น “Double Volume” คือเบิ้ล 2 ชั้น ไปเลย ซึ่งทำให้ดูโปร่งและดูหรูขึ้นด้วย
ไฮไลท์อีกอย่างของที่นี่ก็คือ ที่จอดรถ Super Car ที่ขายพร้อมกรรมสิทธิ์ระบุไปในโฉนดเลย (แต่มีจำนวนจำกัดนะครับ)
แว่วว่าโครงการออกแบบโดยสถาปนิคเจ้าเดียวกับที่ออกแบบ Diplomat 39 คอนโดสุดหรูของ KPN นั่นล่ะครับ
ซึ่งพอดูรวมๆ ก็นับได้ว่าจัดมาให้สมกับ “ความหรูหรา” ที่ต้องการนำเสนอดีทีเดียว
เอาเป็นว่าเรื่องความสวยของโครงการ ต้องเห็นของกันตอนสุดท้ายด้วยนะครับ แต่ในแง่ของจำนวนชั้น ผมว่าเป็นเรื่องของผังที่ดินนั่นแหละ เพราะในซอยนี้ก็มีข้อจำกัดในการสร้างตึกสูงพอสมควร
แต่ก็มีหลายโครงการในซอย 38-36 ที่เป็น Low Rise แต่เป็นที่อยู่อาศัยของเศรษฐีหลายคน อย่างคอนโด Silver Heritage ที่มีแค่ 8 ชั้น ที่อยู่ซอยสุขุมวิท 38 ก็แว่วๆ ว่า มีคุณหมอที่รวย (หุ้น) ที่สุดในประเทศไทยพักอาศัยอยู่นะครับ (เดากันเองนะ อิอิอิ)
เอาล่ะ เรื่องทำเลผมว่าพอจะน่าอยู่ในระดับหนึ่ง แต่ราคาก็ต้องลดหลั่นลงมาจากทำเลที่อยู่ใกล้ รถไฟฟ้า สถานีทองหล่อมากกว่า
ราคาที่ปัจจุบันอยู่ที่เฉลี่ย 145,000 บาท/ตร.ม. ยอดขายตอนนี้เกินกว่า 90% ไปแล้ว ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับคอนโดรอบข้างแล้ว ด้วยโปรดักส์ที่ให้มาก็ถือว่าไม่แพงเกินไปนะครับ สำหรับซื้ออยู่อาศัยก็ถือว่าโอเค
สำหรับการปล่อยเช่า
สมมติราคาห้องประมาณ 4.2 ล้าน กับขนาด 28.8 ตร.ม. ผมต้องการค่าเช่าประมาณ 21,000 บาท เพื่อให้ได้ยิลด์ 6%หรือเราต้องการค่าเช่าประมาณ 720 บาทต่อตารางเมตร
ผมลองสำรวจดูก็จะพบว่าค่าเช่าคอนโดแถวนี้ ถ้าเข้ามาลึกจาก รถไฟฟ้า สถานีทองหล่อมากหน่อย ก็อยู่ราวๆ 500 บาท/ตร.ม. แต่ส่วนมากจะเป็นห้องใหญ่ ซึ่งก็เป็นปกติอยู่แล้วที่ค่าเช่าห้องใหญ่จะมีราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าห้องเล็ก (เหมือนซื้อของปริมาณมากก็ได้ลดราคานั่นแหละ)
ถ้าเปรียบเทียบกับ Ashton หรือ Morph 38 ที่ราคาค่าเช่าอยู่ที่เกือบๆ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน ก็อาจจะเทียบกันยาก เพราะทำเลของ Ashton/Morph นั้นดีกว่าเยอะ
ผมวิเคราะห์ว่า
ด้วยโปรดักส์ที่ค่อนข้างซัพพอร์ตคนญี่ปุ่นพอสมควร น่าจะหาคนเช่าได้ไม่ยาก ด้วยความที่ห้องเล็กกว่าโครงการเก่าๆ ที่ห้องขนาดใหญ่กว่า วีธารา VTARA น่าจะให้ผลตอบแทนระดับ 5 % ต่อปีได้ไม่ยากนะครับ
คิดว่าการเก็บไว้ปล่อยเช่าก็ ok นะ
มาว่ากันในแง่ของ Capital Gain
โครงการเก่าๆ ที่ตอนเปิดตัวหลายปีก่อนราคายังไม่แพงนัก ก็เช่น Ashton / Morph 38 ปัจจุบันรีเซลแถวๆ 170,000 บาท/ตร.ม.หรือ Rhythm 36-38 ที่เพิ่งเสร็จก็ขายเฉลี่ยประมาณ 170,000 บาท/ตร.ม. แต่ก็ต้องยอมรับว่าทำเลทั้ง 2 โครงการนี้ใกล้ รถไฟฟ้า BTS มากกว่า ถ้าเทียบกับ วีธารา VTARA ที่ปัจจุบันเฉลี่ย 145,000 บาท/ตร.ม. ก็ถือว่าสมเหตุสมผลกับทำเล
อย่างไรก็ตาม เราก็ไม่อาจคาดเดาอนาคตได้ เช่น Ashton / Morph 38 ราคาอาจจะไปไกลกว่านี้ในอนาคต แถมโครงการ Low Rise ใหม่ๆ อย่าง The Bangkok ก็ไปไกลถึง 300,000 อัพแล้ว
ผมคิดว่าสุดท้ายไม่ขาดทุนหรอก ด้วยทำเลและโปรดักส์ แต่จะได้กำไรเท่าไหร่เป็นอีกเรื่องนึง
ผมเองเสียดายอย่างเดียวก็คือเรื่องทำเลที่ลึกไปหน่อย เพราะผมเองชอบคอนโด Low Rise นะ มันมีเสน่ห์และน่าอยู่มากกว่า Hi Rise (สำหรับผมนะ) มันทำให้ผมเดาทางเรื่องราคาในอนาคตได้ลำบากเหมือนกัน
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนในพื้นที่ อยากอยู่ย่านทองหล่อ (อยากมี “ทองหล่อ”เป็นของตัวเอง ฮ่าฮ่าฮ่า) แต่งบประมาณจำกัดประมาณหนึ่ง ห้องจัดมาแบบเฟอร์นิเจอร์ให้มาเกือบหมด แทบไม่ต้องแต่งอะไรเลย พร้อมอยู่ ส่วนกลางจัดเต็มมาก น่าใช้ ถ้าเดินทางโดยรถไฟฟ้า BTS ก็มี Shuttle Bus รับส่งให้ด้วย น่าอยู่เองมากทีเดียวครับ
สำหรับการเล่นสั้น ผมขอข้ามนะครับ เพราะโครงการมาเกินครึ่งทางแล้ว และขายไปเกิน 90% แล้วด้วย
สำหรับการปล่อยเช่า น่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5% คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ โดยเฉพาะคนญี่ปุ่น เพราะโครงการทำมาซัพพอร์ตโดยเฉพาะเลย ไม่ต้องลำบากแต่งมากด้วย แต่ต้องรีบโอน รีบแต่งห้อง จะได้ตั้งราคาค่าเช่าได้สูง (แว่วว่าโครงการมีการจัดการเรื่องการปล่อยเช่าให้ด้วยนะครับ อาจจะเป็น Outsource Agency เข้ามาครับ .... รอความชัดเจนอีกที)
สำหรับการเล่นระยะยาว ไม่ขาดทุนครับ แต่กำไรมากแค่ไหน ตอบได้ยาก อาจจะเน้นการปล่อยเช่าไปนาน ๆก่อน แล้วค่อยขาย โดยเมื่อรวมกับกำไรจากการเช่าแล้วน่าจะเป็นกอบเป็นกำพอสมควร
สรุปก็คือ ผมคิดว่าเก็บไว้ปล่อยเช่าน่าจะไปได้สวยอยู่ แต่เรื่องมูลค่าเพิ่ม ผมไม่แน่ใจว่าจะไปได้ไกลขนาดไหน แต่ก็คิดว่าไม่น่าขาดทุนนะครับ เพราะถึงแม้จะลึกจากทองหล่อไปหน่อยและมี Shuttle Bus รับส่งอยู่แล้ว และฝั่งถนนพระรามสี่ก็เป็นทำเลที่ดีอยู่เหมือนกัน ถึงแม้อาจจะไม่ดีเท่าทองหล่อก็เถอะ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
