คอนโดมีระดับกลางสุขุมวิทของ”ป้าศุ”

 

        สงครามกลางเมืองไม่เคยห่างหาย......

 

        อ๊ะๆๆ อย่าเพิ่งตกใจว่าผมจะพูดถึงการเมืองนะครับ ฮ่าฮ่าฮ่า

 

        มิกล้า มิกล้า กลัว “ติดเชื้อในกระแสเลือด” ครับ อิอิอิ

 

        เข้าเรื่องคอนโดดีกว่า

 

        สงครามคอนโดกลางเมืองยังมิสร่างจริงๆ ขนาด “ป้าศุ” ของเรา ที่ปกติจะเน้นคอนโดราคาย่อมเยาว์ ซึ่งแน่นอนว่า “ทำเล” ก็ดู “ย่อมเยาว์” ไปด้วย

 

        เมื่อปีก่อน ข่าวของ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ก็มากันตั้งแต่กลางปี ประมาณว่านี่คือ “ทีเด็ด” ของค่ายศุภาลัยในช่วงปลายปี 59 กันเลย (แต่เลื่อนมาเป็นต้นปี 60)

 

        มั่นใจถึงขนาดที่คิดว่ามีโอกาส “Sold Out”

 

        มันดีขนาดไหนกัน? ลองมาดูกันซิ

 

 

        ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ทำเลก็ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 ตามชื่อเลย แต่เอาจริงๆ โครงการจะอยู่ใกล้กับถนนเพชรบุรี ผ่านซอยเพชรบุรี 38/1 มากกว่า ที่ระยะ 160 เมตร แต่ห่างจากปากซอยสุขุมวิท 39 ประมาณ 1.7 กม.

 

        ถ้าเทียบกับ BTS พร้อมพงษ์ ก็เกือบ 2 กม.

 

        จุดเด่นของทำเลนี้ก็คือ ซอย 39 สามารถเชื่อมไปออกได้หลายซอยมาก ทั้งอโศก (ซ.สุขุมวิท 21) ทองหล่อ (ซ.สุขุมวิท 55) ฯลฯ

 

        แต่ข้อเสียเล็กน้อยก็คือ ซอยสุขุมวิท 39 จะมีการเดินรถแบบ “one way” อยู่ แต่คนที่อยู่แถวนั้นก็น่าจะคุ้นเคยกันมานานแล้วล่ะ ซึ่งต้องขอบอกว่าซอยนี้ “รถติดมาก”

 

        แต่อย่างที่ผมบอกนะครับ ถ้าทำเลไม่ดี รถก็ไม่ติดหรอก

 

        เรื่องความอุดมสมบูรณ์ไม่ต้องพูดถึง นอกจาก Landmark ใหญ่ๆ อย่างตระกูล The Em แล้ว เป็นที่รู้กันว่าย่านนี้เป็น ”ประเทศญี่ปุ่นเล็กๆ” กันเลยทีเดียว อาหารการกิน, ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านสะดวกซื้อต่างๆ มีมากมายทั้งวันทั้งคืน

 

        การเดินทางในซอยก็สะดวก มีทั้งวิน ทั้งแท๊กซี่ วิ่งกันขวักไขว่

 

        ซอยนี้จึงถือเป็นอีกซอยที่คำว่า “ทำเลดี” กับ “ระยะห่างจาก BTS” สามารถขยายไปได้ไกลหน่อย

 

        อย่างเกือบๆ 2 กม. ผมก็ว่ายังไม่เลวนัก เพียงแต่ต้องมาดูที่ “ราคา” และ ”โปรดักส์” กันก่อน

 

 

        ขอเริ่มที่ “โปรดักส์”

 

        โครงการมีทั้งหมด 5 อาคาร โดยแบ่งเป็นที่พักอาศัยซะ 4 อาคาร เป็นแบบ 25 ชั้น 2 อาคาร และ 35 ชั้นอีก 2 อาคาร รวม 1,046 ยูนิต ขณะที่อาคารจอดรถจะมีสระว่ายน้ำ, ฟิตเนส และส่วนกลางอื่นๆ รวมอยู่ชั้นบนของอาคารจอดรถ

 

        ขนาดห้องที่เล็กที่สุดคือ 39 ตร.ม.เป็นแบบ 1 ห้องนอน จนกระทั่งถึงแบบใหญ่ที่สุดคือ Penthouse 4 ห้องนอน ขนาด 355 ตร.ม.!!!!

 

        ที่สำคัญ โครงการนี้มีที่จอดรถ 100%

 

        เปิดโปรดักส์มาแบบนี้ก็รู้เลยว่าเน้นคนอาศัยอยู่กลางเมืองจริงๆ เพราะเดี๋ยวนี้ขนาด 39 ตร.ม.เกือบๆ จะเป็น 2 ห้องนอนกันหมดแล้ว

 

        การทำพื้นที่เยอะทั้งๆ ที่มีเพียง 1 ห้องนอน เป็นการตอบโจทย์คนที่พอจะมีงบสักหน่อย เพราะการขายคอนโดเป็นการขายแบบ “ต่อตารางเมตร” พื้นที่เยอะก็ยิ่งแพงกว่า

 

        และเหตุผลที่สืบเนื่องกันมานี้ก็เลยต้องทำที่จอดรถเยอะหน่อยด้วยเป็นเงาตามตัว

 

        แต่ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า 100% นี่เป็นการเทียบต่อยูนิต ไม่ใช่ต่อห้องนอนนะครับ

 

        บางยูนิตก็มี 3-4 ห้องนอน ซึ่งคนที่ซื้อยูนิตแบบนี้ได้ ก็คงไม่ได้มีรถคันเดียวแน่นอน

 

        แต่เอาล่ะ ผมก็ยังคิดว่าที่จอดรถก็ยังมีเยอะอยู่ดี

 

        สิ่งที่ผมตั้งข้อสงสัยก็คือ การแยกส่วนกลางออกมาไว้ที่ตึกจอดรถจะมีผลดี-ผลเสียอย่างไรบ้าง?

 

        นึกภาพว่า เราอยากจะไปว่ายน้ำ แต่ต้องลงลิฟต์ลงมาจากอาคารที่เราพักอาศัย แล้วเดินออกไปอีกอาคาร แล้วค่อยขึ้นลิฟต์ไปชั้นบนสุดอีกที

 

        จะรู้สึกอย่างไรครับ?

 

        เรื่องนี้ผมตั้งโจทย์ไว้เฉยๆ ไม่คอมเมนต์ละกัน เพราะไม่มีประสบการณ์จริงๆ ฮ่าฮ่าฮ่า

 

        แต่ต้องบอกว่าส่วนกลางก็ “อลังการดี” นะครับ

 

        ผมว่าศุภาลัยเป็นหนึ่งในบริษัทที่มี Lanscape ดีที่สุดแห่งหนึ่งเลยนะ

 

        ส่วนวัสดุอื่นๆ ก็ถือได้ว่าดีกว่าโครงการโดยปกติของศุภาลัย แต่ก็ยังไม่ได้หรูหราถึงที่สุดโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ๆ ในย่านนั้น

 

 

        มาที่เรื่องสำคัญกันนะครับ “ราคา”

 

        มีการพูดกันว่าราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000 บาท/ตร.ม.

 

        ผมได้เห็นใบเสนอราคามาบ้างแล้ว (อย่าถามนะครับว่า ได้มายังไง จุ๊ๆ ฮ่าฮ่าฮ่า แต่ยืนยัน ยังไม่ได้ซื้อนะครับ)

 

        เห็นชั้นเตี้ย ห้อง 39 ตร.ม.ก็เกือบๆ 5 ล้าน ตก 120,000

 

        และเห็นชั้นสูงๆ 5 ล้านกว่าๆ ตกแถว 140,000

 

        ลองมาดูอัตราค่าเช่ากัน ถ้าเอา 5-5.5 ล้านมาเป็นตัวตั้ง เราต้องการค่าเช่า 25,000-28,000 บาท/เดือน กับห้องขนาด 39 ตร.ม. เพื่อต้องการยิลด์ประมาณ 5-6 % ถามว่าเป็นไปได้ไหม?

 

        ลองสำรวจดู Maestro 39 เป็นตัวเทียบก่อน เพราะทำเลพอจะใกล้เคียงอยู่บ้าง และเพิ่งเสร็จได้ไม่นานมากนัก (1-2 ปี) ห้องขนาด 35 ตร.ม.มีให้เช่าอยู่แถวๆ 25,000 บาท/เดือน

 

        คอนโด Siamese 39 ขนาด 46 ตร.ม.ให้เช่า อยู่ประมาณ 35,000 บาท/เดือน

 

        ลองไปสำรวจอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ซึ่งโดยปกติจะมีค่าเช่าถูกกว่าคอนโดให้เช่า (ถึงแม้จะมีสระว่ายน้ำ, ฟิตเนส เหมือนกัน แต่อาจจะเก่ากว่าคอนโดสมัยใหม่) อย่าง Sirin Place ที่อยู่ซอยพร้อมมิตร ห้องขนาด 70 ตร.ม.ค่าเช่ามีตั้งแต่ 35,000-40,000 บาท/เดือน

 

        ทำเลของศุภาลัย 39 อาจจะถือว่าลึกกว่าที่อื่น แต่ก็จะมีข้อได้เปรียบที่ความใหม่กว่า ส่วนกลางที่อลังการกว่า และอัตราส่วนที่จอดรถที่สูงกว่า

 

        ผมมองว่า ค่าเช่าระดับ 25,000-28,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง 39 ตร.ม.เป็นไปได้นะครับ

 

        แต่ก็ต้องเตือนว่าจำนวนยูนิตเยอะมาก ขนาด 1 พันอัพ ถึงแม้จะเชื่อว่ามีคนซื้ออยู่เองพอสมควร แต่ก็ยังเยอะอยู่ดี

 

        แต่เชื่อว่า สุดท้ายจะได้คนเช่า ช้า-เร็ว ว่ากัน แล้วแต่ฝีมือ

 

        ดังนั้นก็ต้องเตือนคนที่งบไม่มาก สายป่านไม่ยาว ต้องระวังไว้ว่า ช่วงที่ไม่มีคนเช่าอาจจะต้องจ่ายค่างวดไปพลางๆ ก่อน ซึ่งด้วยราคาต่อยูนิตระดับ 5 ล้าน ค่าผ่อนก็เยอะอยู่นะครับ

 

       ในส่วนของราคาในอนาคต ผมว่าไปได้สบายๆ อาจจะไม่แรงแบบหวือหวา แต่จะไปเนิบๆ สไตล์ “ป้าศุ” ฮ่าฮ่าฮ่า

 

       เรียกว่าเก็บเป็นทรัพย์สินที่ดีได้ (แต่อย่าหวังให้ขึ้นแบบก้าวกระโดนะครับ)

 

 

 

        สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย

 

        สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนที่อยากอยู่ใจกลางเมือง มีงบพอสมควร แต่ได้พื้นที่เยอะ อาจจะไม่ได้อยู่ใกล้ BTS มากนัก แต่การเดินทางก็ไม่ลำบากแน่นอน อาหารการกินอุดมสมบูรณ์ ส่วนกลางอลังการ (แต่ต้องตัดสินใจเรื่องส่วนกลางอยู่คนละตึกกับที่พักอาศัยเอาเองนะครับ)

 

        สำหรับการเล่นสั้น ผมว่าพอเล่นได้นะครับ แต่ต้องเน้นราคาดีๆ (หมายถึงถูกนั่นแหละ) กำไรอาจจะไม่มาก ต้องอาศัยความช่ำชองพอสมควร

 

        สำหรับการปล่อยเช่า เชียร์ห้อง 39 ตร.ม. ราคาไม่สูง น่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5% คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ แต่ต้องรีบโอน รีบแต่งห้อง เพราะคู่แข่งเยอะ

 

        สำหรับการเล่นระยะยาว เป็นทรัพย์สินที่ดี มีกำไรแน่นอน แต่ไม่หวือหวาครับ

 

        สรุปก็คือ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 เป็นโครงการที่น่าสนใจไม่น้อย ทั้งในแง่การอยู่อาศัยเอง และการลงทุน แต่ต้องเลือกวิธีการลงทุนให้เหมาะสม สามารถเก็บไว้เป็นทรัพย์สินที่ดีได้ครับ