“แอเรีย”แนะนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ต้องเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาฯ โฟกัส 5 เรื่องหลักวางแผนการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

 

        นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ปัจจุบันนักลงทุนหันมาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่ ซึ่งการที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนมีความจำเป็นต้องเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ที่อาจแตกต่างจากทรัพย์อื่นๆ ทั้งนี้ เพื่อประกอบการวางแผน การลงทุน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์จะได้รับความนิยมตามทำเล และตามความคุ้นเคยของประชาชนในย่านนั้นๆ

 

        โดยลักษณะพิเศษที่กล่าวถึงประกอบด้วย 5 เรื่องหลักๆคือ ราคา โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่ง ๆ แตกต่างจากทรัพย์ทั่วไป ที่มักมีราคาสูงกว่าสินค้าอื่นที่ใช้เพื่อการยังชีพ ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เครื่องนุ่งห่ม ยารักษาโรค หรือสินค้าอุปโภคบริโภคอื่น ๆ แม้แต่ทรัพย์สินที่เป็นสิ่งประดับตกแต่งที่มีขนาดเล็กจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ราคาต่อชิ้นของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน สำนักงาน ศูนย์การค้าหนึ่ง ๆ ย่อมมีราคาที่สูงกว่า

 

        อสังหาฯเป็นทรัพย์ที่มีอายุยืนยาว และมีมูลค่าสูง อายุของอาคารหนึ่ง ๆ ในเชิงกายภาพ คือประมาณ 100 ปี ส่วนอายุทางเศรษฐกิจอาจจะจำกัดกว่านั้น โดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 50 ปี หากเกินกว่านี้ก็น่าจะมีความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) จนทำให้มีเหตุผลสมควรที่จะรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เพื่อหาทางพัฒนาใหม่ที่คุ้มค่ากว่า

 

        ตัวแปรตาม (Dependent Variable) ในที่นี้ แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่น ๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่กายภาพของตัวทรัพย์สินเท่านั้น แต่อยู่ที่ทำเล เช่น อาคารพาณิชย์ที่อยู่ในทำเลที่ต่างกัน ย่อมมีราคาแตกต่างกัน ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญนั่นเอง

 

        สิ่งที่ต้องคำนึงถึงประการถัดมาคือ อสังหาริมทรัพย์มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว เช่น 30 หรือ 50 ปีขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น บางครั้งมีการแกว่งตัว (Fluctuation) ของราคาเช่นกันขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งอาจรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ และภัยธรรมชาติต่าง ๆ เช่น อุทกภัย วาตภัย ก็อาจทำให้ราคาหยุดนิ่งกระทันหัน แต่ก็เป็นการชะงักงันช่วงระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น

 

        ความนิยมขึ้นกับทำเล ปกติผู้อยู่อาศัยในที่หนึ่งๆ มักจะคุ้นเคยกับที่นั้นๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกล ๆ ในบางกรณีมีข้อยกเว้นเช่น การย้ายถิ่น ดังนั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่จะเป็นลูกค้านั้นจึงมักจะเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าบุคคลจากบริเวณอื่น การโฆษณาต่าง ๆ จึงมักจำกัดเฉพาะบริเวณ เพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) การลงโฆษณาขายในสื่อต่างๆ จึงอาจจะจำกัดเป็นเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง เป็นต้น

 

ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ