Q4/59 อสังหาฯรับศึกหลายด้าน REIC ปูดครึ่งปีหลังมีซัพพลายรอโอน 9.5 หมื่นหน่วย ท่ามกลางสารพัดปัจจัยลบทั้งแบงก์คุมเข้มสินเชื่อดันยอดรีเจ็กต์เรตเพิ่ม 1-2% กำลังซื้อตกต่ำ จับตาลูกค้าทิ้งจอง-ทิ้งดาวน์หรือไม่ "พฤกษา-เสนา-ศุภาลัย-LPN" ยอมรับสถิติยกเลิกจองเพิ่ม 2% แต่ไม่กระทบภาพรวมมากนัก หวั่นหนี้ครัวเรือนสูงเป็นตัวการผู้บริโภคชะลอโอน "แสนสิริ" ตั้งการ์ดเพิ่มเงินดาวน์ 20% แก้ทางลูกค้าทิ้งดาวน์

 

        ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2559 พบว่า ผู้ประกอบการกำลังรับศึกหลายด้าน เนื่องจากมีซัพพลายรอโอนสูงถึง 9.5 หมื่นยูนิต ขณะที่ส่วนใหญ่ยังคงประสบปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ กำลังซื้อตกต่ำ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลังเป็นโจทย์ใหญ่ของคนทำธุรกิจ โดยเฉพาะในประเด็นลูกค้ายกเลิกการจองหรือทิ้งดาวน์ เนื่องจากไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจ

 

       รอโอน 9.5 หมื่นหน่วย

 

       นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2559 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 101,200 หน่วย คาดว่าครึ่งปีหลังปีนี้มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 9-9.5 หมื่นหน่วย โดยสถิติเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 9,090 หน่วย

 

        นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) เปิดเผยก่อนหน้านี้ว่า จากการประเมินแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ในมือบริษัทอสังหาฯจดทะเบียน 15 ราย พบว่าครึ่งปีหลังรอโอนกรรมสิทธิ์กว่า 5 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะช่วงปลายปีนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก ในขณะเดียวกันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ยังทรงตัวเท่ากับปีก่อน สถิติของ ธ.กรุงศรีอยุธยาอยู่ที่ 50-60%

 

        พฤกษาแบเบอร์ยกเลิก +2%

 

        นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อก 2.4 หมื่นล้านบาท จากการเก็บข้อมูลช่วงเดือน มิ.ย.-ก.ค.ที่ผ่านมา สถานการณ์รีเจ็กต์เรตสูงขึ้นจาก 5% เพิ่มเป็น 7% ส่งผลกระทบต่อการยกเลิกการจองเพราะส่วนหนึ่งลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้สถิติยกเลิกการจองจาก 15-17% เพิ่มเป็น 19%

 

        "ปัญหายกเลิกการจองเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนยังมีอัตราสูง ทำให้แบงก์เข้มงวดสินเชื่อบ้าน กลุ่มราคาที่ลูกค้ามีปัญหาเป็นที่อยู่อาศัยต่ำ 2 ล้านบาท โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท จะเห็นได้ชัดจากโครงการบ้านประชารัฐมีผู้ซื้อที่ได้โอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ น้อยมาก เนื่องจากสภาพทางการเงินของผู้ซื้อเอง"

 

        แนวโน้มไตรมาส 4/59 มีความหวังว่าสถานการณ์อาจดีขึ้นบ้าง เพราะเล็งเห็นความพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเริ่มเห็นความคืบหน้าเป็นรูปธรรม เป็นแรงจูงใจให้เอกชนเริ่มขยับ มีการลงทุนเร็ว ๆ นี้

 

        LPN หวั่นหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น

 

        นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN กล่าวว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อกรอโอน 6,700 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นแบ็กล็อกโอนไตรมาส 4/59 จำนวน 2 โครงการ คือ ลุมพินี วิลล์ นครอินทร์-ริเวอร์วิว และลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์-ศรีนครินทร์

 

        ในขณะที่รีเจ็กต์เรตของ LPN ยังทรงตัว กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มี 30% กลุ่มราคามากกว่า 1 ล้านบาท มี 10% ส่วนปัญหาทิ้งดาวน์หรือยกเลิกในช่วงที่ตึกพร้อมโอนมีน้อย เนื่องจากนักเก็งกำไรมีน้อยลงมาก ประเมินภาพรวม Q3/59 ยังไม่มีปัจจัยบวกหรือลบชัดเจน แต่ค่อนข้างหนักใจกับข้อมูลล่าสุดจาก ม.หอการค้าไทยที่พบว่า หนี้ครัวเรือนของคนไทยเฉลี่ย 3 แสนบาท/ครัวเรือน เพิ่ม 20% จากปี"58 และสูงสุดในรอบ 9 ปี

 

        "คาดว่าไตรมาส 4 อาจจะดีขึ้นบ้าง จากหนี้รถคันแรกเริ่มหมดอายุโครงการ ภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจหลายอย่าง หนี้ครัวเรือนอาจเห็นแนวโน้มลดลงได้บ้าง เพราะตอนนี้มองว่าเราถึงจุดต่ำสุดของเศรษฐกิจแล้ว" นายโอภาสกล่าว

 

        เสนาฯเผื่อใจรีเซลห้องชุด

 

        ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ครึ่งปีหลังบริษัทเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ 1,000 ล้านบาท แบ่งเป็นจากโครงการแนวราบ 20% แนวสูง 80% ส่วนปัญหารีเจ็กต์เรตยังคงใกล้เคียงเดิม โดยเฉพาะตลาดล่างราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อ 25% ส่วนการทิ้งดาวน์มี 2-3% ตามปกติ

 

        "ตอนนี้ผู้ประกอบการชินแล้วกับปัญหานี้ เราต้องเตรียมตัวแต่แรกว่าอาจจะมีรีเจ็กต์เรตทำให้ต้องรีเซลห้องชุด อาจต้องเตรียมแผนรองรับสำหรับการขายรอบใหม่ หรือนำยูนิตมารีเซล"

 

        นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า ครึ่งปีหลังมีแบ็กล็อกรอโอน 5,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการโอนใน Q4/59 ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ปัญหารีเจ็กต์เรตในตลาดล่างราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่มีกว่า 30% ยังทรงตัว ซึ่งผู้ประกอบการแก้ปัญหาได้ยากเพราะเป็นการบริหารการเงินของลูกค้าเอง

 

        ส่วนการทิ้งดาวน์มีไม่มากเพียง1%เท่านั้นเนื่องจากนักเก็งกำไรลดจำนวนลงมากแต่ต้องจับตาคอนโดฯทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีนักเก็งกำไรซื้อห้องชุดไว้ตั้งแต่ก่อนรถไฟฟ้าเปิดเดินรถ เมื่อตลาดยังอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย โอกาสทิ้งดาวน์ในทำเลนี้อาจเพิ่มเป็น 2%

 

        แสนสิริดักปัญหาเก็บดาวน์ 20%

 

        นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า บริษัทมีแบ็กล็อก 7,500 ล้านบาท รอโอนในครึ่งปีหลัง มาจาก 3 โครงการหลัก คือ "THE XXXIX (เดอะ เทอร์ทีไนน์)" , เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 และ 98 ไวร์เลส เป็นคอนโดฯระดับกลางบน-ลักเซอรี่ทั้งหมด ราคา 1.5-5.5 แสนบาท/ตร.ม. ดังนั้นโอกาสมียอดปฏิเสธสินเชื่อต่ำมากเพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง บางโครงการอย่าง 39 บายแสนสิริ ลูกค้าซื้อเงินสด 50% ของโครงการ

 

        ส่วนภาพรวมพอร์ตคอนโดฯ แสนสิริมีรีเจ็กต์เรต 10% มียอดทิ้งดาวน์ 2-3% ส่วนใหญ่เกิดปัญหาในคอนโดฯราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท แบรนด์ดีคอนโด กับเดอะ เบส บางส่วน โดยเทรนด์เรื่องการปฏิเสธสินเชื่อและยกเลิกการจองนั้น แสนสิริเริ่มแก้ปัญหาตั้งแต่ 2 ปีก่อน โดยเพิ่มการวางเงินดาวน์เป็น 10-20% จากปกติเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% ทำให้เป็นตัวช่วยคัดกรองลูกค้าได้เป็นอย่างดี

 

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ