สืบเนื่องจากช่วงเดือน มิถุนายน ที่ผ่านมา ผมได้เข้าไปด้อมด้อมงานเปิดตัวคอนโด Knightsbridge Duplex Tiwanon
ด้วยเหตุผลที่ว่าอยู่ใกล้บ้านผม และโครงการน่าสนใจ
น่าสนใจเพราะคำว่า “Duplex” และ “ใกล้รถไฟฟ้า” (MRT กระทรวงสาธารณสุข)” และราคาก็ไม่แพงด้วย (กดอ่านข่าว ตรงนี้เลย
Click)
วันนั้นที่ไป ก็พยายามจะถ่ายรูปมา
แต่โดนจนท.กีดกัน ฮ่าฮ่าฮ่า ก็เข้าใจได้ครับ
เดี๋ยวนี้ก็มักจะเป็นแบบนี้หลายโครงการ แต่สุดท้ายก็แอบถ่ายมานะ อิอิอิ (ขออภัยด้วย)
แว่วๆ ว่าตอนนั้นคนจองกันเยอะพอสมควร
แค่แฟนเพจเราก็จองกันหลายคนล่ะ ส่วนใหญ่เอาไว้อยู่เองด้วย
ผมว่ามันเป็นความฝันอย่างหนึ่งนะครับที่เราอยากมี “คอนโด Duplex” เป็นของตัวเองสักห้องหนึ่ง
แถมยังใกล้รถไฟฟ้าอีกต่างหาก
ซึ่งถ้าราคาโอเค มันก็เลยขายได้
รายละเอียดของโครงการอ่านได้ตามนี้ (คลิกที่นี่
Preview)
วันนี้ผมได้เขียนถึงโครงการนี้แบบเต็มที่ครับ
เพราะจนท.เริ่มให้ข้อมูล และให้ไปถ่ายรูปได้เต็มที่เลย ฮ่าฮ่าฮ่า
ส่วนหนึ่งก็เพราะแฟนเพจด้วยที่ทำให้เราได้เข้าไปเก็บข้อมูลได้อย่างเต็มที่ ก็ขอขอบคุณมา ณ ที่นี้ด้วยคร้าบ
ทำเลของ Knightsbridge Duplex Tiwanon อยู่บนถนนติวานนท์ ฝั่งเดียวกับกระทรวงสาธารณสุข โดยถ้ามาจากสี่แยกแครายโครงการจะถึงก่อน จุดสังเกตคือถัดจากธนาคารกสิกรไทยไปนิดเดียว
จุดเด่นของทำเลก็คือ ระยะห่างจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงสถานีกระทรวงสาธารณสุข เพียงแค่ 70เมตร
ถือว่าใกล้มาก.. เดินไม่ทันเหนื่อย เอ้า ถึงซะละ 55
คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ห่างจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 100 เมตร เท่าที่ผมนับดู ก็มีไม่กี่โครงการเท่านั้น และราคาก็ไปแตะแถวๆ 100,000 บาท/ตร.ม. กันเกือบทั้งนั้น
ถึงแม้ตอนนี้เราจะยังใช้รถไฟสายม่วงนี้อย่างไม่เต็มที่ก็ตาม (ก็ไอ่ฟันหลอนี่แหละ) แต่ก็ถือได้ว่าช่วยแก้เบื่อจากการรถติดไปได้พอสมควร อย่างน้อยเราก็สามารถกำหนดเวลาได้ระดับหนึ่ง
เพราะแถวนี้ “รถติดโคตรๆ ครับ” การันตีโดยผมเอง
โดยเฉพาะถนนกรุงเทพนนท์ตอนเช้า ผมใช้เวลา “ชั่วชีวิต” บนถนนเส้นนี้ตอนเช้าเกือบทุกวัน ฮ่าฮ่าฮ่า
แต่ใครที่อยู่แถวนี้แบบผมจะรู้ดีว่า เส้นติวานนท์ฝั่งกระทรวงสาธารณะสุขที่เป็นฝั่งที่ Duplex Tiwanon ตั้งอยู่ เป็นเส้นเดียวที่รถไม่ติดเลย
ที่เจ๋งคือสามารถวิ่งเข้ากระทรวงสาธารณสุขแล้วทะลุไปขึ้นทางด่วน ทั้งเส้นเข้าเมือง หรือวิ่งออกไปแจ้งวัฒนะ รังสิต บางปะอิน ก็ได้ และที่ผมใช้ประจำก็คือสามารถวิ่งทะลุซอยไปเข้า The Mall งามวงศ์วาน ที่ทางข้างหลังได้ด้วย
นอกจากนี้การขึ้นสะพานพระรามห้า ไปทางราชพฤกษ์จากฝั่งนี้ก็รถไม่ติดเลย สามารถวิ่งไปโฟลๆ ได้เลยตลอดเวลา
เอาเป็นว่าเรื่องการขับรถก็สะดวกมาก
แต่ถนนฝั่งนี้ไม่ค่อยมีโครงการขึ้นนะ เพราะเป็นพื้นที่ของกระทรวงสาธารณะสุขซะเป็นส่วนใหญ่
อีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งคอนโดจะแล้วเสร็จ ปัญหาสถานีฟันหลอก็น่าจะถูกแก้ไขแล้ว(หวังว่า)
ก็จะยิ่งเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง และในแง่ของราคาในช่วงเวลานั้นก็น่าจะปรับขึ้นได้อย่างสมบูรณ์ (ปัจจุบันราคามันไม่ขยับก็เพราะปัจจัยฟันหลอนี่ด้วยล่ะครับ)
ดังนั้นเรื่องทำเล ผมว่ายังไงก็ดีอยู่แล้ว
ในส่วนของโปรดักส์ ก็อย่างที่บอก คำว่า “Duplex” มันดึงดูดจริงๆ
ตอนเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาผมก็ไปที่โครงการด้วยเหตุผลนี้แหละ
ห้องตัวอย่างที่โครงการทำออกมาดูสวยใช้ได้เลย
จริงๆ วันนั้นผมเองมีคำถาม “ทำไม” อยู่หลายเรื่องเกี่ยวกับการจัดวางห้อง แต่เจ้าหน้าที่ก็ตอบได้เคลียร์นะครับ
โดยเฉพาะในเรื่องของ Function การใช้สอย ที่คิดค่อนข้างครบถ้วนในเชิงการอยู่อาศัยจริง
Duplex เป็นห้องที่ออกแบบยากนะ การจะคิดอะไรก็ต้องคิดให้รอบคอบ เหมือนกึ่งๆ คิดสำหรับคนอยู่บ้าน
โครงการไม่ได้มีห้องแบบ Duplex แบบยกตึกนะครับ มีห้องแบบธรรมดาด้วย สัดส่วนของอย่างละครึ่ง ซึ่งโครงการอื่นที่ทำ duplex จะมีห้อง Duplex แค่เล็กน้อยเท่านั้น
ด้วยความที่ Duplex เยอะนี่แหละที่ทำให้เป็นโครงการไฮไรซ์ที่มีเพียง 3 ร้อยกว่ายูนิต
ซึ่งถือว่าดูไพรเวตพอสมควร
เพราะโครงการแถวนี้ที่ติดถนนใหญ่จะมียูนิตเยอะกว่านี้มาก
ผมบอกเลยว่า ผมอยากจองไว้เป็นบ้านที่ 2 ครับ
ผมเองอยู่แถวนี้ และเป็นครอบครัวใหญ่ จริงๆ ก็ไม่ได้อยากจะแยกออกมาอยู่ถาวร แต่เอาไว้พาหม่าม้า, อาอี้ และน้องๆ มานอนเล่นกันบ้าง หรือถ้ามีครอบครัวก็แยกออกมาอยู่ได้ด้วย
แต่วันนั้นจองไม่ได้ครับ ไปช้า ตำแหน่งที่อยากได้ไปหมดแล้ว ฮ่าฮ่าฮ่า และทางโครงการก็ไม่ได้เปิดขายทั้งหมดด้วย
ผมคุยกับคนที่มาดูวันนั้น ส่วนใหญ่ซื้ออยู่เองกันทั้งนั้นนะครับ
ไม่ว่าจะเป็นครอบครัวใหม่เพิ่งแต่งงาน หรือไว้เป็นบ้านที่สองก็มี
เมื่อวันที่ 28 สค. ที่ผ่านมา ทางโครงการได้เปิดขายห้องชั้นเดียวแบบกว้างรูปแบบใหม่ เป็นครั้งแรก
โดยจะเป็นส่วนที่อยู่ชั้น 7-14 (ชั้นที่สูงกว่านั้นจะเป็นห้อง duplex) (ในช่วงเดือนมิถุนายน ยังไม่ได้เปิดขายห้องธรรมดา)
ห้องที่เปิดเพิ่มเป็นแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 25-29 ตร.ม. ซึ่งทางโครงการบอกว่าเป็นแบบห้องดีไซน์ใหม่ที่วางสัดส่วนได้ลงตัวและทำให้ห้องดูกว้าง
จากการที่ไปดูห้องตัวอย่างมาก็คิดว่า ห้องดูกว้างจริงๆนะ
คิดว่าเกิดมาจากการออกแบบที่ลงตัว ซึ่งออริจิ้นถนัดการวางแบบห้องเล็กๆ ให้ดู Practical อยู่แล้ว
ซึ่งค่อนข้างแตกต่างจาก Layout ของคอนโดในบริเวณนี้พอสมควร
มีการจัดฟังก์ชั่น เพิ่มเติมจากLayout ทั่วๆไป มุมโต๊ะทำงานหรือครัวปิด แยกส่วนจากส่วนพักอาศัย การจัดวางห้องนอนเป็น Master bedroom จริงๆ เพราะกว้าง และดูไม่อึดอัดเลยสำหรับห้องแค่ 29 ตร. ม.
การที่ชูจุดเด่นเรื่อง Duplex ทำให้ห้องแบบธรรมดาอาจจะดูได้รับความสนใจน้อยลง แต่พอดูห้องแล้วก็ต้องบอกว่าไม่เลวเลย
เพราะจริงๆ พอเรามาอยู่ในตึกที่มี Duplex เยอะก็ทำให้มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้นเป็นการตอบแทน
สำหรับเรื่องราคาของที่นี่ เฉลี่ยราวๆ 8x,xxxx บาท/ตร.ม. โดยมีเริ่มต้นที่ 7 หมื่นกว่าๆ บ้างเป็นตัวเลขดึงดูด
สำหรับผมที่ซื้อไว้อยู่เอง คิดว่ารับได้นะครับกับราคาแบบนี้ อย่างห้อง Duplex ที่พท.รวม 2 ชั้น 36.9 ตร.ม.ยังมี 2 ล้านปลายถึง 3 ล้านต้นๆ ผมโอเคเลย
แต่นั่นมันก็เรื่องความพอใจส่วนบุคคล
เรามาดูกันที่การลงทุนกันสักนิด
ตลาดเช่าของย่านนี้อาจจะยังไม่ได้ราคาเท่าไหร่ ก็นนทบุรีน่ะครับ
สมมติห้อง Duplex ราคา 3 ล้าน ผมต้องการค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน เพื่อยิลด์ 6%
ถ้าผมจำไม่ผิด ห้องแบบ Duplex ไม่เคยมีมาก่อนในย่านนี้ หาเปรียบเทียบได้ยาก แต่ด้วยโปรดักส์ที่แตกต่าง ก็พอให้มีลุ้นๆนะครับ
เอาที่ใกล้ๆ พอเปรียบเทียบได้ Centric ติวานนท์ ห้องแบบธรรมดา 32 ตร.ม.ให้เช่าอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน (คนรู้จักเข่าอยู่) ถ้าจะให้ไปเช่า Duplex แล้วเพิ่มเป็น 15,000 จะเป็นไปได้ไหม?
ผมตอบไม่ได้เช่นกัน
แต่สมมติเรากลับมาที่ห้องธรรมดา ขนาด 25-29 ตร.ม. ราคาอยู่ในช่วง 2.3-2.5 ล้านบาท เราต้องการค่าเช่าแถวๆ 12,000-13,000 บาท/เดือน ถ้าเป็นราคานี้ก็ยังพอมีโอกาสมากกว่า
ถ้าผมจะสรุปก็น่าจะเป็นในแบบที่ว่า ผลตอบแทนจากการเช่า ห้องธรรมดาจะดีกว่า (หรือหาคนเช่าง่ายกว่า) แต่มูลค่าของห้องแบบ Duplex จะเพิ่มขึ้นมากกว่าในอนาคต
อยู่ที่เลือกแบบไหนมากกว่าครับ
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนในพื่นที่ และอยากมี Duplex เป็นของตัวเอง (ผมยกมือคนหนึ่งละ) หรือแม้แต่ห้องแบบธรรมดาก็จัดวางห้องได้ลงตัว น่าอยู่ ด้วยราคาแบบนี้และอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ) ส่วนกลางต่างๆ ในโครงการถือว่าตามมาตรฐาน เฟอร์นิเจอร์ให้มาเกือบหมด แทบไม่ต้องแต่งอะไรเลย ถือว่าน่าอยู่อาศัยไม่น้อยเลย
สำหรับการเล่นสั้น ผมคงไม่แนะนำดีกว่า เพราะทำเลย่านนี้ยังไม่ได้มีการซื้อขายแบบระยะสั้นกันมากนัก ถ้าไปขายก่อนโอนก็พอจะทำกำไรได้นะ ถ้าเลือกห้องและราคาได้ดี แต่ก็จะเสี่ยงเพราะเวลามันบีบ เหมาะกับคนที่พร้อมโอนมากกว่า ถ้าขายได้กำไรที่พอใจก็ปล่อย ไม่ได้ก็โอนซะเลย
สำหรับการปล่อยเช่า สำหรับห้องแบบธรรมดา น่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ แต่ต้องรีบโอน รีบแต่งห้อง จะได้ตั้งราคาค่าเช่าได้สูง สำหรับห้อง Duplex ผมตอบไม่ได้เลยเรื่องอัตราผลตอบแทน แต่คิดว่าไม่สูง แต่แอบคิดว่าน่าจะหาคนเช่าไม่ได้ยากนะ ของแปลกใหม่ ใครๆ ก็อยากลอง
สำหรับการเล่นระยะยาว ห้อง Duplex มีกำไรแน่นอนครับ ยิ่งเมื่อรถไฟฟ้าหายฟันหลอแล้ว โปรดักส์แบบนี้มีไม่ได้มีเยอะ โดยเฉพาะในย่านนี้ ส่วนห้องธรรมดาก็เก็บไว้ไม่ขาดทุน อาจจะขายได้กำไรไม่เท่าห้อง Duplex แต่มีกำไรติดมือแน่นอน เพราะทำเลโครงการดีครับ
Knightsbridge Duplex Tiwanon เป็นโครงการที่เหมาะกับคนในพื้นที่ ที่จะอยู่เอง ทั้งแบบอยู่ถาวรหรือจะเป็นบ้านหลังที่สอง สำหรับการเช่า เก็บไว้ปล่อยเช่าระยะยาวจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ซึ่งห้องธรรมดาอาจจะให้ผลตอบแทนในส่วนการเช่าที่สูงกว่า สำหรับราคาขายต่อหลังโอนมีกำไรแน่นอน โดยเฉพาะห้องแบบ Duplex น่าจะได้กำไรดี แต่เล่นสั้นไม่แนะนำนะครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
