แนวโน้มครึ่งปีหลังผ่านมุมมองผลสำรวจอสังหาริมทรัพย์จาก 4 สำนัก มีค่าย แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN, เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA, ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย และ "คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)" สรุปสาระสำคัญมีโครงการรอเปิดตัวใหม่บานสะพรั่ง เซ็กเมนต์เป็นของกลุ่มราคากลาง-บน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมจะมีเปิดตัวใหม่มูลค่ารวมกันไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท เนื่องจากชะลอเปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกนั่นเอง
คอนโดฯทรงตัวรอบ 5 ปี
สำนักวิจัยของ LPN สำรวจอาคารชุดเปิดตัวครึ่งปีแรก 2559 มี 51 โครงการ รวม 28,444 ยูนิต เป็นของบริษัทในตลาดหุ้น 64% นอกตลาดหุ้นอีก 36% โดยทำข้อมูลเปรียบเทียบการเปิดตัวใหม่ย้อนหลัง 5 ปี พบว่าปี′55 เปิด140 โครงการ 62,860 ยูนิต ปี′56 เปิด 165 โครงการ 85,621 ยูนิต ปี′57 เปิด132 โครงการ 78,894 ยูนิต ปี′58 เปิด124 โครงการ 60,017 ยูนิต และครึ่งแรกปี′59 เปิด 51 โครงการ
ยังมีตัวเลข 5 ปี ยอดจดทะเบียนอาคารชุดพบว่า ครึ่งแรกปีนี้มีตัวช่วยมาตรการรัฐทำให้มียอดจดทะเบียนพุ่ง 75% 53 โครงการ 31,468 ยูนิต เทียบกับปี′55 ยอดจดทะเบียน 139 โครงการ 44,067 ยูนิต ปี′56 ยอด 155 โครงการ 52,152 ยูนิต ปี′57 ยอด 138 โครงการ 45,210 ยูนิต ปี′58 ยอด 140 โครงการ 60,242 ยูนิต
คาดการณ์ครึ่งปีหลังมีบิ๊กแบรนด์ขยับเปิดตัวคอนโดฯใหม่ มีมูลค่ารวมกันไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท แบ่งเซ็กเมนต์เป็นของกลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป 13 โครงการ มูลค่ารวม 62,000 ล้านบาท, ราคา 3-5 ล้านบาท 5 โครงการ 18,000 ล้านบาท, ราคา 2-3 ล้านบาท 7 โครงการ 17,000 ล้านบาท, ราคา 1.5-2 ล้านบาท 1 โครงการ 1,900 ล้านบาท, ราคา 1-1.5 ล้านบาท 6 โครงการ 6,590 ล้านบาท และราคาต่ำกว่ายูนิตละ 1 ล้านบาท 1 โครงการ มูลค่า 900 ล้านบาท
คอนโดฯหรูยังแพงได้อีก
"ไนท์แฟรงค์ฯ" เสนอผลสำรวจคอนโดฯ2 ตลาด แบ่งเป็นระดับ "ไพรม-ซูเปอร์ไพรม" ระบุว่า ราคาปรับขึ้นจากปีที่แล้ว ประกอบด้วย ตลาดไพรมราคาเฉลี่ย ตร.ม.ละ 242,313 บาท สูงขึ้นจากในปี′58 อยู่ที่ตร.ม.ละ 226,350 บาทในช่วงครึ่งปีแรก 2559 ปรับตัวขึ้น 5.23% ตลาดซูเปอร์ไพรมปีที่แล้วเฉลี่ย ตร.ม.ละ 303,250 บาท เป็น 319,095 บาท หรือปรับขึ้น 7.05%
พยากรณ์ครึ่งปีหลังราคาน่าจะสูงขึ้นได้อีก จากเหตุผลซัพพลายซูเปอร์ไพรมมี 1,960 ยูนิต จาก 10 โครงการ โดยเป็นของแบรนด์หรู เดอะเรสซิเดนซ์ แอท แมนดารินโอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ ริมเจ้าพระยาที่เพิ่งเปิดตัวไป 146 ยูนิต เช่นเดียวกับตลาดไพรมมีซัพพลาย 2,674 ยูนิต ซึ่งถูกเติมด้วยโครงการในซอยสุขุมวิท 26 จำนวน 126 ยูนิต ทำเลหลักอยู่สาทร สุขุมวิท
แบงก์-EIA ตัวการหยุดขาย
ด้าน AREA รายงานภาวะตลาดโดยรวมเปรียบเทียบครึ่งปีแรก 2559 เทียบกับช่วงสิ้นปี 2558 พบว่า ซัพพลายสะสมครึ่งปีแรก 2559 มี 174,750 ยูนิต เพิ่ม 2% จากช่วงสิ้นปี′58 ที่มี 171,905 ยูนิต, หน่วยขายเปิดตัวใหม่ลดลง 27% จาก 59,300 ยูนิต เหลือ 43,235 ยูนิต ในขณะที่มูลค่าโครงการติดลบหนักกว่า โดย -37% จากมูลค่า 237,044 ล้านบาท เหลือ 149,076 ล้านบาท รวมทั้งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงเช่นกัน กล่าวคือติดลบ -14% จากเฉลี่ย 4.029 ล้านบาท เหลือ 3.447 ล้านบาท
ข้อมูลที่แปลกตามีการนำเสนอ "โครงการเจ๊ง" หรือหยุดการขาย โดยระบุว่า กลางปี′59 หยุดการขายรวม 150 โครงการ 38,647 ยูนิต มูลค่ารวม 105,973 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 8% 11 โครงการจากที่เคยหยุดการขาย 139 โครงการ 37,723 ยูนิต มูลค่ารวม 99,499 ล้านบาท
AREA สำรวจสาเหตุที่หยุดการขายด้วยว่า 3 อันดับแรก
1.สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 40 โครงการ คิดเป็น 27% 2.ไม่ผ่านรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA 31 โครงการ คิดเป็น 21% และ 3.ขายไม่ออก/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 26 โครงการ คิดเป็น 17%
ทุนจีน-ญี่ปุ่นจ้องบุกไทย
สุดท้าย "คอลลิเออร์สฯ" ระบุว่า ครึ่งปีแรกดีลจอยต์เวนเจอร์ระหว่างนักลงทุนต่างชาติกับดีเวลอปเปอร์ไทยมีเข้ามาตลอด เป็นแรงเหวี่ยงให้กับครึ่งปีหลังที่จะคึกคักต่อเนื่องกลุ่มหลักคือ จีนกับญี่ปุ่น กรณีจีนเน้นบิ๊กดีล ไซซิ่งใหญ่ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งไซซิ่งร่วมทุนของดีเวลอปเปอร์ไทยอยู่ระหว่างโครงการละ 3-5 พันล้านบาท
เจาะลึกรายประเภท ได้แก่ ค้าปลีก คอนโดฯ และออฟฟิศบิลดิ้ง มีแนวโน้มขยายตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ เริ่มจากพื้นที่ค้าปลีก ณ กลางปี′59 รวม 7.48 ล้าน ตร.ม. โดยครึ่งปีแรกเพิ่งเปิด 62,384 ตร.ม. ส่วนครึ่งปีหลังจะมีซัพพลายเข้ามาเติมอีก 124,800 ตร.ม. รูปแบบเป็นพื้นที่ค้าปลีกโครงการขนาดใหญ่ ส่วนคอมมิวนิตี้มอลล์เปิดใหม่ในอัตราลดลง
ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งถือว่าโตเงียบ มีอัตราการใช้พื้นที่ 92% ล่าสุดมีพื้นที่รวม 8.33 ล้าน ตร.ม.ในเขตกรุงเทพฯ โดยครึ่งปีหลังมีซัพพลายใหม่เติมอีก 152,000 ตร.ม. ส่วนคอนโดฯ ไตรมาส 2/59 เปิดใหม่ 7,100 ยูนิต เพิ่ม 3% จากไตรมาส 1/59 แนวโน้มครึ่งปีหลังจะมีการเปิดตัวใหม่อีกเพียบ
