อย่างที่ผมได้เคยเกริ่นไว้มาตั้งแต่ต้นปีแล้วนะครับ ว่าปีนี้ “ราคาต่ำ” มาแรง
หลังจากที่ 2-3 ปีที่ผ่านมา ยุทธการ “ควักกระเป๋าคนรวย” ออกมากระหน่ำกันแทบจะทุกเจ้า
ปีนี้ถึงคราว “ควักกระเป๋าคนไม่รวย (แบบผม ฮ่าฮ่าฮ่า)” กันบ้าง
สังเกตว่า ผมใช้คำว่า “ราคาต่ำ” นะครับ ไม่ใช่ “ราคาถูก”
เพราะถูกจริงหรือเปล่า ต้องว่ากันเป็นโครงการๆ ไป
แล้วในช่วงเดือนนี้ หนึ่งใน “เจ้าพ่อคอนโด” อีกเจ้านึงอย่าง “อนันดา”
ก็เตรียมขาย Unio สุขุมวิท 72 คอนโด Low rise ราคาเริ่มต่ำล้าน
ที่บอกว่า “เจ้าพ่อคอนโด” ก็เพราะเจ้านี้เน้นคอนโดมากเป็นพิเศษ ถ้าวัดเฉพาะแนวดิ่งก็ถือว่าอยู่ใน “Top 5” เลยทีเดียว
ปีนี้อนันดาก็กลับมาเล่นคอนโดราคาต่ำอีกครั้ง เรียกว่าติดใจจาก Unio ตัวแรกที่จรัญ 3 ก็ว่าได้ 555
เพียงแต่จะเป็นคอนโด “ราคาถูก” ด้วยหรือเปล่า ลองมาดูกัน
โครงการ Unio สุขุมวิท 72 เป็นโครงการภายใต้แบรนด์ “Unio” ที่เคยเปิดขายมาแล้ว 1 โครงการ ที่ซอยจรัลสนิทวงศ์ 3 ในราคาต่ำล้าน
ดังนั้นแบรนด์นี้จึงสามารถบอกได้ว่า “ราคาต่ำ” แน่นอน
คราวนี้ Unio เปิดมาพร้อมกัน 2 ทำเล คือ ซอยสุขุมวิท 72 และถนนพระรามสอง
เปิดพร้อมกัน แต่ไม่ได้ขายพร้อมกันนะ
ลองติดตามอ่านข่าวกันด้วยเน้อสำหรับคนที่สนใจ
ช่วงหลังมานี้ ผมสนใจคอนโดช่วงปลายสุขุมวิทมากขึ้น
สาเหตุก็เพราะโครงการแถวสุขุมวิทกลางๆ ขึ้นไปราคาไปไกลแล้ว
ไม่ใช่ว่าไม่น่าลงทุนนะครับ แต่ผมซื้อไม่ไหวละ ฮ่าฮ่าฮ่า
ขณะที่พื้นที่ตอนปลาย เอาสี่แยกบางนาเป็นจุดศูนย์กลาง
ผมมองว่า มันยังมีปัจจัยที่จะทำให้เกิดการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าจากสุวรรณภูมิ, Bangkok Mall หรือ Bitec เฟส 2 เป็นต้น
ที่สำคัญก็คือ ราคายังพอจับต้องได้
Unio 72 ทำเลอยู่ตามชื่อซอยเลย เข้าไปจากปากซอยสุขุมวิท 72 ประมาณ 300 เมตร และระยะทางจากปากซอยสุขุมวิท 72 ถึง BTS แบริ่งอีกประมาณ 300 เมตร
ทำให้โครงการ Unio 72 ห่างจาก BTS สุทธิที่ 600 เมตร
ทำเลดีไหม?
ถ้าเทียบฝั่งของถนนสุขุมวิทแล้ว ต้องยอมรับว่า “ฝั่งคี่” ทำเลจะดีกว่า “ฝั่งคู่” นะครับ
เพราะขนาดชื่อสถานี BTS ก็ยังอิงตามชื่อซอย “ฝั่งคี่” กันเกือบทั้งหมด ไล่ตั้งแต่ นานา, อโศก, พร้อมพงศ์, ทองหล่อ, เอกมัย, อ่อนนุช, ปุณณวิถี, อุดมสุข, ลาซาล และแบริ่ง
เคยมีคนกล่าวไว้ว่า ในถนนเดียวกัน ซอยฝั่งที่เป็น “ขากลับบ้าน” จะเจริญกว่า “ขาเข้าเมืองไปทำงาน”
ผมว่ามันก็อาจจะจริงนะครับ
แต่เหตุผลอื่นๆ ก็อาจจะเป็นเรื่องที่ว่า
บนถนนสุขุมวิท ซอยฝั่งคี่สามารถที่จะทะลุไปออกถนนเส้นอื่นได้ ทำให้เกิดชุมชน และร้านค้าต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย ทำให้มีความเจริญมากกว่า
อย่างฝั่ง ลาซาล และ แบริ่ง ก็สามารถไปทะลุถนนศรีนครินทร์ หรือถนนเทพารักษ์ได้ แถมในซอยก็มีชุมชนขนาดใหญ่, ตลาด, โรงเรียน หรือโรงพยาบาล เป็นต้น
จึงอาจเป็นเหตุให้ ฝั่งคี่ แลดูน่าอยู่กว่า ฝั่งคู่
อย่างไรก็ตาม เริ่มมีการพูดถึงเช่นกันว่า ”รถไฟฟ้า” อาจจะทำลายปัจจัยนี้ลงได้
เพราะเมื่อคุณใช้ BTS แล้ว ทั้ง 2 ฝั่ง มันดู “เสมอ” กัน
แต่เอาล่ะ ถ้าเอาแค่ปัจจุบัน ทุกวันนี้ฝั่งคี่มันก็ยังดีกว่าฝั่งคู่ละเนอะ
Unio 72 ที่ว่าห่าง BTS 600 เมตรก็เลยดูดร็อปลงไปเพราะอยู่ “ฝั่งคู่” นี่แหละ
ระยะ 600 เมตร ก็อาจจะดูว่าไกลไปหน่อย
แต่เมื่อเทียบกับราคาแล้ว ผมว่าก็สมเหตุสมผลนะครับ
เพราะถ้าระยะจาก BTS ใกล้กว่านี้ หรืออยู่ติดถนนสุขุมวิทเลย ราคาก็คงไม่ใกล้เคียงกับที่เปิดมา ฮ่าฮ่าฮ่า
ซอยสุขุมวิท 72 อาจจะยังไม่ค่อยน่าเดินนัก
ถึงแม้จะมีคอนโดชื่อ Very เพิ่งสร้างเสร็จมาอยู่ก่อนแล้ว 1 โครงการก็ตาม
แต่ผมเชื่อว่าอนันดาน่าจะมาทำให้ซอยนี้น่าอยู่มากขึ้น
อันนี้ไม่ได้อวยเกินจริงนะครับ
เพราะเค้าเคยทำ Elio และ Elio Delray ให้มีผลกระทบต่อซอยสุขุมวิท 64 ให้น่าอยู่มากขึ้นมาแล้ว
ปัจจัยก็เช่น ร้าน Max Value, True Coffee หรือสระ(สวน)น้ำขนาดใหญ่
ปัจจุบันมีชาวต่างชาติมาเช่า Elio Delray อยู่เพียบเลย เพราะได้อารมณ์เหมือนรีสอร์ท
Unio 72 ดูแบบดูทรงแล้ว ก็คงมาแนว Elio Delray นั่นแหละ จัดสวนน้ำใหญ่ๆ ร้านค้าครบครัน
เอาเป็นว่าสำหรับผมแล้ว การโปรยว่า “ต่ำล้าน” กับทำเล และโปรดักส์แบบนี้ “ก็น่าสนใจ”
แต่เราต้องมาดูเรื่องราคากันก่อน
เริ่มที่ 23 ตร.ม. กับราคา 0.95-1.4 ล้านบาท
ถ้าเราเอา 950,000 เป็นตัวตั้ง หวยจะออกที่ 4 หมื่นกว่าๆ /ตร.ม.!!!!!
แต่ถ้าเราเอาราคาเฉลี่ยทั้งหมดมาหารดูจะพบว่าจริงๆ ราคาเฉลี่ยน่าจะอยู่ประมาณ 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม.
ดังนั้นบอกได้เลยว่า 950,000 บาท น่าจะมีน้อย (มาก)
และน่าจะเป็นห้องที่ทำเลเทพแบบ ติดลิฟท์ ติดห้องขยะ
ผมลองเอาราคาเฉลี่ยของห้องขนาด 23 ตร.ม.มาเป็นตัวตั้ง โดยใช้ราคากลางที่ 1,200,000 บาท ราคาจะอยู่ที่ 5 หมื่นกว่าๆ/ตร.ม.
ถ้าเราปล่อยเช่าต้องการผลตอบแทน 6% เราจะต้องการค่าเช่า 6,000 บาท/เดือน ซึ่งผมว่าเป็นไปได้นะครับ
จุดเด่นอีกอย่างของโครงการนี้ก็คือห้อง Duplex ขนาด 69.48 ตร.ม. ราคาประมาณ 4 ล้านบาท
ซึ่งมีอยู่แค่ 23 ยูนิตเท่านั้นเอง
อาจจะเรียกได้ว่า เป็นห้องที่ดีที่สุดในโครงการ เห็นสระ ส่วนกลาง กันเต็มๆ
การเดินเข้าห้อง ก็จะอินดี้กว่าห้องอื่น
คือจะเดินเข้าจากทางส่วนกลางเลย
นั่นหมายความว่า เวลาจะไปว่ายน้ำ เดินออกมาจากห้องนิดเดียวก็ถึงสระเลย โดยเฉพาะ Duplex ตึก D ยิ่งใกล้สระเข้าไปใหญ่
ถ้าใครสนใจ อาจต้องสู้รบกับคนอื่นหน่อยครับ
ได้ข่าวแว่วๆมาว่า มีคนสนใจอยู่พอควร
ผมเองเคยเกริ่นตั้งแต่เขียนเรื่อง Excel Groove ไปว่า
ทำเลแถวแบร์ริ่ง, ลาซาล เป็นชุมชนที่มีคนหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกันมาก แต่ยังอาจจะอยู่ฝั่งเลขคี่ซะเยอะ
โครงการ Unio 72 จึงเป็นความท้าทายของอนันดา ที่จะสร้าง Landmark ของตัวเองขึ้นบนซอยฝั่งคู่ ว่าจะสร้างแรงดึงดูดมาฝั่งนี้ได้หรือไม่
ส่วนเรื่องราคาคอนโดผมเชื่อว่าเก็บไว้ระยะยาวไม่ขาดทุนแน่นอน
เพียงแต่ผลตอบแทนหลักน่าจะมาจากการปล่อยเช่ามากกว่า
สไตล์อาอี้อากู๋ ที่ขี้เกียจสร้างอพาร์ทเมนท์ขายน่าจะเหมาะกับการซื้อไว้เก็บค่าเช่ายาวๆ นะครับ
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนในพื่นที่ และคนที่ต้องการอยู่อาสัยใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว โดยมีงบจำกัด ราคาล้านกว่าๆ แม้ภายนอกโครงการ อาจดูไม่เจริญเท่าไร แต่ส่วนกลางต่างๆในโครงการ ก็สามารถทดแทนกันได้ ถือว่าน่าอยู่อาศัยไม่น้อยเลยครับ
สำหรับการเล่นสั้น ผมคงไม่แนะนำดีกว่า ด้วยจำนวนยูนิตที่ค่อนข้างเยอะ ไหนจะเฟส 2 ที่จะตามมาอีก โอกาสได้ไม่คุ้มเสี่ยงครับ
สำหรับการปล่อยเช่า สำหรับห้องขนาดเล็ก เรทค่าเช่าประมาณ 6-7000 บาท คาดว่าหาคนเช่าได้ไม่ยากครับ กับส่วนกลางที่น่าดึงดูดแบบนี้ด้วย แต่ต้องรีบโอน รีบแต่งห้องหน่อยนะ เพราะมีจำนวนยูนิตอยู่เยอะพอควร
สำหรับการเล่นระยะยาว แม้ว่าระยะห่างรถไฟฟ้า 600 ม. จะถือว่ารับได้ เมื่อเทียบกับราคาค่าตัว แต่ด้วยความที่ที่ตั้งเป็นฝั่งเลขคู่ ซอยตัน ความเจริญอาจจะไม่ขึ้นมากนัก ด้วยเหตุนั้น เชื่อว่าราคาอาจไม่ดีดมากนัก แต่ระยะยาวก็ไม่ขาดทุนแน่นอนครับ
สรุปก็คือ Unio 72 เป็นโครงการที่น่าสนใจอันนึง ถ้าคุณเลือกราคาและตำแหน่งห้องได้ดี (เน้นราคานะครับ) เก็บไว้ปล่อยเช่าระยะยาวจะได้ผลตอบแทนที่ดี ราคาขายต่อหลังโอนมีกำไร (มากน้อยว่ากัน) แต่เล่นสั้นไม่แนะนำนะครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
