ก่อนหน้านี้ทุกคนน่าจะได้อ่านรวมคอนโดรอบรั้วมหาวิทยาลัยกันไปแล้ว ผมเองมานั่งนึกดูก็พบว่าอีกมหาวิทยาลัยหนึ่งที่น่าสนใจและช่วงนี้มีโครงการไปผุดอยู่ใกล้ๆ รั้วไม่น้อยเลยเหมือนกัน

        ผมเองก็เพิ่งจะเขียนถึงโครงการที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยแห่งนั้นไปด้วย วันนี้ก็เลยถือโอกาสหยิบกลับมาพูดถึงกันอีกสักครั้งครับ

        มหาวิทยาลัยที่ว่าก็คือ "มหาวิทยาลัยรามคำแหง" นี่แหละ

        พูดถึงรามคำแหง...สำหรับใครที่ผันตัวเองมาเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แล้ว ย่านนี้เป็นอีกหนึ่งย่านที่ต้องรู้สึกคุ้นเคยกันแน่ๆ ที่สำคัญยังติดอันดับต้นๆ เวลาคนพูดถึงอีกด้วย

        เพราะไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษาหรือความเจริญในเรื่องของการคมนาคมที่กำลังมาถึง ห้างสรรพสินค้าหลากหลายขนาด ทั้งหมดทั้งมวลเหล่านี้ทำให้พื้นที่รามคำแหงเป็นที่สนใจของบรรดานักลงทุนทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ไปพร้อมๆ กันครับ

        ยิ่งพอเป็นทำเลโดยรอบมหาวิทยาลัยแล้วด้วยเนี่ย มันก็กลายเป็นทำเลที่โดดเด่นจนหลายๆ ดีเวลลอปเปอร์นิยมเข้าไปลงทุนกันเยอะมากเลยนะ

        อันที่จริงโซนนี้มีมหาวิทยาลัยใหญ่ๆ คือมหาวิทยาลัยรามคำแหง และมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญครับ เรียกได้ว่าเป็น “แคมปัสทาวน์” ได้เลย ไม่ต้องพูดถึงจำนวนประชากรในย่านนั้น บอกได้คำเดียวว่า...เพียบ!

        ด้วยความที่เป็นย่านที่มีศักยภาพสูง มีความคึกคักตลอดสาย ที่น่าสนใจคือเป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นรอบรั้วมหาวิทยาลัย ทำให้เรื่องของความอุดมสมบูรณ์สำหรับการใช้ชีวิตและการอยู่อาศัยนั้นสามารถปลุกปลอบพยาธิน้อยใหญ่ในท้องได้เป็นอย่างดี

        มหาวิทยาลัยรามคำแหงตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ เป็นอีกหนึ่งมหาวิทยาลัยที่มีความอุดมสมบูรณ์ล้อมรอบ ห้างร้านและตลาดต่างๆ กระจุกตัวอยู่ใกล้ๆ กัน ไม่ว่าจะเป็น The Mall บางกะปิ, ตะวันนา, Makro, Tesco Lotus, ตลาดบางกะปิ และห้างพันธุ์ทิพย์

        จำนวนนักศึกษาและบุคลากรอย่างที่บอกไปว่าเพียบ! เพราะงั้นหอพักแถวนี้จึงมีอยู่มาก แต่แน่นอนว่าคอนโดฯ ก็เข้ามาเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่เรียนหรือทำงานอยู่ที่นี่เหมือนกัน

        เพราะจะว่าไปแล้ว เรื่องเรทราคานั้นไม่ได้หนีกันเท่าไหร่ อย่างหนึ่งที่ผมชอบคือรามคำแหงเป็นย่านที่กำลังพัฒนา และข้อดีของมันคือราคาคอนโดฯ จะยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับย่านที่พัฒนาเต็มร้อยแล้วจนกลายเป็น CBD เต็มตัว

        หมายความว่ายังไง? ก็หมายความว่าใครที่อยากจะลงทุนหรือหาเช่าคอนโดฯ ย่านนี้ก็จะยังได้ราคาที่ดีไม่สูงมากเกินไปยังไงล่ะครับ

        ก่อนหน้านี้โครงการคอนโดฯ ทั้งหลายอาจจะขยับห่างออกจากตัวมหาวิทยาลัยออกไปราวๆ หลักกิโลเมตรอยู่บ้าง แต่ว่าช่วงปีสองปีมานี้เริ่มมีดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าเข้ามาปักหมุดข้างรั้วกันเยอะแล้ว

        เรียกว่าคนที่อยู่ก็เดินไปเรียนไปทำงานในมหาวิทยาลัยได้สะดวก จะออกไปซื้อของกินไปช้อปปิ้งก็สบาย แถมตอนนี้รถไฟฟ้าก็เริ่มก่อสร้างแล้วด้วย อนาคตมีแต่วินวินครับ

        1. Modiz Rhyme Ramkhamhaeng (โมดิซ ไรห์ม รามคำแหง By AssetWise)

        สำหรับโครงการแรกที่ขอยกมาพูดถึงกันเลยก็คือโครงการ "Modiz Rhyme Ramkhamhaeng" จาก AssetWise เพราะว่าโครงการนี้ตั้งอยู่หน้าทางเข้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงเลย ห่างออกมาราวๆ 240 เมตรเท่านั้น เรียกได้ว่ามีแค่ถนนกั้นจริงๆ

        โครงการนี้เป็น High Rise สูง 30 ชั้น 1 อาคาร ที่พิเศษกว่าเจ้าอื่นตรงที่มาพร้อม Lifestyle Retails แห่งแรกบนถนนรามคำแหง มีห้องพักอาศัยด้วยกันทั้งหมด 546 ยูนิต และร้านค้าอีก 9 ยูนิต ส่วนทางด้านห้องพักจะมีทั้งแบบ Simplex ฝ้าสูง 2.7 เมตร ห้อง 1 Bedroom 23.38 – 23.68 ตร.ม., 1 Bedroom Exclusive 25.20 – 26.55 ตร.ม., 1 Bedroom Extra 29.92 ตร.ม., และ 1 Bedroom Plus 34.67 – 34.82 ตร.ม. 

        กับห้องพักแบบ Vertical Suite ฝ้าสูง 4.8 เมตร มีห้องขนาด 1 Bedroom Exclusive VS 23.28 – 42.71 ตร.ม. และ 1 Bedroom Plus VS 34.88 – 46.99 ตร.ม. เป็นห้องแต่งครบแบบ Fully Furnished ด้วยครับ โครงการกำลังเริ่มก่อสร้างแล้วล่ะ น่าจะแล้วเสร็จได้ช่วงกลางปี 2566

        ทางด้านราคาพรีเซลส์ของเค้าอยู่ที่ 1.89 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการประมาณ 95,000 บาท/ตร.ม. แต่ว่าตอนนี้ขยับไปเป็น 2.59 ล้านแล้ว เรียกได้ว่ามูฟเร็วเหมือนกัน ราคาปล่อยเช่ายังไม่เห็นนะครับ เพราะตอนนี้มีแต่ปล่อยขาย 555

        ตอนนี้รถไฟฟ้ากำลังขยายมาด้วย สำหรับโครงการนี้ใกล้ MRT รามคำแหงเพียงแค่ 80 เมตรเท่านั้น แถมยังอยู่ฝั่งเดียวกับ Town in Town ที่ส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ ดังนั้นคนที่กำลังมองหาตึกสูงตัวใหม่ในย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิม ที่สำคัญยังอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยก็ถือว่าน่าสนใจเหมือนกัน

        2. Modiz Rhyme Cloud Ramkhamhaeng (โมดิซ ไรห์ม คลาวด์ รามคำแหง By AssetWise)

        ตัวพี่น้องกับตัวแรกครับ ความจริงข้อมูลชัดๆ ยังไม่ออกมา แต่ว่ามีแผนออกมาให้เห็นกันแล้วล่ะ ที่สำคัญก็น่าจะตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับตัวพี่อย่าง Modiz Rhyme Ramkhamhaeng เลย

        แน่นอนว่าตัวนี้เองก็อยู่โซนหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงครับ ห่างออกมาเพียงแค่ 240 เมตรเท่านั้น แถมยังใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม สถานีรามคำแหงอีกด้วย แต่ความจริงห่างออกไปก็เป็น Airport Link แล้วนะ เดินห่างจากโครงการมาอีกนิดจะมีท่าเรือคอยอำนวยความสะดวกด้วยครับ จะรถ ล้อ ราง เรือ ก็สะดวกโยธิน

        ส่วนโครงการจะพัฒนาออกมาเป็นคอนโดฯ ในรูปแบบของ High Rise สูง 44 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่โครงการขนาด 4-2-83.7 ไร่ จำนวนห้องพักอาศัยอยู่ที่ 1,250 ยูนิต สูงกว่าและยูนิตเยอะกว่าตัวแรกครับ ถ้าไม่มีอะไรผิดพลาดก็สามารถเปิดตัวได้ในกลางหรือปลายปี 2021 นี้แหละ

        ทางด้านราคายังไม่มีแง้มออกมาแฮะ แต่ผมว่าไม่น่าห่างจากพี่ๆ น้องๆ ทั้งหลายในย่านนี้มากนัก แต่จุดหนึ่งที่ผมคิดว่าต้องระวังกันไว้หน่อยน่าจะเป็นราคาที่โดดมาจากช่วงพรีเซลส์ รู้สึกว่าหลายๆ โครงการย่านนี้ราคาปัจจุบันจะหนีห่างจากราคาช่วงพรีเซลส์มาเยอะเลย เพราะงั้นใครสนใจอย่าได้ลังเลครับ ไม่งั้นอาจต้องจ่ายเยอะกว่าปกตินะ

        3. THE MUVE Ram 22 (เดอะ มูฟ ราม 22 By แสนสิริ)

        อีกหนึ่งโครงการใหม่ในย่านนั้นเลย เรียกว่าเดินถึงหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงได้เหมือนกัน ห่างออกมาจากหน้ามอประมาณ 700-800 เมตร และตัวโครงการนี้เป็นกรุ๊ปใหม่จากทางแสนสิริที่ปล่อยมาที 4 ตัวรวด และ MUVE Ram 22 นี่ก็เพิ่งปล่อยข้อมูลออกมาให้เราได้ชมกันสดๆ ร้อนๆ เลยครับ

        สำหรับตัวนี้จะเป็นคอนโดมิเนียม Low Rise นะ ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง ฝั่งตรงข้ามเป็น Big C ใกล้ The Mall รามคำแหงด้วย ในอนาคตสามารถเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม สถานีรามคำแหง 12 ได้เลย เพราะตัวโครงการห่างออกมาจากสถานีเพียงแค่ 500 เมตรเท่านั้น

        โครงการไม่ได้ตั้งติดถนนใหญ่ครับ ต้องเข้าซอยรามคำแหง 22 ไปอีกประมาณ 140 เมตร แต่ก็ถือว่าไม่ไกลเลย มองออกมาก็เห็นถนนใหญ่แล้ว แถมบรรยากาศภายในซอยดูสงบดี รอบด้านจะเป็นพวกอาคารในลักษณะของ Low Rise ขนาดใกล้เคียงกันทั้งนั้น ถ้าจะหาของกินก็ต้องเดินออกมาต้นซอยครับ มีของขายเพียบ

        พื้นที่โครงการไม่ถือว่าใหญ่อะไรมาก มีเพียงประมาณ 1 ไร่เท่านั้น โดยลักษณะอาคารเป็นอาคาร Low Rise 8 ชั้น 2 อาคาร และอาคาร 1 ชั้น 1 อาคาร รวมทั้งหมด 254 ยูนิต แบ่งเป็นอาคาร A 121 ยูนิต และอาคาร B 133 ยูนิต ไทป์ห้องในโครงการจะมีแค่ 1 Bedroom นะครับ แต่ขนาดก็มีให้เลือกแตกต่างกันไป ตั้งแต่ 21.5 - 24.75 ตร.ม. ส่วนราคาเริ่มต้นของเค้าอยู่ที่ 1.59 ล้านบาท ก็ตกราวๆ 72,000 บาท/ตร.ม. นั่นแหละ

        เห็นว่าตอนนี้อยู่ในช่วงรอประเมิน EIA ครับ ถ้าเรียบร้อยเมื่อไหร่ก็มีเกณฑ์ก่อสร้างกันภายในปีนี้เลย ซึ่งถ้าไม่ผิดแผนอะไรโครงการก็จะสร้างแล้วเสร็จในปี 2023 อันนี้ส่วนตัวผมอยากลุ้นเรื่องราคามากว่าหลังจากโครงการสร้างแล้วเสร็จ ราคาจะขยับไปจากช่วงพรีเซลส์มากน้อยแค่ไหน 5555

        4. Monté Rama 9 (มอนเต้ พระราม 9 By Capital G Development)

        ผมว่าหลายคนต้องคุ้นหูกับโครงการ Monté Rama 9 กันบ้างแหละ เพราะเป็นโครงการดังของดีเวลลอปเปอร์เจ้านี้เหมือนกัน สำหรับโครงการนี้จะขยับห่างออกมาจากสามตัวแรกเล็กน้อยครับ ตั้งอยู่ในซอยรามคำแหง 12 ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้มสถานีรามคำแหง 12 ประมาณ 250 เมตร และห่างจากมหาวิทยาลัยรามคำแหงแค่ราวๆ 750 เมตรเท่านั้นเอง

        สำหรับ "Monté Rama 9" เป็นอีกหนึ่งโครงการสไตล์ Low Rise ในย่านนั้น มีด้วยกันทั้งหมด 8 ชั้น 3 อาคาร มีห้องพักอาศัยมีทั้งหมด 536 ยูนิต มีห้องให้เลือกแบบ Studio 22 ตร.ม., 1 Bedroom Exclusive 27, 29 ตร.ม., 1 Bedroom Plus 35 ตร.ม. และ 2 Bedroom 44 ตร.ม. ครับผม

        โครงการนี้แม้จะขยับห่างออกมาจากตัวมหาวิทยาลัยไปบ้างแต่ว่าได้เปรียบตรงที่ใกล้พระราม 9 มากกว่า แถมยังเป็นโครงการที่สร้างเสร็จตกแต่งเรียบร้อยพร้อมเข้าอยู่อีกต่างหาก ด้านราคารอบพรีเซลส์ของเค้าเริ่มต้นอยู่ที่ 1.69 ล้านบาทครับ เฉลี่ยต่อ ตร.ม. จะประมาณ 84,000 บาท/ตร.ม. แต่ว่าตอนนี้เป็น 1.79 ล้านบาทแล้ว ไม่ได้ขยับไปไกลเกินคาด และก็ยังไม่มีใครปล่อยเช่าเหมือนกัน

        โครงการนี้เหมาะกับคนอยากอยู่ในพื้นที่ชุมชนครับ เพราะรอบด้านมีบ้านพักอาศัยและหอพักอยู่ไม่น้อยเลย ร้านอาหารหรือร้านกวดวิชาก็จะมีอยู่ด้านหน้าซอย ไปอีกหน่อยก็ถึงห้างสรรพสินค้าแล้ว ตอนนี้รถไฟฟ้าก็กำลังมา เรียกได้ว่าไม่มีอะไรลำบากเกิน

        5. Plum Condo Ramkhamhaeng Station (พลัม คอนโด รามคำแหง สเตชั่น By พฤกษา)

        คิดอยู่สักพักหนึ่งว่าจะหยิบตัวนี้เข้ามาด้วยดีหรือเปล่าเพราะโครงการไม่นับว่าใกล้กับหน้า ม.รามเท่าไหร่นัก วัดระยะแล้วก็ประมาณ 2 กิโลเมตร แต่เห็นว่าราคาอยู่ในเกณฑ์ที่น้องๆ นักศึกษาสามารถรับได้แถมตอนนี้ปล่อยเช่ากันเยอะ ก็เลยคิดว่าน่าจะหยิบมาตบท้ายกันสักนิดดีกว่า

        สำหรับ "Plum Condo Ramkhamhaeng Station" นั้นเป็นโครงการแต่งครบพร้อมอยู่ครับ ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง ติดซอยรามคำแหง 2 ห่างจาก Airport Link รามคำแหง 250 เมตรเท่านั้น ถ้าจะนั่งวินมาหน้ามอก็ราวๆ 40 บาท แต่อันที่จริงมันก็มีทางให้ซ่อกแซ่กไปได้อีกหลายทางแหละเนอะ

        โครงการนี้เป็นคอนโด High Rise 33 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการขนาด 5-1-64.3 ไร่ จำนวน 1,003 ยูนิต มีห้องพักให้เลือกแบบ 1 Bedroom, 1 Bedroom Plus และ 2 Bedrooms Combine ขนาดเริ่มต้น 22.5-46.00 ตร.ม. เริ่มแรกราคาอยู่ที่ 1.69 ล้านบาท ตอนนี้อยู่ที่ 1.85 ล้านบาท ตกตารางเมตรละราวๆ 84,000 บาท ส่วนราคาเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 8,000 บาท/เดือน ทั้งนั้นเลยครับ

        ถือว่าเป็นโครงการที่ตอบโจทย์ลูกค้าในแง่ของการลงทุน เพราะต้นทุนถือว่าถูก ส่วนในเรื่องของการปล่อยเช่าก็ได้ราคาดีมากกว่าด้วย ลืมบอกไปว่าโครงการนี้เน้นส่วนกลางใหญ่และกว้างครับ เรียนออนไลน์อยู่แต่ในคอนโดฯ ทั้งวันก็สบาย

        สรุปรวมโครงการรอบมหาวิทยาลัย 

        ความจริงโครงการคอนโดฯ รอบๆ มหาวิทยาลัยรามคำแหงมันยังมีอีกเยอะนะครับ แต่หลายๆ ตัวมันจะไปใกล้กับฝั่ง ม.อัสสัมชัญเสียมากกว่า แถมตัวที่อยู่ใกล้ๆ มันก็ไม่ได้เรียกว่าใกล้มาก ส่วนใหญ่จะขึ้นหลักสองกิโลฯ กันเยอะ

        แต่ก็อย่างที่เห็นครับ เพราะอานิสงค์ของรถไฟฟ้า ทำให้ตอนนี้คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้ามันผุดมาเพียบเลย เฉพาะตัวที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยก็มีเยอะมากขนาดนี้แล้ว

        แต่แน่นอนว่าราคาพรีเซลส์เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน มองแบบภาพรวมแล้วคงต้องยอมรับว่าโดดหนีกันไปมากอยู่นะ แต่สำหรับตัวผมไม่ได้รู้สึกแปลกใจอะไร ด้วยความที่ตัวทำเลมันมีศักยภาพมากอยู่แล้ว ใครที่อยากจะซื้อไว้เก็งกำไรก็คงมีเวลาให้ตัดสินใจกันอยู่ไม่มาก

        ส่วนน้องๆ นักศึกษาผมก็ยังมองว่าสามารถหาเช่าได้อยู่ แต่ว่าโครงการใหม่ที่เพิ่งปักหมุดนี่อาจต้องรอกันไปก่อน แต่เอาจริงมันก็คุ้มที่จะจ่ายนะครับ เพราะโครงการแต่ละตัวที่ตั้งอยู่นั้นสร้างโดยดีเวลลอปเปอร์ชื่อดังที่คร่ำหวอดในวงการกันมานานทั้งนั้นเลย

        ยิ่งไปกว่านั้นสายลงทุนผมว่าไม่ควรพลาดด้วยประการทั้งปวง เพราะในอนาคตรามคำแหงจะต้องเป็นอีกหนึ่งสนามของการแข่งขันเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแน่นอน แถม Yield ค่าเช่าสำหรับโซนนี้ก็อยู่ที่ประมาณ 5-6% ด้วยครับ เป็นโซนที่น่าจับตามองมากๆ เลยล่ะ