ช่วงหน้าร้อนที่ผ่านมา มีคนถามผมเกี่ยวกับ การลงทุนคอนโดแถวชายทะเล กันเข้ามาหลายคนเลย
โดยเฉพาะที่ “หัวหิน”
จริงๆแล้วหัวหิน เป็นแหล่งท่องเที่ยวชายทะเล ที่ได้รับความนิยมมาอย่างยาวนานแล้วนะครับ
แต่เพิ่งจะมา “ฮอต” สุดๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี่เอง
ความฮอตของหัวหิน ทำให้ผมเบื่อกับ “รถติด” มากทีเดียว 555 เป็นเหมือนกันไหม
หืม ทำไมหัวหินถึง “ฮอต” นะเหรอครับ?
นั่นสิเนอะ รู้ตัวอีกที ก็ฮอตไปซะแล้ว
ผมเองเพิ่งได้ไปหัวหินครั้งแรก เมื่อตอนที่อยู่มหาวิทยาลัย
ก่อนหน้านั้น ผมมักจะไปแต่พัทยาครับ
และที่ได้ไปหัวหินครั้งแรก ก็เพราะเพื่อนสนิทผมที่มหาวิทยาลัยเป็นคนหัวหิน
ก็เลยสบาย ได้ไปพักที่บ้านเพื่อนที่อยู่ริมสะพานปลาเลย แฮปปี้สุดๆ
เสน่ห์ของหัวหินสำหรับผมก็คือ มันดูไม่ “ดาร์ค” เหมือนที่อื่นๆ
อาจจะเนื่องเพราะที่นี่มี “พระราชวังไกลกังวล” ค้ำอยู่นั่นเอง
คำว่า “ดาร์ค” ของผมไม่ได้หมายถึง “ไม่ดี” นะครับ
แต่ผมหมายถึงสิ่งที่เป็น “18+” จะน้อยกว่าที่อื่นค่อนข้างมาก
ทำให้หัวหินกลายเป็นที่ท่องเที่ยวของ “ครอบครัว” เป็นหลัก
ประมาณว่าถ้าไปเที่ยวแบบอบอุ่นๆ กับครอบครัวก็จะมาที่นี่
แต่ถ้าไปเที่ยวแบบ “มันๆ” “วัยรุ่นๆ” ก็อาจจะไปที่อื่น
ซึ่งนี่อาจจะเป็นหนึ่งในสาเหตุ ที่ทำให้หัวหินได้รับความนิยมมากก็เป็นได้...
ระยะทาง และระยะเวลาเดินทางจากกรุงเทพ ก็ไม่ไกลเกินไปนัก (ถ้าไม่นับรถติดอย่างในปัจจุบันนะครับ ฮ่าฮ่าฮ่า)
ร้านค้าร้านอาหารชื่อดังต่างๆ ก็ไปเปิดที่หัวหิน หรือระหว่างทางไปหัวหินกันมากมาย (จนนึกว่ายังอยู่กรุงเทพป่าวนะ)
และด้วยความที่หัวหินมีพื้นที่อันจำกัด จึงทำให้ที่พักอาศัยทำเลดีๆ ก็เป็นที่ต้องการ
แน่นอนครับว่า เหล่า Developer ทั้งหลาย ก็เล็งเห็นถึงโอกาสตรงนี้
จึงก่อเกิดโครงการคอนโดใหม่ ขึ้นมาอย่างมาก ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
แสนสิริ, L&H เป็น 2 เจ้าใหญ่ที่เข้ามาเปิดโครงการกันมากมาย
ยังมีเจ้ากลางๆ และเล็กๆ อีกหลายเจ้าที่เข้ามาแข่งขันกันในตลาดนี้ด้วย
แล้วเมื่อ Supply ผุดขึ้นมาเป็นจำนวนมาก จนอาจจะมีการระบายออกที่ช้า
"การขายเพื่อการลงทุน" จึงเป็นตัวเลือกที่ถูกเหล่า Developer ชูขึ้นมา
คำถามคือ คอนโดหัวหินเหมาะแก่การลงทุนหรือไม่?
ในมุมมองของผม
เราต้องแยกให้ออกก่อน ผลตอบแทนการของการลงทุนของเราคืออะไร?
เพื่อนผมบางคนบอกว่า
“ชอบไปหัวหินอยู่แล้ว ซื้อทิ้งไว้ พอได้ไปเที่ยวก็ไม่ต้องไปเช่าที่อื่น พักที่เราซื้อไว้นี่แหละ”
ถ้าตอบแบบนี้ ผลตอบแทนในการลงทุนจะเป็นเรื่องทางด้าน “จิตใจ”
ซึ่งตรงนี้ “คุ้มหรือไม่คุ้ม” อยู่ที่ความพอใจของเราแล้วล่ะ
แต่ถ้าใครถามในแง่ของ “ตัวเงิน” อย่างเดียว ก็จะเป็นอีกแบบ
ราคาของคอนโดในหัวหิน เท่าที่ผมสำรวจดู
มีราคาที่เพิ่มขึ้นที่ไม่มากนัก
โดยเฉพาะคอนโดเก่า ที่ถึงแม้จะมีพื้นที่เยอะ และซื้อมาในราคาถูก
แต่เนื่องจากปัจจุบัน รูปแบบของคอนโดมีการพัฒนาไปมาก
ทำให้คอนโดเก่าราคาจึงไม่เพิ่มสูงขึ้นมากนัก
ยิ่งเมื่อเทียบกับระยะเวลาที่ผ่านไป (Time value of money) ก็ยิ่งพบว่ามีอัตราเติบโตที่น้อยกว่าที่คาด
ด้วยเหตุผลนี้ บางคนอาจจะบอกว่า “การปล่อยเช่า” น่าจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกับคอนโดหัวหินมากกว่า
โมเดลก็คือ การจับตอนโดที่ราคาไม่แพงนัก เพื่อปล่อยเช่าในอัตราผลตอบแทนที่ดีจากการ “ปล่อยเช่าระยะสั้น” ให้กับ “นักท่องเที่ยว”
เช่น สมมติว่าได้ผลตอบแทนในอัตรา 12% ต่อปี เราใช้เวลา 9 ปี คอนโดก็จะให้ผลตอบแทนเท่ากับมูลค่าของมันแล้ว
ดีไหมครับ?
ผมไม่เถียงนะครับ
ว่าการปล่อยเช่าระยะสั้นของคอนโดในสถานที่ท่องเที่ยว สามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการปล่อยเข่าระยะยาวในกรุงเทพหรือในพื้นที่อื่น
แต่อย่าลืมว่ามันต้อง “ลงแรง” และ “เวลา” เยอะมากนะครับ
ผมบอกเพื่อนคนหนึ่งที่สนใจจะลงทุนคอนโดในหัวหิน และจะลองปล่อยเช่าระยะสั้นว่า
“ไม่ทราบว่า คุณเพื่อนสามารถขับรถมาจัดการห้องพักทุกสัปดาห์ได้หรือไม่ขอรับ?"
"ขนาดปล่อยเช่าคอนโดแถวสุขุมวิทตอนปลาย ยังแทบจะไม่ค่อยได้ไปเลย"
พอพูดจบ คุณเพื่อนก็เกิดอาการบรรลุทันที
ตอนซื้อเราชอบคิดว่า “หัวหินแค่นี้ สบายๆ ขับรถมาแป๊ปเดียว”
แต่พอถึงเวลาจริงๆ อะไรที่มันต้องทำบ่อยๆ และเป็น “งาน” มันจะ “เบื่อ” นะครับ
เชื่อผมเตอะ ว่ามันน่าเบื่อจริงๆ ผมเองก็เป็นครับ ฮิฮิ
เรื่องนี้สำคัญไม่น้อยเลยนะครับ
เพราะถ้าวันนึงเราเบื่อขึ้นมา แล้วอยากจะกลับไปให้เช่าระยะยาว
มันจะหาได้ “ยาก” เพราะมันเป็นเมืองท่องเที่ยว และผลตอบแทนมันจะกลับมาต่ำกว่าการให้เช่าระยะยาวในกรุงเทพทันที
เพราะมัน “ไม่เหมาะกับพื้นที่” นั่นเอง
"หัวหิน" ไม่ใช่เมืองที่มีแหล่งงาน โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ หรือพื้นที่เศรษฐกิจ เหมือนอย่าง ชลบุรี หรือระยอง
การปล่อยเช่าระยะยาว แบบรายปี จึงทำได้ยากกว่า
เพราะฉะนั้น ถ้าคุณจะเล่นกับมันแล้ว ต้องมั่นใจว่าอึดพอที่จะทำได้ตลอด
ถ้าคุณเป็นพนักงานประจำ และใจไม่ “รัก” ที่จะทำแบบนี้จริงๆ
ผมแนะนำว่า "ถอยยยดีกว่า ไม่อาวววดีกว่า"
ผมมี 2 Case study มาเล่าให้อ่าน ลองเปรียบเทียบกันดูนะครับ
ผมรู้จักเอเยนต์คนหนึ่งที่ลงทุนคอนโดแห่งหนึ่งในหัวหินไว้
เค้าเล่าว่า ในช่วงหน้าท่องเที่ยวตอนปลายปีที่ผ่านมา จนถึงต้นปีนี้
เค้าเก็บค่าเช่าได้ถึง 70,000 บาท/เดือน ซึ่งผมว่าสูงมาก
แต่อย่าลืมว่าเค้าเป็น “เอเยนต์อิสระ” มีเวลามาก และการบริการผู้เช่าเป็น “อาชีพ” ของเค้าอยู่แล้ว
ผมรู้จักอีกคน ที่มีคอนโดหรู (ทำเลดีสุดๆ อยู่ติดหาดเลย) ให้คนต่างชาติเช่าเดือนละ 50,000 บาท สัญญา 1 ปี
แต่ต้นทุนแกคือ 10 ล้านบาทนะครับ
เท่ากับว่า ได้ผลตอบแทนค่าเช่าพอๆ กับคอนโดในกรุงเทพเลย
ซึ่งผมไม่แน่ใจว่า เวลาขายต่อ จะได้กำไรที่ดีกว่ามากนักกับคอนโดในกรุงเทพ (Capital Gain)
แต่เพิ่มเติม คือความเหนื่อยจากการดูแล
สรุปว่า
ถ้าคุณ “รักหัวหิน” และมีเงินมากพอ ก็สามารถซื้อเก็บไว้ได้ อาจจะปล่อยเช่าระยะสั้นบ้าง ไม่ซีเรียสกับเรื่องผลตอบแทนในรูปตัวเงิน พอใจกับผลตอบแทนทางด้านจิตใจ คือการได้ไปพักที่หัวหินบ่อยๆ และถ้าใช้สินเชื่อ วันนึงคุณอาจจะมีคอนโดหัวหินเป็นของตัวเอง (โดยปลอดภาระ) เป็นรางวัล
ยิ่งถ้าคุณเป็นคนที่ “อึดพอ” รักงานบริการ รักการเดินทาง และรักหัวหิน คุณก็อาจจะได้คอนโดหัวหินเป็นรางวัลที่เร็วกว่านั้น และได้ผลตอบแทนที่ดีมากๆ จากการปล่อยระยะสั้น
แต่ถ้าไม่ใช่ทั้ง 2 ข้อ (ขี้เกียจแบบผม ฮ่าฮ่าฮ่า) ผมว่ากลับมาลงทุนในกรุงเทพดีกว่าครับ
อันนี้ผมยังไม่ขอกล่าวถึง คอนโดที่มีการการันตีผลตอบแทน หรือมีทีมงานช่วยบริหารค่าเช่าให้นะครับ
ไว้โอกาสหน้า ผมจะเขียนถึงในประเด็นนี้กันครับ
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
