อสังหาฯ ไม่ดี... AP ซื้อที่ดินเพิ่ม?!!

อสังหาฯ ไม่ดี... AP ซื้อที่ดินเพิ่ม?!!

Home   /   สาระบนดอย

โซน : 21 Oct 2020   16:21

3093

        ในช่วง lockdown ที่ผ่านมา ผมมีโอกาสไปเยี่ยมเยือนโครงการระดับ 'สิบล้านอัพ' อยู่ 3-4 โครงการ

        สิ่งที่ผมตกใจก็คือ ผมต้องไปต่อคิวหลายชม.เพื่อรอ Sale พาชมบ้านราคา 14 ล้านบาท!!! (ไม่ใช่ว่าน้องเซลล์น้อยนะครับ ฮ่าๆ)

        ระหว่างนั่งรอ ผมแอบนั่งเมาท์ผ่านหน้ากากอนามัยกับ 'อาอี้' 2 ท่าน ที่มารอคิวเช่นกัน 'ชั้นว่าซื้อช่วงนี้ดี เค้าลดเยอะเลย ของแถมก็เพียบ ตอนนี้หลานเต็มบ้าน บ้านเดิมอยู่ไม่พอแล้ว' อาอี้หล่นความเห็นถึงเหตุผลที่ดั้นด้นออกมาดูบ้านในวันที่ไม่สะดวกสบายนัก

        และเมื่องบการเงิน Q2 (เมษายน - พฤษภาคม) ของดีเวลลอปเปอร์ทุกเจ้าออกมา ก็สะท้อนถึงสิ่งที่เป็นไปในช่วงนั้น ไม่มีใครบอกว่า 'ดี' แน่นอน แต่มันก็อาจจะ 'ไม่แย่' อย่างที่คิด

        ทุกเจ้างัดกลยุทธ์ด้านราคาออกมากันอย่างเต็มที่ เพื่อระดม 'เงินสด' กลับเข้าบริษัท 

        หลายโครงการของ 'พี่แอพ' AP ก็มาปิดโครงการได้ในช่วง lockdown นี่แหละ เช่น Aspire Erawan เป็นต้น พร้อมกับการประกาศตัวเลข 'รายได้ครึ่งปี 2020' ที่ตัวเลข '19,960 ล้านบาท' ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของ 'รายได้ทั้งปี 2019' ที่ 32,452 ล้านบาท

        หมายความได้ว่าตัวเลขของปี 2020 (ที่อยู่ท่ามกลางวิกฤติโควิดเต็มๆ) อาจมีแนวโน้มที่จะดีกว่าด้วยซ้ำ?!! 

        แต่ช้าก่อน ...... ผมก็ไม่ได้บอกว่าดีเวลลอปเปอร์จะดีใจกับเรื่องนี้ 

        ตัวเลขที่ได้มา อาจต้องแลกกับการกลืนเลือด แต่ก็ต้องทำ เพื่อให้ 'ทุกอย่าง' ดำเนินต่อไปได้

        แต่ตัวเลขแบบนี้สะท้อนอะไร?

        มันแสดงให้เห็นว่าเม็ดเงินในตลาดมันยังมีอยู่ แต่สินค้าจำเป็นต้องคุ้มค่ามากที่สุด เพื่อโน้มน้าวให้เงินเคลื่อนที่ไปหา หรือถ้า Value มันคงที่ ก็ต้องใช้เงินน้อยลงเพื่อให้ได้ครอบครอง และนั่นก็เป็นเหตุผลของ 'สงครามราคา' ที่เกิดขึ้น 

        ประโยคอมตะที่ว่า 'ในวิกฤติมักจะมีโอกาสเสมอ' ใช้ได้ตลอดกาล

        ผมเห็นใจคนจำนวนมากที่ได้รับผลกระทบจากเจ้าไวรัสในครั้งนี้ แต่ต้องยอมรับว่ามีคนที่ได้โอกาสเช่นกัน โดยเฉพาะคนถือเงินสดไว้ในมือเยอะ และรอจังหวะให้ตลาดเป็นขาลง 

        อ่านดูแล้วเหมือนจะเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนฝ่ายเดียว

       แต่ที่จริงแล้ว มันเป็นโอกาสสำหรับดีเวลลอปเปอร์ด้วย เพราะถ้าลูกค้าซื้ออสังหาฯ ได้ถูกลง เดฟฯ ก็มีกระแสเงินสดหมุนเวียนกลับมา เพื่อใช้เตรียมตัวรับมือกับอนาคตได้มากขึ้นเท่านั้น ซึ่งนั่นรวมถึงโอกาสในการกว้านซื้อที่ดินได้ง่ายขึ้นด้วยเช่นกัน!

       ผมใช้คำว่า 'ง่าย' ครอบคลุมคำว่า 'ถูก' นะครับ เพราะที่ดินที่ดีมากบางแปลง มันไม่ใช่แค่แพง แต่มัน 'not available' เลยด้วยซ้ำ แต่พอช่วงนี้ก็เลย 'available' ขึ้นมา ส่วนหลายแปลงจากที่ 'แพง' ก็อาจจะ 'ถูกลง' ได้จริงๆ

        ผมได้ข้อมูลมาว่า AP มีการปรับ 'งบประมาณในการซื้อที่ดิน' จากต้นปี 2020 ตั้งไว้ที่ 8,500 ล้านบาท พอถึงช่วง lockdown ก็ปรับลดลงมาเหลือแค่ 4,500 ล้านบาท แต่ล่าสุดปรับใหม่เดือนตุลาคมเพิ่มเป็น 9,500 ล้านบาท นี่มันมากกว่าตอนต้นปีอีกนะเนี่ย!

        บริษัทระดับนี้ไม่ทำอะไรเสี่ยงแน่นอน เค้ามีตัวเลขวิเคราะห์ที่ชัดเจนกว่าผมมาก แต่มันก็เป็นการยืนยันถึงสิ่งที่ผมคิดไว้เหมือนกัน (แอบอวดว่า ผมคิดเรื่องนี้มาก่อนที่จะเห็นตัวเลขนี้ของทาง AP ซะอีกนะ อิอิ) 

        เรื่องนี้ตีความได้ว่า AP มองว่านี่คือช่วงที่ที่ดิน 'ราคาดี' เหมาะกับการลงทุน  และยังอีกว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังมี 'โอกาส' อยู่ ทั้งในช่วงนี้ และอนาคตอันใกล้

        หลายคนตั้งข้อสังเกตุว่า covid-19 อาจเป็นเชื้อช่วยกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินผืนงามหลายๆ ผืนยอมปล่อยของดีออกมาบ้าง ถูกต้อง...เป็นไปอย่างที่คุณคิดครับ สถานการณ์อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินถูกลง แต่ทำให้คนขายปล่อยราคาที่คนซื้อรับได้จำนวนมากขึ้น ซึ่งต่างจากช่วงเศรษฐกิจดีๆ ที่คนขายมักจะตั้งราคาที่คนซื้อไม่อยากจะซื้อ ซึ่งนั่นแปลว่า เรากำลังจะมีสินค้าที่อยู่ในทำเล Rare Item ให้เราเลือกมากขึ้น คราวนี้ก็อยู่กันที่กลยุทธ์ในการพัฒนา product ของแต่ละบริษัทแล้วว่าจะบริหารต้นทุน ที่จะส่งผลต่อราคาขายได้คุ้มค่าแค่ไหน

        ทั้งหมดนี้ก็เป็นภาพที่สอดคล้องกัน กำลังซื้อของคนที่ถดถอยลง ถ้าดีเวลลอปเปอร์ไม่บริหารต้นทุนที่คนซื้อรับได้ ก็ยากที่จะเกิดการซื้อขาย (ได้เท่าเดิม) เพียงแต่ผมมองว่า ถ้าวางทุกอย่างให้สมดุลกัน 'ราคาที่ดิน > ดีเวลลอปเปอร์ > ลูกค้า' มันก็ยังพอจะเดินต่อกันได้

        อีกปัจจัยหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับ Flow นี้ก็คือ 'ธนาคาร'

        ผมพูดมาเสมอว่าวิกฤติฟองสบู่เมื่อ 20 ปีก่อน ปัจจัยหลักก็คือ 'ธนาคารเจ๊ง' แต่ช่วงนี้ธนาคารเรายังแข็งแกร่งมากนะครับ ถึงตัวเลขจะแย่ลงเพราะโควิดก็ตาม แต่มันจะไม่เป็นเหมือนปี 2540 (เรื่องนี้ตามวิจารณญาณนะครับ ผมก็หาข้อมูลและได้พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเหมือนกัน)

        แต่ที่แน่ๆ สิ่งที่เป็นปัจจัยบวกใน พ.ศ. นี้ก็คือ 'ดอกเบี้ยถูกมาก' และผมเชื่อว่าจะถูกไปอีกหลายปี นี่ก็เป็นอีกปัจจัยที่ขับเคลื่อนตัวเลขการซื้อขายในช่วงที่ผ่านมา 

        ผมอวดของผมเองเลย ดอกเบี้ยแบบลอยตัวของผมอยู่ที่ 1.xx% ไม่ได้โม้! เพียงแต่ธนาคารมีขั้นต่ำว่าไม่ให้น้อยกว่า 2% (ไม่ต้องถามว่าที่ไหน เพราะไม่มีแล้ว เป็นช่วงโปรฯ เดือนเมษายนที่ผ่านมา) ซึ่งแบบนี้ดีต่อการปล่อยเช่ามากเลยนะ เพราะราคาคอนโดก็ถูกลง ถึงแม้ค่าเช่าก็ถูกลงด้วยก็ตาม แต่มีปัจจัยบวกถึง 2 เรื่องก็ทำให้เรื่องนี้น่าสนใจขึ้นมาทันที มิต้องพูดถึงคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถ้ายังมีกำลังซื้อไหว นี่ก็ถือเป็นช่วงโอกาสทองจริงๆ  

        เราไม่อยู่ในสถานะที่จะเลือกได้ว่าจะแก้ปัญหาหรือไม่ แต่เราอยู่ในสถานะที่ถูกบังคับให้ต้องแก้ปัญหา อย่างเช่นที่ 'พี่แอพ' AP ของเราเริ่มลงมือเดินหน้าไปแล้ว กับการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงที่ควรซื้อแบบนี้ เพื่ออนาคตในระยะยาว

        กลยุทธ์ของ 'พี่แอพ' จะประสบความสำเร็จหรือไม่ ต้องให้เวลาเป็นผู้ให้คำตอบ แต่อย่าลืมว่า นี่คือ 1 ในไม่กี่บริษัทที่ผ่านช่วงวิกฤติปี 2540 มาได้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งจนถึงวันนี้ ทุกการขยับตัว เรามิอาจมองข้ามได้ด้วยประการทั้งปวง

 

Tag : AP | AP Thailand |



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

ทำไมคนที่มีบ้านอยู่ในทองหล่อ ก็ยังจะซื้อ ‘คอนโดทองหล่อ’ เพิ่มอีก?

สงสัยมาตลอดว่า “ทำไมคนที่มีบ้านอยู่ในทองหล่อ ก็ยังจะซื้อ ‘คอนโดทองหล่อ’ เพิ่มอีก?”

"Rise Charoennakhon Luxe Neo Classic" ดงของอร่อยมากมาย ไปไหนก็ง่าย ใกล้ ICONSIAM ส่องฟ้าครามเจ้าพระยา

ไปสำรวจมาแล้วฮะ ของหายากปีนี้ "คอนโดเปิดใหม่" อิอิ คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลัง น่าจะเริ่มทยอยออก "หมัด" กันหลายเจ้า หลังจากยืนรอเชิง รอจังหวะกันมานับปี

สายลงทุนโปรดทราบ >>> COMMON TU คอนโดที่คนเช่า รอคนมาโอน รีบมาด่วน !!!

พาดหัวแบบนี้ใครมาอ่านก็หาว่า 'ขี้โม้' ซึ่งก็เข้าใจได้ครับ ด้วยสถานการณ์โรคระบาด ด้วยสภาวะเศรษฐกิจ ไหนเลยการเปิดเทอมยังถูกเลื่อนออกไปอีก คอนโดที่อยู่ข้าง 'ธรรมศาสตร์ รังสิต'


ติดดอยโร้ดทู

สัมผัสความ WONDER ย่านเกษตรฯ ที่ "Oneder Kaset" คอนโดฯ ใหม่ใกล้สายสีแดง!

ก่อนหน้านี้ผมมีโอกาสได้ไปเยี่ยมเยียนโครงการหนึ่งในย่านเกษตรฯ มาครับ เป็นโครงการติดริมถนนที่กำลังเริ่มต้นก่อสร้างแล้วล่ะ

"Atmoz Bangna" คอนโดใหม่จาก Asset Wise ที่สุดแห่งความสุข ซ่อนตัวอยู่ใจกลาง...บางนา

เป็นอีกปีวัดใจวงการอสังหา หลังจากที่ตลาดคอนโดเหือดแห้งมาร่วมปี ปีนี้เริ่มมีโครงการใหม่ๆ ทยอยบุกเบิกกันมากขึ้น อย่าง Asset Wise ปีนี้ก็มีบอกมาแล้วว่าจะมีคอนโดเปิดใหม่ถึง 5 โครงการด้วยกัน ซึ่งในวันนี้เราจะพูดถึง "Atmoz Bangna (แอทโมซ บางนา)" กันครับ ดูเหมือนว่าปีนี้ "บางนา" จะกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลขึ้นหม้อ

หรือ "Modiz Rhyme Cloud" จะเป็นเฟส 2 ของ "Modiz Rhyme Ramkhamhaeng"!?

หรือคอนโดฯ ตัวใหม่จาก Asset Wise อย่าง "Modiz Rhyme Cloud" จะเป็นเฟส 2 ของ "Modiz Rhyme Ramkhamhaeng"!?


ติดดอยสไตล์

ชวนรู้จัก "Reverse Mortgage สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ"

ก่อนหน้านี้ผมเคยหยิบยก บ้านสำหรับผู้สูงอายุ มาฝากทุกคนกันไปแล้ว หลังจากบทความนั้นได้รับเสียงตอบรับค่อนข้างดี ผมเลยอยากวกกลับมาพูดเรื่องราวเกี่ยวกับสังคมผู้สูงวัยกันอีกครั้งดีกว่า

รวมคอนโดรอบรั้ว "ม.รามคำแหง" ทำเลที่ซื้ออยู่เองก็ดี ปล่อยเช่าก็น่าโดน

ก่อนหน้านี้ทุกคนน่าจะได้อ่านรวมคอนโดรอบรั้วมหาวิทยาลัยกันไปแล้ว ผมเองมานั่งนึกดูก็พบว่าอีกมหาวิทยาลัยหนึ่งที่น่าสนใจและช่วงนี้มีโครงการไปผุดอยู่ใกล้ๆ รั้วไม่น้อยเลยเหมือนกัน

ติดดอยส่องให้ คอนโดรอบรั้วมหาวิทยาลัย "เกษตรศาสตร์"

ต้องยอมรับจริง ๆ ว่าตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มเริ่มเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมา ย่านเกษตรและบริเวณโดยรอบก็มีความคึกคักขึ้นอย่างมาก

เปิดโปรเจ็คต์ "หอพักพยาบาลจุฬาฯ" หอพักดีไซน์ปังที่เท่และดังที่สุดในตอนนี้!

เปิดโปรเจ็คต์ "หอพักพยาบาลจุฬาฯ" หอพักดีไซน์ปังที่เท่และดังที่สุดในตอนนี้!

รวมคอนโดรอบรั้ว "ม.อัสสัมชัญ หัวหมาก" ทำเลแห่งอนาคต จบที่นี่!

อีกหนึ่งทำเลรอบมหาวิทยาลัยที่มีคอนโดฯ ขึ้นเยอะเหลือเกิน ผมว่าหนีไม่พ้นมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญครับ ที่พูดว่าขึ้นเยอะนี่ก็คือขึ้นเยอะจริงๆ นะ

#ติดดอยรวมมาให้ "ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน" มิถุนายน 2564

เผลอแป๊บเดียวเราก็มาถึงครึ่งปีกันแล้วนะครับ ซึ่งสถานการณ์การแพร่ระบาดของประเทศเราก็ยังไม่ค่อยดีขึ้นเท่าไหร่ แต่สิ่งที่เห็นได้ชัดเลยก็คือช่วงนี้มีโปรอสังหาออกมาล่อตาอยู่ไม่น้อย


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com