อสังหาริมทรัพย์ปี 2559 ยังเป็นโจทย์ยากอีกปีของผู้ประกอบการ เนื่องจากมีปัจจัยบวกเพียงไม่กี่อย่างท่ามกลางปัจจัยลบสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคนั้น คือ ภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนที่ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2558 ซ้ำยังได้รับผลกระทบเพิ่มจากปัญหาภัยแล้ง พื้นที่ทางการเกษตรได้รับผลกระทบ ทั้งยังกระทบไปยังตลาดส่งออกเนื่องจากสินค้าเกษตรถือเป็นสินค้าส่งออกหลักของไทย ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
ที่ผ่านมา รัฐบาลได้ออกมาตรการต่างๆเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ร่วมถึงกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตขึ้น เพื่อเป็นหัวจักรในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ยังคงเดินหน้าต่อไปได้ โดยเฉพาะมาตรการกระต้นอสังหาริมทรัพย์ ตามมาด้วยนโยบายบ้านประชารัฐที่รัฐบาลต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า
ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 59 ได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องมาจากช่วงปลายปี 58 ที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยในปี 58 ตลาดอสังหาฯ เติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด พิจารณาได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี จำนวน 196,095 ยูนิต เติบโตขึ้น 13% จากปี 57 ที่มียอดโอน 174,061 ยูนิต
ส่วนตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2558 ถือว่าเติบโตขึ้นอย่างมาก ทั้งปีมีจำนวน 99,309 ยูนิต โต 19% จากปี 57 หรือมีมูลค่าตลาดที่ 354,799 ล้านบาท โต 21% ในแง่ของมูลค่าที่โตมากกว่าสะท้อนสินค้ามีราคาแพงขึ้น
มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถือเป็นการช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ค้างอยู่ในตลาดให้สามารถระบายออกไปได้ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น เพราะสิทธิประโยชน์ที่รัฐบาลให้ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคที่กำลังจะโอนบ้านได้อย่างมาก
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ภาพตลาดในไตรมาส 1 ของปีนี้ถือเป็นมหกรรมระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ เพราะจะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ 5 รายแรกต่างออกแคมเปญใหญ่เพื่อขายสินค้า ซึ่งบางรายไม่เคยออกแคมเปญแรงๆ เพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ออกแคมเปญแห่งปี “BEST BUY MOMENT”
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ออกแคมเปญ “ช้าหมด อดมาตรการ”
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ส่งแคมเปญ “Ananda Big Deals” โปรฯ ด่วน..แรงทุกดีล ก่อนหมดมาตรการรัฐ
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จัดแคมเปญ บ้านกลางเมือง LIMITLESS SPACE นวัตกรรมดีไซน์เพื่อพื้นที่ ... ที่ไม่จำกัด
และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) จัดแคมเปญใหญ่ LH HAPPY FEST “ที่สุดของความพิเศษ…ของคนรักบ้านแลนด์” เป็นต้น
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 59 คาดว่า จะมีการเติบโตได้ประมาณ 0-5% มูลค่าตลาด 3.5-3.6 แสนล้านบาท หรือกว่า 1 แสนยูนิต ซึ่งอสังหาฯ ในปีนี้ถือเป็นพระเอก เพราะสามารถขับเคลื่อนธุรกิจได้เพิ่มถึง 2.9 เท่า คิดเป็น 12-13% ของจีดีพี ซึ่งมูลค่าเพิ่มตกอยู่ในธุรกิจคนไทยถึง 90%
โดยเซกเมนต์ที่มีการเติบโต ได้แก่ คอนโดฯ ระดับบนโตได้อย่างต่อเนื่อง ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่อยู่ในทำเลในเมือง และบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
ด้าน นายวงศกร ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2 คาดว่าตลาดจะชะลอตัวลงอย่างน้อย 20-30% จากการที่กำลังซื้อในอนาคตถูกดึงให้มาซื้อในช่วงต้นปีเพื่อรับสิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 เมษายนที่จะถึงนี้
ขณะที่ปัญหาต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจ การส่งออก ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่กลับมีปัจจัยลบใหม่เพิ่มเข้ามา คือ ปัญหาภัยแล้ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคเกษตร แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าปี 2559 ตลาดอสังหาฯ จะสามารถเติบโตได้ราว 5% จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เรนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า
จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ไตรมาสแรกปี 59 พบว่า มีคอนโดเปิดใหม่ 6,973 ยูนิต เติบโตจากไตรมาสที่ 4 ของปี 58 กว่า 17% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ห้องชุดเกิดใหม่ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ ถือว่าไม่สะท้อนภาพการฟื้นตัวตลาดและกำลังซื้อของลูกค้าว่ามีการฟื้นตัวได้ชัดเจน เนื่องจากไตรมาสที่ 4 ของปี 58 และไตรมาส 1/59 นั้นเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเร่งระบายสต๊อกเก่าก่อนที่มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐจะหมดอายุลง และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่
แต่ตัวเลขที่เพิ่มขึ้นของคอนโดในไตรมาส 1/59 นี้ เกิดจากผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่เห็นโอกาส และช่องว่างตลาดในช่วงนี้ เปิดโครงการใหม่ ทำให้ในไตรมาสนี้มีซัปพลายเข้าตลาดกว่า 2,202 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในทำเลสุขุมวิท เป็นโครงการที่เปิดขายในระดับราคา 1-1.5 แสนบาทต่อ ตร.ม.มากที่สุดคือ ประมาณ 42%
นอกจากนี้ ยังพบว่าคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ยังได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าระดับบน และชาวต่างชาติ โดยปัจจุบันซัปพลายห้องชุดดังกล่าวมีอยู่ประมาณ 3,393 ยูนิต ขายไปแล้ว 65% ในปี 59 ผู้ประกอบการยังพัฒนาโครงการระดับบนออกมา แต่จะมีจำนวนที่ลดลงจากปีที่แล้ว เพราะยังกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ขณะที่ดีมานด์ในตลาดดังกล่าวถูกดูซับไปเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าแล้ว สังเกตได้จากยอดขายในบางโครงการที่เปิดขายในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 58 ที่ทำยอดขายได้ไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับโครงการก่อนหน้า โดยทำเลที่มีจำนวนโครงการระดับนี้มากที่สุด คือ สุขุมวิทที่มีอยู่ 40%
ปัจจุบัน ราคาที่ดินในแนวถนนสุขุมวิทมีราคามากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ทำให้โครงการที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อ ตร.ม. ไปอยู่ในทำเลนี้มากที่สุด แต่อาจจะขายไปได้ประมาณ 57% เท่านั้น เพราะมีโครงการระดับราคาที่ต่ำกว่าในทำเลเดียวกันเปิดขายอยู่หลายโครงการ ขณะที่แต่ทำเลรอบๆ สวนลุมพินี สีลม และสาทร มียอดขายมากกว่า 75%
ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรยังขยายตัวได้ดี เพราะได้รับประโยชน์จากมาตรการภาครัฐมากกว่าคอนโดฯ ที่ใช้เวลาในการก่อสร้างนานกว่า โดยตลาดบ้านจัดสรรในช่วงไตรมาสแรกปี 59 ที่สร้างความหวือหวา เป็นบ้านราคาแพงราคาขายสูงกว่า 40 ล้านบาทต่อยูนิต ได้รับความสนใจมากขึ้นหลังจากที่คอนโดราคาแพงเข้ามาสร้างกระแสในการตลาด ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มทำตลาดบ้านระดับราคาเริ่มต้นที่ 40 ล้านบาทมากขึ้น แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีการเปิดบ้านระดับดังกล่าวอยู่แล้วก็ตาม
ทั้งนี้ ภาพรวมของบ้านในระดับราคาเริ่มต้นที่ 40 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ ณ ปัจจุบันมีเปิดขายอยู่ทั้งหมด 17 โครงการ 668 ยูนิต และขายไปได้แล้วประมาณ 61% ของจำนวนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่า มีการตอบรับจากผู้ซื้อค่อนสูงแม้ว่าบ้านจะมีราคาขายเริ่มต้นที่ 40-160 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 60 ตร.ว.ขึ้นไป และในปี 58 เริ่มมีโครงการบ้านขนาดเล็กบนที่ดิน 30 ตารางวาในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเปิดขายบ้างแต่จำนวนยูนิตมีไม่มาก
“ต้องจับตาดูโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐจะเห็นเป็นรูปธรรม เริ่มลงทุน หรือประมูลได้ทันกลางปีนี้หรือไม่ หากมีการลงทุน หรือประมูลได้ทันก็เชื่อว่าเม็ดเงินที่ลงทุนจะเข้าสู่ระบบจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทันก่อนสิ้นปี แต่หากยังไม่มีการเริ่มโครงการความหวังที่จะให้เม็ดเงินลงทุนของภาครัฐกระตุ้นเศรษฐกิจปี 59 ก็คงหมดไป” นายสุรเชษฐ์ กล่าว
