ตั้งแต่ทำเพจมา จำได้ว่า เคยพูดถึงคอนโดย่านพหลโยธิน-สะพานใหม่ แค่ไม่กี่ครั้งเอง
คราวนี้บังเอิญว่า ผมต้องพาหม่าม้าไปหาหมอที่ รพ.ภูมิพล เมื่อสัปดาห์ก่อน
ขากลับผมมุ่งหน้าไปทางเกษตรฯ
รถติดนรกครับ!!!!!
ตอนนี้เส้นพหลฯช่วงหมอชิต-คูคต กำลังลงเสาสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกันอย่างเมามัน
ผลก็คือการจราจรก็เลยแน่นขนัดเป็นพิเศษ แต่ก็เอาเถอะครับ อีกหน่อยก็จะได้สบายขึ้น
สืบเนื่องจากการที่รถมันไม่กระดิกนี่แหละ
ผมเลยลองหาซอยลัด เพื่อทะลุไปออกเส้นรามอินทรา ขับไปขับมา ก็เจอซอยพหลฯ 52
ผมก็เลยลองวิ่งเข้าไปดูก่อน ซึ่งสุดท้ายก็สามารถวิ่งไปทะลุออกไปเส้นรามอินทราได้จริงๆ
แต่ซับซ้อนมากๆ ผมเองหลงอยู่หลายตลบ
ซึ่งจากการที่วิ่งเข้าซอยพหลฯ 52 นี่แหละ
ก็ทำให้เจอโครงการคอนโดเปิดใหม่อยู่ตัวนึงชื่อ “Wynn”
เห็นกำลังจะเปิดจอง ดูแล้วก็มีความน่าสนใจอยู่
เลยเอามาเขียนฝากทุกคนซะเลย หลงทางก็ยังได้งานนะ 555
Wynn เป็นคอนโด Low Rise 8 ชั้น จำนวน 3 อาคาร รวมทั้งหมด 310 ยูนิต โดยแบ่งเป็นห้องแบบ สตูดิโอ ,1 ห้องนอน และแบบ 2 ห้องนอน ที่จอดรถ 115 คันคิดเป็น 42 % รวมจอดซ้อน
โครงการจะเน้นห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 23.47-23.68 ตร.ม. เพราะมีถึง 175 ยูนิต
โดยจะให้เป็นแบบ Fully Furnished คือให้หมดยกเว้นเครื่องใช้ไฟฟ้า
สิ่งอำนวยความสะดวกก็มีตามมาตรฐาน
ในแง่ของทำเล Wynn คอนโดอยู่เข้าไปในซอย 52 เป็นระยะทาง 300 เมตร
ซึ่งปากซอย 52 นั้นเป็นที่ตั้งของรถไฟฟ้า สถานีสะพานใหม่
ด้วยระยะ 300 เมตรก็ถือว่าไม่ไกลนัก
ทำเลปากซอย 52 ถือว่าอุดมสมบูรณ์ใช้ได้ครับ
เพราะเป็นที่ตั้งของตลาดยิ่งเจริญ ซึ่งถือเป็นตลาดดังในย่านนี้เลย
นอกจากนี้ยังมี Big C ที่อยู่ถัดมาอีกระยะหนึ่ง (เดินไม่ไหวนะครับ) รวมถึง Tesco Lotus ที่อยู่ใกล้ๆ วงเวียน
แต่ถ้าจะนับ Central รามอินทราด้วย ก็คงจะไกลไปหน่อย
ราคาของโครงการเปิดที่ 1.3 ล้านบาท คิดเป็นประมาณเกือบๆ 56,000 บาท/ตร.ม.
โดยราคาเฉลี่ยน่าจะอยู่แถวๆ 65,
000-70000 บาท/ตร.ม.
เอาล่ะ ในแง่ของการลงทุน การปล่อยเช่าห้องพักในบริเวณนี้ เท่าที่ผมลองค้นหาดู
ค่าเช่าถูกมาก ทั้งคอนโดและอพาร์เมมนท์ แต่โดนส่วนใหญ่จะเป็นตึกเก่า
ซึ่งถ้ามาเปรียบเทียบกับโครงการใหม่ก็คงจะต้องแตกต่างกัน
ผมขอใช้ราคากลางๆ ที่ 1.5 ล้านบาทเป็นตัวตั้ง เราต้องได้ค่าเช่าประมาณ 8,000 บาท/เดือน
ซึ่งถ้าเทียบกับค่าเช่าในปัจจุบัน ก็นับว่าราคาสูงมาก
แต่ก็นั่นแหละ มันเป็นค่าเช่าของอาคารเก่า และรถไฟฟ้ายังไม่เดิน
ถ้าเราเอาปัจจัยเรื่อง “รถไฟฟ้า” และ “โครงการใหม่ที่มี Facility ที่ดี ” มาเพิ่มเข้าไป
ราคาจะไปแตะถึงระดับนั้นได้ไหม
ผมขอสโคปก่อนว่า คนเช่าน่าจะเป็นใคร?
มีมหาวิทยาลัยแถวนี้อยู่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น ม.ศรีปทุม, วิทยาลัยเทคโนโลยีสยามบริหารธุรกิจ (SBAC), ม.เกษตรฯ และรวมไปถึงม.นอร์ทกรุงเทพ ที่อยู่ใกล้ๆ เลย
ผมมองกลุ่มนักศึกษาเป็นเป้าหมายหลักนะครับ เพราะกลุ่มคนรุ่นใหม่นี่แหละ ที่จะเช่าคอนโดกัน
แต่ทำเลตรงนี้ ก็คงจะไปสู้แถวๆ เลยวงเวียนขึ้นไปไม่ได้
เพราะม.ศรีปทุม และม.เกษตรฯ ก็อยู่ทางโซนนั้นมากกว่า ถึงแม้รถไฟฟ้าจะเดินแล้วก็เถอะ
และถ้าว่ากันถึงเรื่องรถไฟฟ้า กำหนดเริ่มเดินปี 2563 แต่คอนโดเสร็จตั้งแต่ปี 2561 ล่วงหน้าตั้ง 2 ปี
ปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าจึงอาจจะไม่ส่งผลอะไรมากในช่วงแรก
ดังนั้น ผมว่าก็คงจะพอปล่อยเช่าได้นะครับ แต่ราคาอาจจะไม่สูงถึง 75000-8000 หรอก
ความหมายก็คือยิลด์ไม่น่าจะถึง 6% (แถวๆ 4-5% พอเป็นไปได้)
ในแง่ของราคาล่ะ ผมว่าราคานี้ ไม่แพงสำหรับคอนโดสมัยใหม่ ที่มี Function และ Facility ค่อนข้าง Modern
แต่ถามว่าราคาจะขึ้นไปมากกว่านี้หรือไม่
อันนี้ตอบยากมากๆ เพราะทำเลสะพานใหม่โดยรวม ก็ไม่ได้เป็นทำเลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงแต่อย่างใด
ถึงแม้รถไฟฟ้าจะเดินแล้วก็เถอะ เพราะทางเลือกของที่อยู่อาศัยแถบนี้ยังมีอีกมาก
ทั้งบ้าน และทาวเฮาส์ต่างๆ
แต่สุดท้ายผมว่าก็ไม่น่าจะขาดทุน เพียงแต่ถ้าคิดจะลงทุน น่าจะมีทางเลือกอื่นที่ดีกว่านี้
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะสำหรับคนใช้ชีวิตอยู่แถบนั้นอยู่แล้ว ตัวโครงการก็ออกแบบมาได้ดูดีทีเดียวครับ แต่ก็ต้องแลกกับราคาที่แพงขึ้นหน่อยนะ
สำหรับการเล่นสั้น ไม่เหมาะสมแน่นอน ด้วยไม่ได้เป็นคอนโดที่มีชื่อเสียงเท่าไร การขายต่อในระยะสั้น ลำบากแน่ๆครับ
สำหรับการปล่อยเช่า พอปล่อยได้นะ แต่ผลตอบแทนอาจไม่มากนัก น่าจะได้ยิลด์ที่ประมาณ 5%
สำหรับการเล่นระยะยาว เชื่อว่าไม่ขาดทุน แต่คงมีโอกาสทำกำไรได้เยอะไม่มากเท่าไรนัก
Wynn เป็นโครงการที่ไม่แพง ถ้าคุณเป็นคนในทำเลนี้ก็สามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพื่อรับ Facility แบบ Modern ที่หาได้ไม่มากในทำเลนี้ แต่ถ้าจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ก็อาจจะไม่ได้ผลตอบแทนที่สูงนัก ส่วนราคาในอนาคตก็ตอบได้ยากว่าจะขึ้นไปมากแค่ไหน แต่คาดว่าไม่น่าจะขาดทุน เพราะมีปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าค้ำคออยู่
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
