รู้หรือไม่ว่าการขายบ้านหรือคอนโดให้คนอื่น คนขายเองใช่จะรับเงินฝ่ายเดียว แต่สิ่งที่คนขายต้อง “จ่าย” เองก็มีเยอะไม่น้อยนะ
จั่วมาแบบนี้คนที่ไม่เคยขายอสังหาที่อยู่อาศัยมาก่อนอาจจะงงๆ ว่าเราจะขายทั้งที ตัวเราเองยังต้องจ่ายเงินอีกเหรอ
ก็แหม ขายบ้านขายคอนโดมันก็คืออสังหาชิ้นใหญ่เบ้อเริ่มชิ้นหนึ่งอ่ะเนอะ ไม่ใช่การขายผักขายปลา ที่แค่ลูกค้าจ่ายเงินเราก็ใส่ถุงยื่นให้ จากนั้นก็โบกมือบ้ายบายกันตรงนั้น
เรื่องของเรื่องคือ นอกจากเราที่เป็นผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านหรือคอนโดแล้ว แต่ตัวเราเองก็มีสิ่งที่ต้องควักกระเป๋าจ่ายไปในการซื้อขายครั้งนี้ด้วยเหมือนกัน
สำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นธรรมเนียมและภาษีที่เก็บตามกฎหมาย เพราะฉะนั้นแม้จะอยู่ในสถานะผู้ขาย แต่เราเองก็ต้องเตรียมเงินส่วนหนึ่งไว้เพื่อชำระค่าใช้จ่ายตามธรรมเนียมนี้ด้วยนะจ๊ะ
สิ่งเหล่านี้ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จำเป็นต้องรู้เลยล่ะ แต่มือใหม่ก็อาจจะงงๆ หน่อย เพราะงั้นวันนี้หมีเลยขอมาแจกแจงให้ได้อ่านกันสักนิด ว่าการที่เราจะขายบ้านหรือคอนโดให้คนอื่นนั้น มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เราผู้ขายต้องรับหน้าที่จ่ายเอง
อยากรู้แล้วล่ะสิ อย่ารอช้า เลื่อนลงไปอ่านกันได้เลยคร้าบบบ
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
สิ่งแรกที่สำคัญเลยคือการจ่ายภาษีเงินได้ ในส่วนนี้จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษีครับ ตัวเราซึ่งเป็นผู้ขายเองสามารถเอาจำนวนปีที่ถือครองบ้านมาคำนวณใช้ในการหักค่าใช้จ่ายได้มากน้อยตามปีที่ถือครอง
อย่างที่บอกไปว่าราคาบ้านหรือคอนโดที่เอามาใช้คำนวณภาษีส่วนนี้จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน เพราะงั้นเรื่องที่ว่าราคาซื้อขายจริงเป็นเท่าไรจะไม่เกี่ยวข้องกับส่วนนี้นะ
ลืมบอกไปว่าหลังจากถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเเล้ว ตัวเราซึ่งเป็นผู้ขายก็มีสิทธิเลือกที่จะไม่ต้องนำรายได้จากการขายบ้านไปรวมคำนวณภาษีตอนสิ้นปีครับ แต่ใครที่อยากจะนำไปรวมก็ทำได้เหมือนกัน แล้วแต่ว่าเราต้องการแบบไหน
ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้นั้น พูดง่ายๆ ก็คือเหมือนการได้รายได้ทั่วไปนั่นแหละครับ การขายบ้านทำให้เราเกิดรายได้ เพราะงั้นเลยต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายเป็นเรื่องปกติ
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ยังมีภาษีอีกตัวที่ต้องทำความรู้จักกัน นั่นคือ "ภาษีธุรกิจ"
สำหรับเจ้าภาษีประเภทนี้นั้นเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการขายบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ตามหลักแล้วเป็นบ้านที่เราถือครองไม่ถึง 5 ปี มีวิธีนับยังไง? ก็คือนับตั้งเเต่วันที่รับโอนบ้านมานั่นเองครับ
ภาษีประเภทนี้จะคิดเป็น 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน ราคาไหนสูงกว่ากันก็ใช้ราคานั้นคำนวณเอา
แต่จะว่าไปแล้วภาษีธุรกิจเฉพาะตัวนี้จะได้รับการยกเว้นใน 3 กรณีหลัก คือ
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปีหลังรับโอนบ้านหลังนั้นมา
- ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
- บ้านหรือคอนโดที่ขาย ได้รับมาโดยมรดก
แต่นะ...ในส่วนนี้ถ้าเราไม่เข้าเกณฑ์ที่จะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เราจะต้องจ่ายในส่วนของหัวข้อถัดไปที่หมีกำลังจะพูดถึงแทน นั่นก็คือค่าอากรแสตมป์ครับ
3. ค่าอากรเเสตมป์
สำหรับใครที่อยู่ในเกณฑ์ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อด้านบนแล้ว สิ่งที่เราต้องเสียแทนคือค่าอากรแสตมป์
โดยใครที่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์นั้นจะคิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าต่ำกว่าก็จะใช้ราคาประเมินแทน
พูดง่ายๆ คือ เมื่อเราขายบ้านหรือคอนโด เราจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ก็ค่าอากรเเสตป์
แต่ไม่ต้องกังวลไป เพราะสำหรับในส่วนนี้นั้นจะจ่ายเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะก็เป็นค่าอากรแสตมป์ จะไม่เก็บค่าธรรมเนียมทั้ง 2 ประเภทพร้อมกันครับผม
อ้อ ขอกระซิบไว้ตรงนี้นิดหนึ่งว่าถ้าเสียในส่วนของค่าอากรแสตมป์แล้วจะจ่ายน้อยกว่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนะ เพราะงั้นใครคิดจะขายบ้านก็สามารถวางแผนไว้เพื่อลดค่าใช้จ่ายได้เหมือนกันครับ
4. ค่าธรรมเนียมการโอน
ส่วนสุดท้ายที่เราผู้ได้ชื่อว่าผู้ขายจะต้องเสียก็คือค่าธรรมเนียมการโอนครับ
ตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ให้เราต้องจดทะเบียนกับทางกรมที่ดินนั้น ในส่วนนี้ทางกรมที่ดินจะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนคิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย
แต่ต้องบอกตรงนี้ก่อนว่าค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายด้วยนะครับ
ดังนั้น แม้ว่าจะต้องจ่าย 2% ของราคาประเมิน แต่ส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อกับผู้ขายก็มักจะคุยกันก่อนว่าเงินในส่วนนี้ใครจะเป็นคนออก หรือจะช่วยกันออกคนละครึ่ง ถ้าเป็นอย่างหลัง เราที่อยู่ในฐานะผู้ขายก็อาจจะจ่ายแค่ 1% เท่านั้น วินวินจ้า
หลังจากนี้ไปใครที่คิดอยากจะขายบ้านหรือคอนโดก็น่าจะรู้แล้วว่าไม่ใช่แค่ผู้ซื้อที่มีค่าใช้จ่ายในการซื้อ แต่เราที่เป็นผู้ขายเองก็มีค่าใช้จ่ายในการขายเหมือนกัน ซึ่งค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายตามกฎหมายพวกนี้ถ้าเราวางแผนดีๆ ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับภาษีในการขายบ้านไว้บ้าง ก็สามารถช่วยประหยัดเงินได้บางส่วนครับ
หรือใครที่คิดว่าเรื่องพวกนี้มันดูยุ่งยากหยุมหยิม ก็สามารถทำการซื้อขายผ่านตัวแทนอสังหาหรือนายหน้าก็ได้เหมือนกัน ถือว่าเบาแรงคำนวณไปไม่น้อย เลือกเอาตามที่สะดวกได้เลยครับผม
