อย่างที่ได้ยินข่าวกันมาในช่วงหลังๆ เกี่ยวกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ที่ดูเหมือนว่าจะซบเซาลง อย่างที่พี่หมีเคยบอกเอาไว้หลายๆครั้งที่เอาข่าวมาเล่าว่า เราคงได้แต่เอาใจช่วยว่า วิกฤตินี้ จะได้รับการฟื้นฟูไปในทิศทางใด ซึ่งล่าสุดก็ดูเหมือนว่ายังมีเรื่องน่ายินดีอยู่บ้าง

 

        แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะมีสัญญาณ ชะลอตัวตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ทว่าในมุมมองของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ มองว่า สถานการณ์ที่เป็นอยู่ ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ แม้จะสต็อกคงค้าง อยู่หลายหมื่นยูนิต แต่ตลาดก็ "ปรับฐาน"โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง เพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ นักพัฒนา อสังหาฯหลายรายยังมุ่งปรับโมเดลธุรกิจ ไปสู่การหารายได้ประจำ เช่น ในธุรกิจโรงแรม รวมไปถึง การมุ่งทำตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่แท้จริง ขณะที่ ยังมีอีกหลายทำเล ที่กำลังจะกลายเป็นทำเลเด่น จากการเคลื่อนมาถึงของรถไฟฟ้า

 

        ซึ่งตลาดอสังหาฯในปีนี้อยู่ระหว่างปรับฐาน เข้าสู่การเติบโตที่มั่นคง สังเกตจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง เมื่อเทียบกันกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าตามความต้องการที่ลดลง ทำให้ตลาดกลายเป็นของ"ผู้ซื้อ" ที่มีโอกาสเลือกซื้อสินค้าในราคาที่สมเหตุสมผล พบว่า การพัฒนาสาธารณูปโภคของรัฐในบางทำเล โดยเฉพาะ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า มีส่วนผลักดันยอดขายอสังหาฯ มองเห็นโอกาสเข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะใน 8 ทำเล ประกอบด้วย 1.รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป้าหมายคนทำงาน ย่านชอปปิง กินดื่ม 2.เตาปูน กลุ่มเป้าหมาย คนทำงาน 3.มีนบุรี ย่านชุมชนเก่า คนท้องถิ่นที่อาศัยอยู่บริเวณนั้น 4.วังบูรพา, วัดมังกร 5.อิสรภาพ 6.เจริญนคร โดยทั้ง 3 ย่านนี้เจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามา กินดื่มชอปปิง 7.สามย่าน กลุ่มเป้าหมาย นักศึกษา คนทำงานที่เข้ามากิน ช้อป ศึกษาและใช้เป็นสถานที่นัดพบ มี สวนสาธารณะ และ8.ศรีนครินทร์ เป็นที่พักอาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตรองรับ วัยทำงาน จากเดิมที่อยู่อพาร์ตเมนต์เช่าเป็นหลัก

 

        สำหรับการสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ในปี 2562 พบว่า ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น แต่ลดลงกว่าที่คาดการณ์ที่จะมีราคาสูงขึ้น 7-8% ภาพรวม คาดว่าทั้งปีราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% ส่วนคอนโดที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา2.5ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 75,000 บาทต่อตร.ม. และราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งทั้ง 2 เซ็กเมนต์นี้มีสัดส่วนถึง 70% ของภาพรวมตลาด

 

        ส่วนตลาดที่ยังไปได้ดีแต่ซัพพลายมีจำกัด คือตลาดในระดับราคา 6-15 ล้านบาทต่อยูนิต หรือราคาเฉลี่ย 110,000-190,000 บาทต่อตร.ม. ตลาดที่น่าห่วงคือระดับ ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท เพราะได้รับผลกระทบหนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เองทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ได้ เช่นเดียวกันกับตลาดลักชัวรีและ ไฮเอนด์ ราคาตั้งแต่ 15-30 ล้านบาทต่อ ยูนิต หรือ 200,000-290,000 บาทต่อตร.ม. เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ความต้องการหายไป 10-15% จึงส่งผลทำให้ตลาดกลุ่มนี้ ยอดขายไม่ดีนัก