Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Home   /   สาระบนดอย
โซน :

24 Dec 2015   06:24
(ภาพโครงการ The Residences Mandarin Oriental Bangkok)

 

        เดี๋ยวนี้คนรุ่นใหม่หันมาเล่นคอนโด (เพื่อการลงทุน) กันเยอะขึ้นมากนะครับ โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์เลยแหละ
 
        ก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปเรื่อยๆอีก (จะไปหยุดที่เท่าไรฟะเนี่ย เริ่มซื้อไม่ไหวแล้วนะ 555)
 
        เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ผมเองได้เริ่มลงทุนในคอนโดเป็นครั้งแรก ซึ่งคำแนะนำในการลงทุนคอนโดที่ผมได้รับจากพี่ที่ผมยกให้เป็นครูและกูรูของผมถึงทุกวันนี้ ก็คือ
 

        "เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่าคือสิ่งสำคัญ (Yield) ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง ......และถ้าโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดได้ในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมา (Capital gain) "

 

        จากคำแนะนำที่ผมได้รับมาข้างต้น ทำให้ผมพยายามที่จะโฟกัส(นอกจากเรื่อง location แล้ว) กับเรื่องของราคาคอนโด,ดอกเบี้ย และค่าเช่าในพื้นที่เป็นอย่างมาก

 
        เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่าย เหมือนขายหุ้น (คอนโดไม่ใช่ High Liquidity Asset)

 

        ผมเองเป็นคนหนึ่งที่เชื่อว่า เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ อย่างแน่นอน (มาก/น้อยว่ากันอีกที)
 
        ซึ่งถ้าเราสามารถหาคอนโดเหล่านั้นเจอได้ ยิ้มกริ่มได้เลยครับ เพราะเราจะมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างในการขายได้ (Capital gain) อย่างแน่นอนเช่นกัน
 
        แต่จริงๆแล้ว ผมคิดว่าการเล่นคอนโดโดยการวางเป้าไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก เป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด
 
        เพราะอะไรนะเหรอครับ?
 
        เพราะถ้าคุณ ไม่สามารถขายออกไปได้ ก่อนที่จะโอน(ติดดอยเรียบร้อย) และคุณก็ไม่มีศักยภาพในการโอนด้วย เมื่อนั้นคุณก็จะมีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด ยังไงละครับ
 
        แล้วเมื่อนั้น อุบัติการลดแหลกแจกแถม ขายขาดทุนก็จะเกิดขึ้น จนพาลทำให้ราคาตลาดปั่นป่วนไปหมด และอาจจะลากคนอื่นไปติดดอยเป็นเพื่อนด้วย 555
 
        โอเค แต่ถ้าคุณมีเงินและเครดิตในการกู้มากพอ (รวยมว้าก 555) อันนั้นคงไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่ใช่ คุณก็เตรียมเจ็บได้เลย
 

        เทรนด์ที่มาแรงตอนนี้คือ การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital gain)

 
        ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ก็ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาแล้วก็รู้ตัวแต่แรกแล้วว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อนเถอะ (30,000-50,000) เดี๋ยวก็ขายต่อได้เอง ความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้นหรอกนะครับ
 
        มีหลายคนที่มาคุยกับผมว่า ซื้อคอนโดมาเพราะเซลบอกว่าดีอย่างนั้น ดีอย่างนี้ แล้วค่อยมาถามผมว่า ดีไหม? เอิ่ม ช้าไปไหมครับ 555 แนะไปตอนนี้ก็อาจจะสายเสียแล้ว
 
        ผมจะบอกอย่างนี้นะครับ
 

        1. Sale บอกว่าขายได้แน่ๆ จองตอนนี้กำไรแน่ๆ +2-5 หมื่นสบายๆ : ถ้าเป็นแบบนั้น ลองแกล้งถามกลับไปเล่นๆนะครับ ว่าเซลได้แนะนำเพื่อน หรือญาติ ให้มาซื้อที่นี่ไหม มีหลักฐานอะเป่า 555

 

        2. "เค้า" บวกกันในตลาดหลายหมื่นเลย : อย่าไปเชื่อนะครับ ถ้าคุณไม่เคยขายเองมาก่อน ราคาที่ Post กัน หรือราคาที่บอกต่อๆ กันมักจะสูงกว่าจ่ายกันจริงๆ อยู่แล้วครับ (นึกถึงเวลาที่คุณซื้อของ คุณจะไม่ "ต่อ" เลยหรือ?) ที่ถูกต้องคือ เราต้องหาข้อมูลด้วยตัวเองด้วย หรือถามผู้รู้ที่เราเชื่อใจ อย่าปักใจเชื่อเซลแค่ฝ่ายเดียวครับ

 

        3. ไม่ใช่ว่าจะขายออกได้ทันที ถึงตลาดจะดีจริง ก็ไม่ได้แปลว่าอยากขายวันนี้ พรุ่งนี้ แล้วจะขายได้เลยนะครับ คนเดี๋ยวนี้ใจร้อน คิดว่าลงประกาศไป 2-3 วันแล้วทำไมไม่มีคนติดต่อมาเลย แหม...ของราคาหลายล้านนะครับ 5555 คนซื้อก็ต้องคิดเยอะ ใช่ไหมละ

 

        สำหรับผมแล้ว การลงทุนที่ดี ยังวางเป้าไปที่ Yield เหมือนเดิมนะครับ ดูกำลังของเรา กู้ไหวหรือเปล่า?, ดอกเบี้ย และค่าเช่าแถวนั้นละ เป็นอย่างไร?

 
        ส่วน Capital gain ผมถือเป็นโบนัส การวางเป้าแบบนี้จะไม่ทำให้คุณลำบาก โอกาสขาดทุนก็ยากกว่า เพียงแต่ผลตอบแทนมันอาจจะต้องรอนานหน่อยเท่านั้นเองครับ
 
        เปรียบเทียบก็เหมือนคนเล่นหุ้นเช่นกัน ถ้าหวังระยะสั้นก็เหนื่อยหน่อย แต่ถ้าเลือกตัวดีๆ ซื้อทิ้งไว้หลายๆ ปี เดี๋ยวราคามันก็ขึ้นเองครับ
 

        แต่เชื่อผมสิ ถ้าเราวางเป้าระยะยาวไว้ดี การขายระยะสั้น (Capital gain) มันก็จะง่ายขึ้นเอง จริงไหมละครับ?


สาระบนดอย ก่อนหน้า
จำนองและขายฝาก
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬?

ติดดอยแนะนำ



ติดดอยรีวิว

KnightsBridge Prime Sathorn อัศวินสาทร เสร็จแล้วนะ

เมื่อ 2 ปีก่อน ในช่วงที่ 'พี่อัศวิน' เริ่มวางแผนเคลื่อนทัพเข้าสู่ใจกลางเมือง ก่อนเป็นภาพคุ้นตาอย่างในทุกวันนี้

แต่งคอนโดยังไงให้ได้แบบ "XT HUAIKHWANG"

วันก่อนได้ไปเยี่ยมเยียน Sales Gallery 'XT ห้วยขวาง' ต้องยอมรับเลยว่า "พี่สิบหมื่น" เค้าแต่งห้องได้สวยงาม

IDEO Charan 70-Riverview ทิศไหนดี วิวไหนโดน

หลังจากเมื่อช่วงเดือนก่อน ได้ลงข้อมูลเกี่ยวกับทำเลโครงการไป มีคนสนใจค่อนข้างเยอะเลย..!!! ซึ่งมาพร้อมกับคำถามที่ว่า "ห้องไหนดี วิวไหนโดน เก็บยันโอน ได้บ้าง อิอิ"


ติดดอยโร้ดทู

IDEO SUKHUMVIT-RAMA 4 คอนโดคูล ๆ ย่านพระโขนง

เหมือนจะพูดถึงอยู่บ่อย ๆ สำหรับโซน ๆ สุขุมวิท แต่เอาจริง ๆ ก็ไม่ได้มาเดิน แบบสำรวจจริง ๆ จัง ๆ บ่อยมากเท่าไหร่แฮะ ประจวบเหมาะกับการได้โจทย์ให้มาสำรวจแถบ ๆ พระโขนงเราก็เลยถือโอกาสนี้แหละ มาเดินดูจริง ๆ จัง ๆ ซักหน่อย

“IDEO Charan70-Riverview” กระเป๋าตังค์สะท้าน โซนจรัญฯ สะเทือน

ตั้งแต่รถไฟฟ้าเริ่มขยายอาณาเขตไปโซนอื่นมากขึ้นก็รู้สึกได้เลยว่าบรรดาผู้ประกอบการทั้งหลายคึกคักกันมากจริงๆ อย่างที่ผมไปมาวันนี้ ก็เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้ามากๆ

“The Privacy ท่าพระ-อินเตอร์เชนจ์” อีกหนึ่งตัวเลือกน่าสนใจสำหรับใครที่อยากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า

หลายวันก่อนมีโอกาสได้ไปเดินส่องแถวๆ ท่าพระ รู้สึกว่าสถานีเปิดใหม่ทั้งหลายนี่เค้าสร้างใหญ่จริงๆ


ติดดอยสไตล์

YouTrip VS Journey บัตรรูดต่างประเทศจากกสิกร เหมือนหรือต่างกันอย่างไรนะ?

อย่างที่รู้ๆ กันว่าเมื่อช่วงต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ทางธนาคารสีเขียวอย่างธนาคารกสิกรไทยเพิ่งจะเปิดตัวบัตรเดบิต Journey เอาไว้รูดปรื๊ดๆ ที่ต่างประเทศ แต่ล่าสุดเห็นว่าเค้าเปิดตัวเพิ่มอีกตัวหนึ่งแล้ว

ชวนกินไก่ทอด อิมพอร์ตจากไต้หวัน "โอ้ ชิท นอท ยู อเกน"

ช่วงหลัง ๆ แอบเห็นลูกเพจบ่น ๆ ว่าเราชอบพาไปไหนที่เดินทางยาก ไปไกลบ้างล่ะ วันนี้เลยเอาใกล้ ๆ ง่าย ๆ หน่อย แต่รับรองว่าไม่ธรรมดาแน่ ๆ เพราะวันนี้เราพาทุกคนมาอยู่ลิโด้ สยาม นี่เอง (เป็นไง ใกล้พอไหม55555)

ไปย้ำ ไปซ้ำ ไปสุ่มเมนูใหม่ที่ร้านเดิม "Tong Lai Shun" งานนี้มีม้ามืดอีกแล้ว!

เกิดเป็นหมี อะไรดีหมีก็ว่าดี อะไรอร่อยหมีก็อยากจะกลับไปกินบ่อยๆ นั่งคิดนอนคิดกลิ้งคิด สุดท้ายก็ตัดสินใจไปซ้ำร้านเดิมเสียหน่อย

"MADE FROM HER" ลองคิดแบบเธอ เพื่อความสุขของเรา

ไม่ว่าในมุมมองของเพื่อน ๆ จะมองคำว่า HER เป็นใคร ผมก็อยากให้ลองคิดในมุมของเธอดู

SCB Planet VS KBank Journey เทียบกันหมัดต่อหมัด Travel Card ค่ายไหนโดนใจที่สุด!

หลังจากปล่อยให้เจ้าอื่นเค้าเปิดตัว Travel Card กันมามากมายหลายเจ้า ล่าสุดธนาคารสีเขียวอย่าง KBank ก็ปล่อย Travel Card ออกมาชิงใจลูกค้ากันตามคาด

Origin Smart City Ramintra จะต่อคิวข้ามคืนอีกมั้ยเนี่ย?

หลังจากประสบความสำเร็จกับการเปิด 'Smart City' มาแล้ว 2 ทำเล คือ ศรีราชา และ ระยอง "ดิดั้งเดิม" กลัวคนกรุงเทพฯ จะน้อยใจว่าทำไมเมืองหลวงแท้ ๆ แต่กลับไม่มีเมืองล้ำ ๆ แบบนั้นบ้าง จึงเป็นที่มาของการเปิดโครงการใหญ่ส่งท้ายปลายปี 62 ย่าน 'รามอินทรา' ภายใต้ชื่อ 'Origin Smart City Ramintra'


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com