หลังจากเมื่อปลายปีที่แล้ว
ผมได้เคยพาไปดูทำเลของโครงการ "Ideo สาทร-วงเวียนใหญ่" ตั้งแต่ที่ได้ยินข่าวว่าจะมีการเปิดตัว
ตอนนั้นไปเดินวนหาอยู่พอสมควรเลยครับ 555 เนื่องด้วยทาง Ananda ยังไม่ได้ขึ้นป้ายอะไรเลย
ต้องอาศัย Verb to เดา สอบถามคนพื้นที่จนเจอ
พอเจอแล้ว เออ มันใกล้กว่าที่คาดนี่หว่า!!!
ที่จริงตั้งใจจะเขียนรีวิวตั้งแต่ก่อนโครงการจะเปิดขาย Pre sale แต่ด้วยภารกิจหลายอย่าง เลยเลื่อนมาถึงป่านนี้
เอาน่ะ มาช้าดีกว่าไม่มาเนอะ พี่มอส ได้เคยกล่าวไว้ อิอิ
มาเริ่มที่ทำเลกันก่อน
"Ideo สาทร-วงเวียนใหญ่" จริงๆวางตัวเองอยู่ในซอย มานะวิทยา เป็นซอยย่อยในซอยกรุงธนบุรี 1 อีกที
ซึ่งที่จริงจะไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโด High rise ได้ เพราะถนนแคบเกินไป
แต่ทาง Ananda ก็แก้ไขด้วยการซื้อตึกแถวหน้าถนนใหญ่ (ถ.กรุงธนบุรี) เพื่อทำเป็นถนนสาธารณะมันซะเลย กว้างเชียวครับ
เพื่อเปิดเป็นทางเข้าออกให้กับโครงการ จึงทำให้สามารถขึ้นเป็น High rise ได้
มันก็คือการเลี่ยงๆกฎหมายนิดหนึ่งอะเนอะ 555 เดี่ยวนี้มีโครงการลักษณะนี้เพิ่มขึ้นเยอะเชียวครับ
เนื่องด้วยที่ดินดีๆริมถนนมักโดนพัฒนาไปแล้ว หรือถ้ายัง ก็แพงหูฉีกทีเดียว
ถ้าต้องซื้อที่ดินทั้งผืนเพื่อมาพัฒนา ราคาโครงการก็จะยิ่งทะยานขึ้นไปอีก การขายก็จะลำบากได้
หลาย Developer จึงต้องทำแบบนี้ โครงการรุ่นพี่แถวนั้น หลายโครงการก็ทำลักษณะแบบนี้เช่นกัน
เรื่องผิดถูกหรือไม่ ผมขอไม่ไปแตะนะครับ อิอิ
การทำถนนสาธารณะเพิ่ม ส่งผลดีกับผู้อยู่อาศัยพอสมควรเลยล่ะ มูลค่าเพิ่มขึ้นเยอะ
การเรียกรถสาธารณะต่างๆ อย่าง taxi ก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น
การชับรถเข้าโครงการก็สะดวกขึ้น และที่สำคัญที่สุดคือระยะห่างจาก BTS
BTS สถานีวงเวียนใหญ่ คือสถานีที่ใกล้ที่สุด ระยะห่างจากโครงการราวๆ 150 ม.
จากตอนแรก จะต้องเดินในซอยก่อน ค่อยออกมาถนนใหญ่ ก็กลายเป็นออกจากโครงการแล้วก็เจอะถนนใหญ่เลย
ความรู้สึกตรงนี้ต่างกันเยอะเชียว เพราะเราไม่ต้องเดินผ่านซอยแคบๆให้รู้สึกเปล่าเปลี่ยว และรู้สึกว่าเดินไกล
เพราะฉะนั้นทำเลในแง่การเดินทาง ถือว่าสะดวกทีเดียวครับ การติดถนนใหญ่ ไปไหนก็ง่ายอยู่แล้ว
ส่วนที่ว่าไปไหนได้บ้าง ดูในแผนที่ได้เลยจ้า
ในเรื่องหาของหย่อนใส่ท้อง ในระยะเดินสบายๆ เหงื่อไม่ตก
ต้องขอบอกอย่าง Sadly ว่า ไม่ค่อยมีเท่าไร ฮือๆๆๆ
พอมีพวกร้านค้าท้องถิ่นแทรกตัวตามซอกซอยอยู่บ้าง แต่ก็ยังถือว่า ไม่เพียงพออยู่ดี โดยเฉพาะคนแบบผม อิอิ
แต่ก็ยังดีที่ว่า มี 7-Eleven อยู่ใกล้ๆ พอให้ท้องเราได้พึ่งพิงอิงแอบอยู่ อยู่ระหว่างการเดินจากโครงการไป BTS พอดี
และในซอยกรุงธนบุรี 1 ก็ยังมี Tops Daily อยู่ด้วย ระยะเดินก็ราว 400 ม. เดินได้อยู่นะ
เพราะฉะนั้น ในแง่นี้ก็ยังถือว่า "โอเคน่า"
แต่ถ้าเปลี่ยนจากการเดิน เป็นรถ
ของกินตรง "วงเวียนใหญ่" หรือ "ถนนลาดหญ้า" จัดว่าเยอะเอาเรื่องเลยครับ
แถมเป็นร้านที่ขึ้นชื่อว่า "อร่อย" เสียด้วย
และยังมีพวก Community Mall อีกหลายแห่งเลย ตรงเส้นถ.เจริญนคร
ยิ่งถ้าเราใช้รถไฟฟ้าในการเดินทางไปห้าง แค่ 2 สถานีเราก็สามารถไปได้ทั้ง The Mall ท่าพระ หรือ Robinson บางรัก
หรือจะเลือกเข้าไปเดินชิลใน สยามพารากอน ก็ใช้เวลาไม่นาน 7 สถานีเอง
ยิ่งอีกหน่อย "Icon siam" และรถไฟฟ้าสายสีทองสร้างเสร็จ ก็ยิ่งสบายเลยทีนี้
เพราะฉะนั้น โดยรวมๆเรื่องปากท้อง ซื้อของใช้ต่างๆ ผมยังถือว่า "ผ่านนะ"
มาดูที่ข้อมูลส่วนตัวของโครงการกันบ้าง
"Ideo สาทร-วงเวียนใหญ่" เป็นโครงการ High rise สูง 28 ชั้น 1 อาคาร บนที่ดินขนาด 2-1-77 ไร่ จอดรถได้ 215 คัน มียูนิตพักอาศัย 508 ยูนิต ยูนิตร้านค้า 2 ยูนิต มีลิฟท์ 3+1(Service lift)
ขนาดห้องจะมีตามนี้เลย
สตูดิโอ ขนาด 26.50 – 27.50 ตร.ม.
1 ห้องนอน B1 ขนาด 33.50 – 35.00 ตร.ม.
1 ห้องนอน B2 ขนาด 34.50 ตร.ม.
1 ห้องนอน B3 ขนาด 33.50 ตร.ม.
2 ห้องนอน C1 ขนาด 69.50 ตร.ม.
2 ห้องนอน C2 ขนาด 55.50 – 56.00 ตร.ม.
ตัวโครงการจะมีแปลนชั้นเป็นลักษณะตัว "U" กลับหัว (ตามภาพ)
ทางเดินในชั้นจะเป็นลักษณะ "Single corridoor"
โดยปกติ ทางเดิน "Single corridoor" จะมีข้อดีตรงความเป็นส่วนตัวที่มากขึ้น เพราะไม่มีห้องฝั่งตรงข้าม การระบายอากาศภายในก็ดีขึ้น
แต่ด้วยโครงการนี้ เป็นลักษณะตัว "U" จึงอาจไม่ได้แตกต่างกับแบบธรรมดามากนัก
แต่ถึงอย่างไร มันก็ยังดีกว่าแบบปกติอยู่ดีอะเนอะ อิอิ
ห้องที่นี่จะออกแนว ห้องหน้าแคบ เกือบหมดเลยครับ
ข้อดีก็คือดูเป็นสัดส่วน มีความเป็นส่วนตัว ข้อเสียก็คือห้องจะดูแคบ เล็กกว่าที่ควรจะเป็น
มาที่เรื่องลงทุนกัน
คอนโดตามแนวสายสีเขียวส่วนต่อขยายเส้นบางหว้า เดี๋ยวนี้มีเพิ่มขึ้นเยอะเลยครับ
ถ้าเราลองมาสำรวจดูจริงๆ สถานีที่จะดูโดดเด่นกว่าใคร มักจะป็นสถานีที่มีชุมชนดั้งเดิมอาศัยอยู่พอควรแล้ว
อย่างเช่นสถานีวงเวียนใหญ่ และตลาดพลู
ซึ่งก็จะมีคอนโดต่างๆผุดขึ้นเยอะกว่าสถานีอื่น ราคาก็มีการขยับขึ้นมากกว่าด้วยเช่นกัน
อย่างตรงสถานีวงเวียนใหญ่ ด้วยความที่เมื่อก่อนเป็นสถานีสุดท้าย ที่ต่อจากสถานีสะพานตากสิน
คอนโดจึงมารุมผุดแถวนี้ค่อนข้างเยอะ ก่อนที่ตอนนี้จะไปรุมตรงสถานีบางหว้าแทน
ตอนนี้เลยไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นเท่าไร
ผมลองสำรวจคอนโดที่สร้างเสร็จมาสักระยะหลายโครงการในแถบนั้น ส่วนใหญ่ราคาล้วนเด้งขึ้นมาร่วม 40-50%
"Ideo Blucove วงเวียนใหญ่" โครงการแรกๆของ Ananda ที่มาปักธงย่านนี้ เปิดตัวประมาณ 60k /ตร.ม. เมื่อปี 2009 ราคาตอนนี้ซื้อขายกันประมาณ 90-100k/ตร.ม.
"Nye" ของแสนสิริ เปิดตัวเมื่อปี 2013 ราคาเริ่มที่ 100 k/ตร.ม. มาตอนนี้ เปลี่ยนมือกันที่ประมาณ 140k/ตร.ม.
ใครถือไว้แต่แรกๆ ปล่อยเช่าและขายทิ้งไปนี่ยิ้มเลย กำไรเป็นกอบเป็นกำ
แล้วสำหรับโครงการ "Ideo สาทร-วงเวียนใหญ่" ละ มันก็น่าจะขึ้นแบบนั้นด้วยใช่ไหม?
ไม่ครับ ผมไม่รู้สึกเช่นนั้นนะ
ต้องอย่าลืมว่า สมัยก่อน Supply สถานีอื่นๆ ไม่ได้เยอะแบบทุกวันนี้ ต่อให้เป็นสถานียอดนิยม แต่ถ้ามันแพงเกินไป ก็มีเปิดตูดแน่บไปเหมือนกัน
คู่แข่งของเราไม่ใช่แค่จากคอนโดอื่นในสถานีเดียวกันเท่านั้น แต่มันคือทั้งเส้นจนถึงบางหว้าเลยต่างหาก
แถมยังมีทางเลือกอื่นจากรถไฟฟ้าที่ขยายเพิ่มมากขึ้นอีก
แต่... ผมก็ไม่ได้บอกว่ามันจะไม่ราคาขึ้นนะ
อย่างไรเสียด้วยความที่ราคาที่ Ananda เปิดมา ประมาณ 130K/ตร.ม. เป็นราคาที่พอจับต้องได้ และยังน่าจะไปได้อีก
เพียงแต่ คงไม่ขึ้นมากแบบรุ่นพี่ๆเขาเท่านั้นเอง
ส่วนเรื่องการปล่อยเช่า เท่าที่ผมสำรวจมา จะอยู่ที่เรตเฉลี่ย 500 บ./ตร.ม.
ห้องโครงการนี้เริ่มที่ 26.5 ตร.ม. ก็จะได้ค่าเช่าประมาณ 14k/เดือน นั่นเอง
ค่าตัวโครงการเริ่มที่ 3.49 ล้านบาท สมมติว่า ห้องทั่วไปราคา 3.7 ล้านบาทละกันเนอะ
ถ้าเอามาคำนวณอย่างหยาบๆ จะได้ประมาณ 4%กว่าๆ ไม่เยอะเลย
บางคนอาจบอกว่าอีกหลายปีกว่าจะเสร็จ ถึงตอนนั้น ค่าเช่าน่าจะเพิ่ม
ก็อาจจะจริง แต่นี่ผมก็ยังไม่ได้หักพวกค่าใช้จ่ายต่างๆเลยนะ อย่างค่าเอเยนต์ หรือการขาดช่วงการเช่า
และอนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน ไม่ควรเอามาร่วมการประเมินแบบจริงจังนัก เอาแค่เป็นแนวๆก็พอ จะดีกว่าครับ
เราเอาเรตปัจจุบันมาคำนวณ อย่างน้อยในอนาคตเราก็จะได้รู้ว่า มันน่าจะไม่น้อยไปกว่านี้
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง คนที่ทำงานแถวสีลม สาทร จะเหมาะมากเลยครับ ระยะเดินไปรถไฟฟ้าไม่ไกล ของกินพอมี ราคาไม่แรงเกินไป ยิ่งคนชอบวงเวียนใหญ่ยิ่งเหมาะ แถวนี้ Supply ใหม่ๆไม่ค่อยเกิดเท่าไรตอนนี้
สำหรับการเล่นสั้น พอเล่นได้อยู่ ยูนิตไม่ได้มากเกินไปนัก มีจุดเด่นพอให้ขายได้ ดีมานด์ท้องถิ่นก็ยังมี ถ้าได้ห้องตำแหน่งดี โอกาสปล่อยออกสูงกว่าติดมือ แต่ต้องขายต่อไม่แพงด้วยนะ
สำหรับการปล่อยเช่า ผลตอบแทนไม่มากเท่าไร พอปล่อยเช่าได้สำหรับเจ้าของที่อยู่ไม่ไกลจากแถวนั้นอยู่แล้ว จะได้ไม่เปลืองค่าเดินทางในการดูแล ไม่ค่อยดึงดูดเท่าไรสำหรับคนนอกพื้นที่
สำหรับการเล่นระยะยาว ด้วยราคาเริ่มที่ไม่แพงจนเกินไป เป็นทำเลที่มีศักยภาพ เชื่อว่ายังไปต่อได้อีกครับ แต่คงไม่พุ่งเท่าโครงการสมัยก่อน
"Ideo สาทร-วงเวียนใหญ่" เป็นโครงการที่อยู่เองดี เล่นสั้นพอได้ ระยะยาวไปได้อีก ปล่อยเช่าเหมาะกับคนอยู่ไม่ไกลพื้นที่
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
