Yield และ Capital gain ของคอนโดยุค 4.0 (ยุคที่คอนโดแพงมากแต่ก็ถูกกว่านาฬิกาบางเรือน)

Yield และ Capital gain ของคอนโดยุค 4.0 (ยุคที่คอนโดแพงมากแต่ก็ถูกกว่านาฬิกาบางเรือน)

Home   /   ติดดอยรีวิว

โซน : 14 Dec 2017   12:30
 

 

ช่วงปลายปีนี้งานยุ่งเชียวครับ .....

นอกจากงานประจำปกติแล้ว เดือนสุดท้ายของปีนี้ ผมมีคิวโอนคอนโดถึง 2 โครงการเชียว

ตอนแรกก็ลังเลอยู่ว่าจะ “ขายก่อนโอน” ดีไหม? แต่ไปเยี่ยมชมโครงการและพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้วจึงร้องเป็น ทาทา ยัง ว่า “อยากเก็บเธอไว้ทั้งสองคน” อิอิ

คอนโดทั้ง 2 ที่ของผม แฟนเพจบางคนก็อาจจะผ่านๆ ตามาบ้าง เพราะผมก็ลงรูปตอนที่ไปตรวจห้องอยู่

หนึ่งคือ สวนสองโหล

หนึ่งคือ ดับเบิ้ลเอ

คอนโดทั้ง 2 โครงการนี้กำลังอยู่ในช่วงทยอยโอนครับ มีการนัดตรวจห้องกันคึกคัก และเชื่อว่าบางคนก็ไปทั้ง 2 ที่แบบผม

มีคนถามผมว่า “ทำไมเก็บทั้ง 2 ที่เลย” ผมก็เล่าความคิดเห็นของผมไปหลายรอบ จนมีพี่คนหนึงบอกว่าให้เขียนลงเพจหน่อย น่าจะมีประโยชน์

จริงๆ ก็เป็นความคิดเห็นของผมนะครับ อาจจะไม่ถูกต้องทั้งหมด ถ้าใครเห็นต่างก็แย้งได้ นำเสนอความเห็นได้ เปิดกว้างครับ ดีซะอีก ได้เปิดมุมมองที่หลากหลาย ^^

ผมคิดว่าคอนโดทั้ง 2 ที่นี้ “คนละคาแรกเตอร์” และ “มีดีคนละแบบ” ถ้าเป็นหญิงสาวก็ต้องบอกว่าคนนึงเป็น ”Working Woman” อีกคนเป็น “แม่ศรีเรือน”

ยังไงน่ะเหรอ ......

ก่อนจะเปรียบเทียบ ผมขอพูดถึงแต่ละโครงการแบบพอสังเขป

“สวนสองโหล” เป็นคอนโดที่ตั้งอยู่ใน ซอยสุขุมวิท 24 ห่างจาก BTS พร้อมพงษ์ และห้างเอ็มโพเรียม ประมาณ 600 เมตร เปิดขายเมื่อประมาณ 4 ปีก่อน โดยตึกแรกหมดภายในไม่กี่นาที จากนั้นก็ทยอยเปิดขายเฟส 2 ตามมา ราคาก็สูงขึ้นไปเยอะ แต่เดิมโครงการนี้เป็นของ “พราว” แต่ตอนนี้ “อัศวิน” ได้เคลื่อนพลมาครอบครองไปเรียบร้อยแล้ว

“ดับเบิ้ลเอ” เป็นคอนโดระดับ “ปรากฏการณ์” ของค่ายโอริโอ้ เปิดขายเมื่อประมาณ 3 ปีก่อน อย่าถามว่าขายหมดในกี่นาที แต่ต้องบอกว่า “ขายหมดก่อนจะเริ่มขาย!!!!” (ที่มาขายในงาน “พารากอน” เพราะตั้งใจแบ่งมาขายบ้าง ไม่ให้น่าเกลียด) และ “ขายก่อนจะบอกราคา!!!” ก็ทำเลระดับ “เทพ” อยู่กลางแยกอโศก ติด MRT สุขุมวิท ติดกับ Terminal 21

ราคาของ “สวนสองโหล” ถูกกว่า “ดับเบิ้ลเอ” เกือบๆ แสนต่อตารางเมตร!!! (อันนี้ผมเทียบจาก ตำแหน่งห้องที่ผมเลือกและสำหรับราคา VVIP นะครับ)

ผมคิดว่า “สวนสองโหล” น่าจะให้ค่าเช่าได้ประมาณ 1,000 บ./ตร.ม. นะครับ อันนี้อิงจาก LPN 24 ที่เพื่อนผมให้เช่าอยู่ ซึ่งทำเลลึกเข้าไปในซอยมากกว่าด้วยซ้ำ ซึ่งจากราคาที่ผมซื้อมาบวกกับค่าตกแต่งห้อง และการโอนห้องช่วงนี้ “ฟรีนู่น ฟรีนี่” ไปซะหมด ถ้าได้ค่าเช่าเรต 1,000 บ./ตร.ม. จะได้ ผลตอบแทน หรือ Yield ประมาณ 6% ….. เอ้ย ใช้ได้อยู่นะ

ช่วงนี้ “ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร” ถูกมากนะครับ เฉลี่ยคงที่ไม่ถึง 3% ดังนั้นผมจึงมีส่วนต่างของ “ค่าเช่า” กับ “ต้นทุนดอกเบี้ยธนาคาร” อยู่ประมาณ 3% ต่อปี

ขณะที่ “ดับเบิ้ลเอ” ด้วยราคาที่สูงกว่าค่อนข้างมาก ผมจึงไม่แน่ใจเรื่องค่าเช่า แต่คิดว่าไม่น่าจะได้ Yield เท่า “สวนสองโหล” แน่นอน ผมตี Yield แบบ “ต่ำๆ ” ไว้ที่ 3% ต่อปี นั่นเท่ากับว่า ผมจะไม่ได้ส่วนต่างของ “ค่าเช่า” กับ “ต้นทุนดอกเบี้ยธนาคาร” เลยนะครับ

แล้วทำไมผมยังเก็บ “ดับเบิ้ลเอ” เล่า?

เพราะผมคิดว่า ในระยะยาว “ดับเบิ้ลเอ” จะให้ Capital gain มากกว่าน่ะสิครับ

ต้องยอมรับว่าทำเลของ “ดับเบิ้ลเอ” มีความ Exclusive มาก คือผมไม่ได้บอกว่าจะถูกใจทุกคนนะครับ (เพราะบางคนก็ไม่ได้ชอบอยู่ในทำเลพลุกพล่านขนาดนั้น) แต่มันคือ “ทำเลหายาก”

บางคนบอกว่า ซอยสุขุมวิท 24 (ทั้งซอย) น่าอยู่อาศัยมากกว่าตรงสี่แยกอโศกเยอะ ซึ่งผมก็เห็นด้วยนะ แต่ความ “ยูนิค” ของทำเล ยังไงสี่แยกอโศกก็กินขาด

สำหรับผมแล้วข้อสรุปมันจึงเป็นไปว่า

“สวนสองโหล” ทยอยรับ Yield และ เก็บ Capital Gain ตามระยะเวลาในอนาคต

“ดับเบิ้ลเอ” หวัง Capital Gain หนักๆ ตอนท้ายสุด (โดยเอาค่าเช่ามาจ่ายดอกเบี้ยไปก่อนเพื่อรอเวลา)

โดยผมเชื่อว่า Capital Gain ของ “ดับเบิ้ลเอ” น่าจะชดเชย Yield ของ “สวนสองโหล” ได้เป็นอย่างดี

เทียบกับมวยก็คือ “สวนสองโหล” แย่บๆ เก็บคะแนนไปเรื่อย แล้วค่อยไปเอาชนะคะแนน ส่วน “ดับเบิ้ลเอ” ไม่สนเชิง รอเวลาขอ “หมัดเดียวจอด”

ถ้าเป็นคู่ชีวิตผมคง “เก็บเธอไว้ทั้งสองคน” ไม่ได้ แต่ในเมื่อเป็นคอนโด ที่สุดแล้วผมจึง “เก็บเธอไว้ทั้งสองดอย” เอ้ย “ทั้งสองคน” ฮ่าฮ่า

ยังไม่มีข้อสรุปว่าสิ่งที่ผมคิดนั้นถูกต้องไหม คงต้องรอเวลาเป็นเครื่องพิสูจน์ แต่การเล่นคอนโดในยุค 4.0 ก็คงมีวิธีคิดไม่ต่างไปจากคอนโดทั้ง 2 ที่ข้างต้นล่ะครับ

เพราะคอนโดแพงขึ้นเยอะมาก (แต่ก็ยังถูกกว่านาฬิกาบางเรือน อิอิ) ลงทุนอะไรก็คิดให้รอบคอบนะครับ

โชคดีมีดอยกันทั่วหน้า ^^

#คอนโดแพงมากแต่ถูกกว่านาฬิกาบางเรือน

#คอนโดติดดอย

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Tag :



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

พาไปยลโฉม "MAZARINE Ratchayothin" คอนโดใหม่ติดรถไฟฟ้า สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว

ยังจำความรู้สึกเมื่อปีที่แล้วได้ดี ช่วงที่สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดส่วนต่อขยายไปถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ตอนนั้นเดินสำรวจเล่นทางตามแนวรถไฟฟ้าเลยนะ ว่าแต่ละสถานีที่เปิดใหม่มีโครงการไหนจ่อมาครองพื้นที่บ้าง หนึ่งในนั้นที่เจอก็ "แมสซารีน รัชโยธิน" จากแกรนด์ ยูนิตี้ นี่แหละ โครงการนี้จำได้แม่นพอควร เพราะอยู่ตรงข้ามเมเจอร์ รัชโยธินเลย

"SUPALAI LOFT สาทร-ราชพฤกษ์" สวย ดิบ เท่ เข้าสาทรไม่นาน เริ่มที่ 1.69ล. เอง

น่าจะนับได้ว่า "SUPALAI LOFT สาทร-ราชพฤกษ์" เป็นหมากตาแรกของ "ยี่ห้อใหญ่" ที่ส่งลงมาเขย่าตลาดในช่วงหลังโรค covid-19 เลยนะ ในขณะที่ ยี่ห้อเล็ก ยี่ห้อใหญ่ เจ้าอื่น กำลังลดถล่มทลาย ล้างคลังกันอย่างสนุกสนาน


ติดดอยโร้ดทู

ส่องคอนโดเสร็จใหม่แกะกล่องจากพี่อัศวินที่ "The Origin Phahol-Saphanmai"

เผลอแป๊บเดียว รถไฟฟ้าสายสุขุมวิทก็เปิดมาถึงสถานีวัดพระศรีมหาธาตุแล้ว ประกอบกับเมื่อช่วงสัปดาห์ก่อน ผมมีโอกาสได้ไปร่วมงานเปิดตัวสองคอนโดใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ของพี่อัศวินเค้ามา พิกัดทำเลก็อยู่ในช่วงสถานีเปิดใหม่ซะด้วย

"KnightsBridge Prime Ratchayothin" ถิ่นนี้พี่อัศวินขอปักธง

วันนี้ฤกษ์งามยามดี ผมตัดสินใจเคลื่อนทัพเข้าไปชมโครงการใหม่หมาดๆ ของพี่ "อัศวิน" อย่าง "KnightsBridge Prime Ratchayothin" ทันที

ติดดอยส่องทำเล : สถานีกรุงธนฯ และ สายสีทอง

หลังจากห่างหายจากการเดินชิลเที่ยวห้างไปนานเพราะโควิด เหมือนกับอัดอั้นตันใจมานานครับ ช่วงนี้เลยออกจากบ้านมากระตุ้นเศรษฐกิจซะถี่เชียว อิอิ


ติดดอยสไตล์

ติดดอยชวนกิน "ฌานา" อิ่มท้องอิ่มใจ ได้ช่วยเกษตรกรไทยด้วย!!!

วันก่อนมีโอกาสไปเดินเล่นที่ CTW พลางนึกในใจว่า... ต้องแต่ห้างกลับมาเปิด ยังไม่ได้กินชาบูเลยนี่หว่า

ซ้อมใช้ชีวิตบนดาวอังคาร ด้วย "เมืองในโดม" คอนเซ็ปต์การอยู่อาศัยแบบใหม่ใน UAE

ถ้ามนุษย์ไปสร้างบ้านสร้างเมืองที่ดาวอังคาร หน้าตาของมันจะเป็นแบบไหนกันนะ

พารู้จัก "Google Nest Mini" ลำโพงอัจฉริยะที่ช่วยเปลี่ยนบ้านเหงา ๆ ให้เป็นผู้ช่วยส่วนตัว

ผมเชื่อว่าตอนที่เพื่อน ๆ ทุกคนดู Iron Man หลายคนต้องแอบคิดอยากจะมีเลขาคู่ใจอย่าง Jarvis มาไว้ที่บ้านเหมือนผมกันใช่มั้ยล่ะ

“โกปี๊ฮับ” ร้านติ่มซำไม่ลับใกล้มอบูฯ และ บางแสน

ในช่วงสุดสัปดาห์นี้ กับ สัปดาห์หน้า น่าจะเป็นช่วงที่หลายคน หลายครอบครัว มีทริปไปเที่ยวกัน ผมเลยอยากเสนอหน้ามาแนะนำร้านอาหารเสียหน่อย อิอิ สำหรับคนที่มีแพลนไป บางแสน พัทยา ชลุบรี ระยอง

ขั้นกว่าของวงการเดลิเวอรี่: "Supper" แอปพลิเคชันส่งอาหารแบบพรีเมี่ยมของคนมีเงินในลอนดอน

ทำความรู้จัก "Supper" แอปพลิเคชันส่งอาหารแบบพรีเมี่ยมของคนมีเงินในลอนดอน

ติดดอยสรุปให้ "ภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง 2563" ลดหนัก 90% ต้องเสียเท่าไหร่ มาดูกัน!!!

"ภาษี" หนึ่งคำสั้น ๆ ที่มีดาเมจรุนแรงกับชีวิตของพวกเรา แต่ดูเหมือนปีนี้จะเป็นเรื่องดีที่ทางรัฐมีมาตรการต่าง ๆ ออกมาช่วยลดหย่อยและแบ่งเบาภาษีที่เราต้องจ่ายหลากหลายทาง


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com