ก่อนผมจะเขียนบทความนี้ ได้มีการพูดคุยกับเพื่อนที่มีคอนโดในย่านนั้นอยู่
เพื่อนแอบบอกว่า "เขียนเบาๆหน่อยนะ เดี๋ยวอั๊วะขายลำบาก"
แต่ขอโทษนะเพื่อน ความจริงก็คือความจริง อิอิ
ก่อนที่จะไปเปรียบเทียบกับ "เพื่อนบ้าน" แถวนั้น
เรามาดูข้อมูลส่วนตัวของโครงการกันก่อนดีกว่าเนอะ ว่าเป็นเยี่ยงไร
มาเริ่มกันที่ทำเลโดยรอบก่อน
สถานีรถไฟฟ้าตรงนี้ชื่อ "สถานีตลาดพลู"
อ้าว ไม่ใช่ "ท่าพระ" หรอกรึ เห็นอะไรๆแถวนี้ ก็ห้อยท้ายชื่อด้วย "ท่าพระ" กันทั้งนั้น
นั่นสิเนอะ ผมเองยังเคยเข้าใจผิดเลยว่า ตรงนี้คงเป็นแยกท่าพระกระมัง
เอาเข้าจริง.. แยกท่าพระ อยู่ขึ้นไปทางเหนืออีกหลายกม.เลยครับ
แล้วทำไมอะไรแถวนี้ ถึงได้ห้อยท้ายว่าท่าพระกัน
อาจจะเป็นได้ว่า เป็นถนนที่ตัดลงมาจากแยกท่าพระ บางคนก็เรียก รัชดา-ท่าพระ จึงอาจพออนุโลมเอา "ท่าพระ" มาห้อยกันได้ละมั้ง
แล้วตรงนี้เป็นแยกตลาดพลูเหรอ?
ก็ไม่ใช่อีกเช่นกัน!! 555
แยกตลาดพลู อยู่ขึ้นไปทางเหนือเช่นกัน แต่ไม่มาก
แถวนั้น เป็นถิ่นที่ชาวจีนย้ายมาตั้งรกรากกันตั้งแต่สมัยกรุงธนบุรียังเป็นราชธานีเลยครับ
มาภายหลังจึงได้มีการย้ายไป เยาวราช สำเพ็ง ตามการย้ายราชธานี
แต่บางส่วนก็ยังคงอยู่ต่อนะ แล้วก็ลามลงมาถึงด้านล่างด้วย
เราจึงได้เห็นคนจาก "สมาคมตาชั้นเดียว" กันให้เพียบในละแวกนี้
แน่นอนว่า มีคนจีนที่ไหน ความหรรษาทางกระเพาะก็ต้องอยู่คู่กัน
มีร้านอาหารดีๆ แทรกตัวอยู่ในละแวกนั้นเยอะเชียวครับ ว่างๆลองไปทานกันได้
ด้วยเหตุนี้ ถ้าจะเรียกสถานีนี้ว่า "สถานีตลาดพลู" ก็คงจะไม่ผิดหรอกเนอะ
มาต่อที่ทำเลของโครงการ "Supalai Park สถานีตลาดพลู" กัน
ตัวโครงการวางตัวเองอยู่ ติดถ.ราชพฤกษ์ อยู่ระหว่าง BTS สถานีตลาดพลู และสถานีวุฒากาศ
ระยะห่างจากรถไฟฟ้า ที่ใกล้สุดจะเป็น สถานีตลาดพลู เกือบๆ 300 ม.
ก็พอเดินได้นะ ไม่เหนื่อยเท่าไร
ส่วน สถานีวุฒากาศ จะอยู่ห่างออกไปประมาณ 400 ม.+- นิดหน่อย
ชอบสถานีไหน ก็ไปสถานีนั้นได้เลย
(ที่เห็นในภาพด้านบนนั่น รถจอด นะครับ ไม่ใช่ รถติด เป็นถนน 2 เลน)
แหล่งพึ่งพิงเรื่องของกินของใช้ที่ดีที่สุดในย่านนี้ เห็นจะไม่พ้น "The Mall ท่าพระ"
อยู่ถัดลงมาจากรถไฟฟ้าไม่ไกลครับ สัก 200 ม. เห็นจะได้
การมาของคอนโดในย่านนี้ "The Mall ท่าพระ" นี่รับเต็มๆเลย
จากโครงการ จะห่าง The Mall ประมาณ 700-800 ม.
ถ้าอากาศร่มๆ ก็เดินได้นะ แต่ถ้าอากาศร้อนนี่ แนะว่าโบกพี่มอไซดีกว่า แถวนั้นมีวินอยู่ไม่ไกล
ไกลออกไปอีกหน่อยก็มี Big C ดาวคะนอง ด้วย
ส่วนพวก 7-eleven ที่ใกล้ที่สุดจะเกือบ 400 ม. ตรงเส้นวุฒากาศ แต่ตอนดึกๆไม่ค่อยน่าเดินครับ
ไม่ค่อยมีคนสัญจรเท่าไร ผ่านจุดกลับรถใต้สะพาน
มาตรงซอย เทอดไท 33 น่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า ไกลกว่าหน่อย เดินราวๆ 500 ม. เอง
หรือจะไปตรงแยกก็ได้ มี Family mart อยู่ เดินไม่ต่างกันเท่าไร
ก่อนที่จะไปเขียนถึงในแง่ต่างๆ ผมขอตัดมาที่ข้อมูลโครงการก่อนนะ เดี่ยวไม่รู้เรื่องกัน
"Supalai Park สถานีตลาดพลู" เป็นคอนโด High rise สูง 34 ชั้น 1 อาคาร ยูนิตพักอาศัย 785 ยูนิต ร้านค้า 3 ยูนิต ลิฟท์ 4 จอดรถได้ 44% บนที่ดิน 4-1-60.7 ไร่
แบบห้อง มีตั้งแต่ Studio จนถึงแบบ 2 ห้องนอน ซึ่งมีขนาดตั้งแต่ 27.5 - 72.5 ตร.ม.
ราคาเริ่มที่ 1.61 ล้านบาท
ส่วนกลางก็จะมีตามนี้เลย สระว่ายน้ำระบบเกลือ ,Fitness & Suana ,Roof Garden ,Meeting Room ,Sky Terrace
ถ้าตัดเรื่องทางเดินที่ดูไม่ค่อยน่าเดินตอนกลางคืนออกไป
ผมว่าที่นี่น่าอยู่ระดับหนึ่งเลยนะ เหมาะกับอยู่อาศัยเองมาก โดยเฉพาะคนที่มีงบไม่เยอะ ได้ห้องขนาดที่ใหญ่
ส่วนกลางทุกอย่างพร้อมครบ
โดยเฉพาะปัจจัยเรื่องราคา ที่ขายเริ่มแค่ 1.61 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วแค่ 5 หมื่นปลายๆ/ตร.ม.
เพื่อนบ้านใกล้ๆกัน ที่ขายมาตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว ราคายังแพงกว่าเลยด้วยซ้ำ ถึงแม้จะใกล้รถไฟฟ้ากว่าก็เถอะ
ถ้าเป็นเจ้าอื่นมาเปิด ไม่มีราคานี้หรอกครับ น่าจะไปแตะหลัก 7-8 หมื่นบ./ตร.ม. โน้นเลย
คอนโดแถวแยกที่ตอนเปิดขายร้อนแรงมาก Sold out เป็นว่าเล่น ราคาก็ไปแตะ 1 แสนบาท+/ตร.ม. กันทั้งนั้น
เมื่อเอาหลายปัจจัยมารวมกันแล้วตกผลึก
ต่อให้ยังมีข้อเสียเรื่องทำเลรอบโครงการ ผมก็ยังรู้สึกว่า ที่นี่น่าสนใจอยู่ดี
ทางโครงการก็มีการทำพื้นที่สีเขียวขึ้นมาเพิ่มด้วย
อีกอย่าง การที่จะมีอีกร่วม 800 ครัวเรือนมาอยู่ น่าจะมีทำให้มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นแน่ๆ
เผลอๆก็อาจจะมีวินมอไซเพิ่ม หรือพวกรถเข็นของขายต่างๆมาแหมะอยู่แถวโครงการ
ห่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เป็นสายหลักในการเข้าเมืองแบบไม่ต้องต่อ แค่หลัก 300 ม. ในราคา 5-60,000 บ./ตร.ม.
ผมยังไม่แน่ใจว่า... จะมีสักกี่โครงการกันที่ราคานี้!!!
ยิ่งถ้าเสริมจุดเด่นพวกร้านสะดวกซื้อ ร้านกาแฟ เข้าไปด้วยละก็ ผมว่าขายดีเป็นเทน้ำเทท่าแน่ๆครับ
อย่างไรก็ตาม ตรงนี้ขอเป็นข้อเสนอแนะละกันนะครับ
ร้านกาแฟขอแนะนำ Amazon ผมว่าดีนะ เหมาะกับ target ดูดีคุ้มค่า ในราคาไม่แพง
ทำไฟหน้าโครงการให้สว่างๆ
มีรถ Shutle bus คอยบริการ ถึง 3-4 ทุ่ม มารอตรงขารฟฟ.เลย เผื่อคนกลับดึกนิด
ถ้าทำได้ตามนี้ ผมเชื่อว่าจะขายหมดเกลี้ยงแน่ๆ
ไม่ต้องใคร... เดี๋ยวให้เพื่อนผมไปเอามา 1 ห้องถ้วนเลย อิอิ
สำหรับการลงทุน ผมว่ามีความน่าสนใจอยู่
ก็เพราะปัจจัยเรื่องราคานี่ละครับ ประกอบกับมีห้องแบบ Studio ด้วย เขื่อว่า มีนักลงทุนมาแอบส่งตาปิ๊งๆให้แน่
ผมเคยลองสำรวจค่าเช่าแถวนั้น จะอยู่ที่ช่วง 5,000-12,000 บ. แล้วแต่สภาพความใหม่เก่า พวกส่วนกลาง และทำเล
อย่างเพื่อนบ้านที่ไม่ไกลกันนัก ระยะรถไฟฟ้าพอๆกัน ก็จะได้ค่าเช่าประมาณ 9,000 บ.ขึ้นไปตั้งแต่แรกๆ
ตอนนี้เห็นมีคนปล่อยได้หลักหมื่นกันละ ซึ่งเป็นขนาด 21-22 ตร.ม.เอง ซึ่งอาจสะท้อนถึง ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น ก็เป็นได้
เราลองมาดูความน่าจะเป็น ค่าตอบแทนของโครงการกันบ้าง
ราคาเปิดที่ 1.61 ล้านบาท ผมขอเอา 1.7 เป็นตัวตั้งละกันนะ
สมมติว่าต้องการผลตอบแทนอย่างหยาบที่ 6% ก็จะต้องได้ค่าเช่าที่ 8,500 บ./เดือน
ผมว่าหาได้นะ ไม่น่ายาก
แต่ถ้าเราปล่อยผ่านนายหน้า ก็จะต้อง 9,200+ บ./เดือน หักค่าโน้นนี่ ก็ต้องราว 9,500 บ./เดือน
ผมก็ว่ายังได้นา
เมื่อพิจารณาจากหลายอย่าง เรตค่าเช่าที่นี่น่าจะอยู่ที่ 8,000-10,000 บ./เดือน สำหรับห้องแบบ studio ขนาด 27.5 ตร.ม.
ผลตอบแทนก็จะราวๆ 6%+- เล็กน้อย ถือว่าเยอะกว่าคอนโดที่เปิดใหม่ในยุคนี้ด้วยกันนะ
เดี่ยวนี้ผลตอบแทนค่าเข่าคอนโดใหม่ๆ หล่นไป 4% กันไม่น้อยละครับ
ในแง่ของการปล่อยเช่า จึงจัดว่าน่าสนอยู่ไม่น้อย
สำหรับการเก็บระยะยาวๆ
ผมมีอะไรเล่าให้อ่านกัน
ผมเคยไปเดินดูที่ดินแถวนั้นเมื่อหลายปีก่อน เจออาคารพาณิชย์สร้างใหม่ตรงแยก รู้สึกน่าสนใจ
ระหว่างยืนดูรอบๆ ก็มีอาแป๊ะคนหนึ่งเดินมาถามว่า "มีอะไรให้ช่วยไหม?"
ผมเลยสอบถามเรื่องอาคารพาณิชย์ ว่าคนขายเป็นใคร ยังสร้างไม่เสร็จ แต่ไม่ขึ้นป้ายอะไรเลย
อาแป๊ะ แกหัวเราะแล้วบอกว่า "มาช้าไปนะพ่อหนุ่ม อ๊วะเหมาไปหมดแล้ว"
ห๊ะ..!!!!
ผมตกใจเล็กน้อย และมึนยิ่งกว่าคือ แกขายต่อให้คนอื่นไปอีกหลายห้องแล้วด้วย ในกำไรที่เกือบเท่าตัว ทั้งที่ยังไม่พ้นปี!!!
อั๊ยยะ อะไรจะขนาดนั้นฟระ
ก่อนลากันไป แกยังบ่นเสียดาย มาวางเงินช้าไปนิดเดียว ไม่งั้นได้หมดทั้งแถบ
แหม แบ่งคนอื่นรวยบ้างก็ได้ครับ แป๊ะ 555
จากตรงนี้ แสดงให้เห็นถึง value อสังหาแถวนี้ ที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และยังขึ้นต่อเนื่องตามการเปิดเพิ่มขึ้นของรถไฟฟ้า
ย้อนกลับมาที่โครงการ
เมื่อผมเอาปัจจัยเรื่อง ราคา ทำเล โปรดักซ์ มาเขย่า และพิจารณา
ผมยังรู้สึกว่า "ราคา" ดูจะถูกกว่า "ทำเล" และ "โปรดักซ์" อยู่
คือได้ของเกินราคา ว่างั้นเถอะ
จึงทำให้ระยะยาว "Supalai Park สถานีตลาดพลู" ราคายังไปได้อีกครับ
เชื่อว่า คนที่ถือไว้ น้ำตาไม่เช็ดหัวเข่าแน่ๆ
อ๋อ เกือบลืมบอก ตอนนี้โครงการขอ EIA ผ่านเรียบร้อยแล้วด้วย
ดีนะ อย่างน้อยไม่ต้องมาลุ้นว่าจะได้สร้างไหม สร้างเมื่อไร
บางเจ้านี่ กว่าจะขอผ่าน ร่วม 2 ปีเลย ทำให้การก่อสร้างล่าช้ามาก
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง เหมาะกับคนที่อยู่ถิ่นนี้อยู่แล้ว และคนที่ต้องเข้าไปทำงานในเมือง ประหยัดเวลาได้เยอะเชียวครับ ไม่ต้องไปต่อรฟฟ.สายอื่นให้วุ่นวาย ราคาไม่แพง ห้องใหญ่ ติดแค่เรื่องรอบโครงการนิดหน่อย แต่เชื่อว่าแก้ได้นะ
สำหรับการเล่นสั้น ด้วยราคาที่ทำออกมาถูก จะทำให้พอมีช่องในการทำกำไรอยู่ เชื่อว่านักลงทุนมีให้ขนมจีบแน่ แต่ด้วยระดับของตลาด การทำกำไรก็คงได้ไม่เยอะนัก คนที่ไม่ชำนาญการขาย มีความเสี่ยงเหมือนกัน เผื่อทางออกไว้หน่อยก็ดี
สำหรับการปล่อยเช่า เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรบการปล่อยเช่านะ พอจะมีผลตอบแทนให้ได้พอใจอยู่ระดับหนึ่ง คาดว่าหาคนเช่าไม่ยาก
สำหรับการเล่นระยะยาว ด้วยราคาเริ่มที่ไม่แพง และเป็นทำเลที่ยังมีศักยภาพแฝงอยู่ เชื่อว่ายังไปต่อได้อีกครับ
Supalai Park สถานีตลาดพลู เป็นโครงการที่เหมาะอยู่เอง ราคาไม่แพง ปล่อยเช่าดี เล่นสั้นต้องหาทางออกเผื่อ ระยะยาวมีอนาคต
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
