The Line อโศก-รัชดา

The Line อโศก-รัชดา

Home   /   ติดดอยรีวิว

โซน :

MRT : พระราม 9 / /

23 Jun 2016   08:37
 
        ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา การเปิดตัวคอนโดใหม่ๆ ดูไม่ค่อยคึกคักเท่าไหร่นะครับ
 
        ก็อย่างที่รู้กันว่า ด้วยปัจจัยของเรื่องมาตรการรัฐฯ ในการลดค่าธรรมเนียมการโอน จนถึงเมื่อวันที่ 28 เมษายน 59 ที่ผ่านมา
 
        ส่งผลให้คอนโดที่พร้อมอยู่ มีความคึกคักในการซื้อขาย มากกว่าคอนโดโครงการใหม่ ที่กว่าจะเสร็จก็อีกหลายปี
 
        รวมไปถึงปัจจัยของเรื่องเศรษฐกิจด้วย
 
        ทำให้โครงการที่เปิดขายใหม่ ก็จะเป็นโครงการที่ราคาค่อนข้างต่ำ
 
        โครงการไหนที่ทำเลใช้ได้ ราคาไม่แพง ก็ “Sold Out” กันเป็นว่าเล่น
 
        เช่น Plum แจ้งวัฒนะ Life สุขุมทิท 48 หรือล่าสุดก็ Excel Groove เป็นต้น
 
        ช่วงครึ่งปีหลังต่อจากนี้
 
        ผมว่าการเปิดตัวคอนโดใหม่ๆ น่าจะคึกคักกว่าช่วงครึ่งปีแรกนะครับ
 
        เหตุผลไม่น่าจะเป็นเพราะเศรษฐกิจดีขึ้น หรือมีมาตรการพิเศษใดๆหรอก
 
        แต่เป็นเรื่องปกติ ที่ดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ๆ มักจะออกมาปล่อยของในช่วง Q3 กันเยอะกว่าช่วงอื่น
 
        AP ปล่อย Life 48 ออกมาป่วนตลาดไปตัวนึงแล้ว Sold Out ชนิดแย่งกันอุตลุต
 
        Ananda ก็กำลังจะปล่อย Unio 72 และ Ideo Mobi แถวๆ อโศก มาในเร็วๆ นี้
 
        แต่ที่ได้รับการกล่าวขวัญ และกำลังจะขายกันวันที่ 25 มิ.ย.นี้
 
        ก็ของพี่ใหญ่อย่างพี่แสนเค้า (แสนสิริ) กับโครงการ The Line อโศก-รัชดา
 
 
        The Line อโศก-รัชดา เป็นที่จับตามาพักใหญ่แล้ว
 
        เพราะย่านของทำเลที่ตั้งถือว่า “Hot” พอสมควร
 
        สำหรับผมแล้ว พระรามเก้า ถือเป็น New CBD ของจริงนะครับ
 
        เพียงแต่ The Line ตัวนี้ ถือว่าเป็นทำเลที่ดีของย่านพระรามเก้าหรือไม่นั้น ต้องมาดูกัน
 
 
        ทำเลของ The Line ตั้งอยู่บนถนนอโศก-ดินแดง ฝั่ง Amsterdam
 
        โดยถ้ามุ่งหน้าจากสี่แยกพระรามเก้า ไปทางอนุสาวรีย์ชัยฯ
 
        จะผ่านตัว Amsterdam และเต้นท์รถมือสองไปอีกนิดหน่อย โครงการจะอยู่ทางซ้ายมือ
 
        ต้องบอกก่อนว่า ตรงสี่แยกพระรามเก้านี้ ตรงฝั่ง Amsterdam นั้น ไม่มีทางลง MRT พระรามเก้า นะครับ
 
        ถ้าจะใช้บริการ MRT ต้องเดินข้ามแยกไปฝั่งห้าง Fortune จะเป็นจุดที่ใกล้ที่สุด
 
        ระยะทางจากโครงการไป MRT ประมาณ 300 เมตร
 
        แต่สิ่งที่ถูกคาดการณ์กันมากที่สุดก็คือ “ราคา” ครับ
 
        อย่างที่รู้กัน พี่แสนมักจะเป็นผู้ทำลายสถิติ “New High” อยู่บ่อยครั้ง และกับทำเลใหม่ของแสนสิริเอง ราคาจะไปถึงไหนกันนะ?
 
        ช่วงแรกมีการพูดกันถึง 2 แสน!!!! (โอ้ แม่เจ้า ฮ่าฮ่าฮ่า)
 
        สุดท้ายจบกันที่ เริ่มต้นที่เกือบ 150,000 บ./ตร.ม. และเฉลี่ยทั้งโครงการที่ 17xxxx บ./ตร.ม.
 
        เริ่มต้นแถวๆ 4 ล้าน กับห้องขนาด 27.5 ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน
 
        คิดยังไงกันครับ ฮ่าฮ่าฮ่า
 
        สำหรับผมแล้ว ขอเริ่มต้นที่ทำเลก่อน
 
        ผมว่าทำเลตรงสี่แยกพระรามเก้า มุมตรงฝั่ง Amsterdam ดูด้อยที่สุดครับ
 
        เหตุผลก็คือ เมื่อเปรียบเทียบกับมุมอื่น
 
        มุมหนึ่ง Central กับ อีกมุม Fortune ก็สู้ไม่ได้ด้วยตัวห้างอยู่แล้ว
 
        แถมทางลง MRT ก็ปรากฏอยู่เฉพาะหน้าห้างทั้งสองแห่งนี้
 
        อีกมุมที่เหลือตรง Ideo Mobi, The Midst และ Aspire
 
        ผมรู้สึกว่า มีความน่าอยู่อาศัยมากกว่า
 
        อาจจะด้วยเนื่องจากการที่คอนโดทั้ง 3 โครงการ ได้กลายเป็นที่อยู่อาศัยจริงแล้วเป็นเหตุผลหนึ่ง
 
        เมื่อมาเปรียบเทียบกับฝั่ง Amsterdam ที่ก็พอจะรู้อยู่ว่าคือ “กิจการ” อะไร (ฮ่าฮ่าฮ่า) ก็เป็นอีกปัจจัยนึง
 
        และสุดท้าย ถ้าจะมองว่า ฝั่ง Ideo Mobi, The Midst และ Aspire คือ Central + Belle แล้ว The Line ก็คือ Fortune
 
        ก็ต้องยอมรับว่า Central + Belle มีแรงดึงดูดมากกว่า
 
        อย่างไรก็ตาม นี่คือการเปรียบเทียบในแบบ “ย่านเดียวกัน” คือพระรามเก้า
 
        แต่โดยรวมแล้วทำเลแถวนี้ผมว่า ”ทำเลดี” ทั้งหมด
 
 
        สำหรับราบละเอียดของโครงการ สามารถคลิกอ่านได้ที่ลิงค์นี้ได้เลยครับ
 
 
        เอาล่ะ เรามาพูดถึง “ราคา” กันบ้าง ราคาระดับ 170,000 ถือว่าแพงหรือไม่?
 
        ขอเริ่มต้นที่การคำนวณยิลด์ของค่าเช่ากันก่อน
 
        ทำเลนี้ปล่อยเช่าได้ไม่ยาก
 
        แม้ราคาอาจจะยังไปไม่ถึงสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง
 
        แต่รับรองหาคนเช่าไม่ยากเลย
 
        เพื่อนผมให้เช่า Aspire พระรามเก้า แบบ 2 ห้องนอน ขนาดประมาณ 66 ตร.ม.
 
        ได้ค่าเช่า 38,000 บาท/เดือน เฉลี่ยเกือบๆ 600 ร้อยบาท/ตร.ม. ซึ่งราคาตรงนี้เพื่อนผมให้เช่าตั้งแต่เริ่มแรก รีบแต่ง รีบปล่อยเช่า
         
        แต่ปัจจุบันเห็นประกาศกันแถวๆ 2 หมื่นปลายๆ ถึง 3 หมื่นต้นๆ ซึ่งตกประมาณ 450 บาท/ตร.ม. 
 
         Ideo Mobi พระรามเก้า ห้องขนาด 21 ตร.ม.ก็มีให้เช่าอยู่แถวๆ 14,000-15,000 บาท/เดือน ก็เฉลี่ยประมาณ 700 บาท/ตร.ม. 
 
         แต่ต้องยอมรับว่าทำเลและโปรดักส์ของ Ideo Mobi ดีกว่า จึงได้ราคาที่สูงกว่า  
 
         ผมขอเอาอัตรา 700 บ./ตร.ม.มาใช้กับ The Line ขนาด 27.5 ตร.ม. เนื่องจากโปรดัสก์น่าจะใกล้เคียงกับ Ideo Mobi มากกว่า
 
        ก็จะได้ค่าเช่าที่ 19,250 บาท/เดือน โดยถ้าเทียบกับราคาเริ่มต้น 3.99 ล้าน ก็จะได้ยิลด์ที่ 5% กว่าๆ
 
        แต่ราคา 3.99 ล้าน จนถึง 4 ล้านต้นๆ จะมีกี่ห้องนะ? ฮ่าฮ่าฮ่า
 
        ในแง่ค่าเช่า ผมว่ามีโอกาสได้ยิลด์ประมาณ 5% เท่านั้น
 
        สูงกว่านั้นคงจะยาก แต่คนเช่าหาไม่ยาก
 
        โดยเฉพาะเมื่อพวกออฟฟิศใหม่ๆ เสร็จ ก็จะนำพาประชากรมาสุมอยู่ย่านนี้อีกเยอะเลย
 
 
        ในแง่ของราคาซื้อ-ขายล่ะ?
 
        Ideo Mobi ตอนนี้ราคารีเซลอยู่แถวๆ 150,000 บ./ตร.ม. ซึ่งก็เท่ากับราคาเริ่มต้นของ The Line เลย
 
        จริงๆ นี่คือเหตุผลหนึ่งที่บางกระแสคิดว่า The Line น่าจะเปิดขายแถวๆ 2 แสน
 
        เพราะโดยปกติในช่วง 1-2 ปีนี้ พี่แสนจะเปิดราคาแบบ “ฉีก” จากตลาดเดิมไปมาก
 
        แต่สุดท้ายราคาออกมาที่ เริ่มต้น 150,000 และ เฉลี่ย 170,000 จึงเป็นราคาที่ถูกกว่าที่คาด
 
        “ราคาที่ถูกกว่าที่คาด” คำนี้ก็มีผลต่อความรู้สึกของคนทั่วไปเช่นกัน
 
        เพราะทำให้คนที่อาจจะไม่สนใจเลย “หันมามองสักหน่อย”
 
        และคนที่อาจจะสนใจเล็กน้อย กลายมาเป็น “สนใจแบบจริงจัง”
 
        สำหรับผมแล้วราคานี้ก็ไม่ถูกไม่แพง เมื่อเทียบกับทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาไปได้อีก อย่างมีนัยสำคัญ
 
        โอเคว่าทำเลตรงนี้ อาจจะสู้มุมอื่นของพระรามเก้าไม่ได้ หรือการเดินมา MRT อาจจะต้องเดินข้ามถนน (ซึ่งผมว่าเป็นจุดด้อยที่ไม่ควรมองข้าม)
 
        แต่คอนโดโดยมากบริเวณสี่แยกนี้ ก็ต้องเดินข้ามถนนกันเกือบทั้งหมด 
 
        แต่ทั้งหมดทั้งมวลก็ยังถือว่าเป็นคอนโดที่ทำเลใช้ได้
 
        ราคาที่เป็น “นิวไฮ” ในย่านนี้ ก็อาจจะทำให้ดูแพงสักหน่อย
 
        แต่เมื่อเทียบกับราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยแล้ว
 
        ก็ยังนับว่ามีโอกาสจะได้ผลตอบแทนที่ใช้ได้ และคนเช่าหาไม่ยากแน่นอน
 
  
        สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
 
        สำหรับการอยู่เอง สำหรับคนที่มีวงจรชีวิตที่ไม่ไกลจากแถบนั้นอยู่แล้ว ชอบในส่วนกลางและความสวยของตัวตึก ผมว่าใช้ได้นะ ถ้าเทียบกับตระกูล The Line ด้วยกันที่ผ่านมา ราคาก็ถือว่าไม่แพง
 
        สำหรับการเล่นสั้น ถ้าคุณไม่ใช่มืออาชีพในการขายต่อ ผมคงไม่แนะนำดีกว่าครับ โอกาสติดมือยังมีไม่น้อย เหมาะกับคนสายป่านยาวๆเท่านั้น
 
        สำหรับการปล่อยเช่า ผลตอบแทนจะอยู่แถวๆ 5% ถือว่าปกติของคอนโดใหม่ในยุคนี้ สามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยาก Demand การเช่าตรงนี้ยังจัดว่าดีอยู่ ถ้ารับได้กับเรทผลตอบแทนประมาณนี้ ก็จัดไป
 
        สำหรับการเล่นระยะยาว แม้ว่าราคาที่เปิดมา จะแพงกว่าคอนโดอื่นๆในแถบนั้น แต่ด้วยปัจจัยความเจริญต่างๆมากมายที่กำลังจะเกิดขึ้น ส่งผลให้ในระยะยาว ถ้าตำแหน่งห้องเราไม่ได้แย่จนเกินไป ผมเชื่อว่ามีโอกาสได้กำไรที่ดีอยู่เหมือนกันครับ
 
        โดยสรุปก็คือ The Line อโศก-รัชดา เป็นโครงการที่ ถ้าคุณสามารถเลือกห้องได้โอเค (ทั้งราคาและตำแหน่ง) ก็สามารถเก็บไว้ลงทุนระยะยาวได้ ปล่อยเช่าได้ยิลด์ปานกลาง หาคนเช่าไม่ยาก มีโอกาสขายต่อในแบบไม่ขาดทุนหากเก็บระยะยาว (แต่กำไรมาก/น้อยว่ากันอีกที) แต่เล่นสั้นอาจจะทำได้ยาก ต้องชำนาญในการเลือกห้องจริงๆ ถ้ายังไม่มั่นใจอย่าได้ลอง อาจจะต้องทิ้งเงินจองได้ครับ
 
        ใครที่สนใจ สามารถเข้าไปลงทำเบียนที่ลิงค์ด้านล่างได้เลยครับ
 
 
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^  
 

Tag :



ติดดอยแนะนำ

ติดดอยรีวิว

มินิรีวิว "Chewathai ปิ่นเกล้า" ใกล้เซ็นทรัลปิ่นเกล้าดี ไปศิริราชง่าย ข้ามสะพานพระราม 8 สบาย

"สะพานพระรามแปด" จัดว่าเป็น 1 ในสะพานที่ผมใช้บริการอยู่เกือบทุกสัปดาห์ จะบอกว่าเป็นส่วนหนึ่งของวงจรชีวิตผม ก็ว่าได้ เนื่องด้วยระหว่างที่รอรับลูกสาววัยแสนซนโรงเรียนเลิก ผมมักจะแอบไปโต๋เต๋

มินิรีวิว "Chewathai Hallmark จรัญ 13" ส่วนกลางดั่งคอนโด High-Rise ย่อส่วน 400 ม. สู่ MRT จรัญฯ 13

"โว้ว อย่างกับไฮไรส์ย่อส่วนเลยวุ้ย!!" เป็นคำพูดที่หล่นมาจากปากอย่างมิทันตั้งตัว หลังได้ไปยลส่วนกลางของ "Chewathai Hallmark จรัญ 13" โครงการนี้สร้างเสร็จแล้ว มีโอกาสได้ไปเยือน รู้สึกว่ามีจุดเด่นหลายจุด เลยเอามาเล่าให้ได้อ่านกัน

รีวิว "Supalai Park สถานีตลาดพลู" ฉบับสร้างเสร็จ คอนโดราคาน่าคบหา แห่งย่านตลาดพลู

ในฐานะที่เคย "ชมเชย" โครงการ "Supalai Park สถานีตลาดพลู" เมื่อเกือบ 3 ปีที่แล้ว ตอนนี้โครงการก่อร่างสร้างตัวเสร็จ พร้อมให้เก็บกระเป๋า ย้ายเข้ามาสร้าง "สภาวะล้มตัว" ที่เตียงนอนได้แล้ว อิอิ


ติดดอยโร้ดทู

“The Loft Silom” คอนโดคอนเซ็ปต์ธรรมชาติ ปักหมุดใจกลางย่านสีลม

ชวนชม “The Loft Silom” คอนโดคอนเซ็ปต์ธรรมชาติ ปักหมุดใจกลางย่านสีลม

อุดมสุข อุดมสมบูรณ์ ที่ "Elio Del Nest"

ใครที่นกไปจากหลายๆ โครงการของปีนี้ วันนี้หมีจะพาไปบินหารังใหม่กัน

สำรวจทำเล "Niche Pride Somdet Chaophraya" รับสายสีทอง

เมื่อช่วงต้นปีผมมีโอกาสได้มาแวะเวียนอยู่แถว ๆ "ช่วงรถไฟฟ้าสายสีทอง" อยู่บ่อยครั้ง หากพูดถึงทำเลที่น่าจับตามองในช่วงนี้ผมว่าทำเลช่วงรถไฟฟ้าสายสีทอง ต้องติดอันดับต้น ๆ แหง ๆ


ติดดอยสไตล์

ชวนกิน "CHICKEN CLUB" ร้านไก่เกาหลี พิกัดดีใจกลางสยาม!!

วันนี้ #ติดดอยคอยกิน ของเราทนกระแสไม่ไหว ขอมาลองไก่เกาหลี "Chicken Club" ใจกลางสยามซะหน่อย เห็นช่วงที่ผ่านมาเป็นกระแสอย่างหนักหน่วง เลื่อนเฟสบุ๊คเป็นต้องเจอกันทุกคน 555

ที่ 1 ในใจตลอดกาล "เย็นตาโฟฮ่องเต้ ศรีย่าน" ที่อยากชวนให้ลอง!!

ร้านเย็นตาโฟอันดับ1ตลอดกาลสำหรับผม กินมาตั้งแต่อยู่เซนต์คาเบรียล โดยเฉพาะ 'ไส้' ต้องสั่งจานแยกมาทุกครั้ง ใครอยู่แถวศรีย่าน​ไม่น่าที่จะไม่รู้จักนะ

ชวนถ่ายรูปสวย ๆ พร้อมลิ้มรสอาหารกับร้าน INVITE restaurant and bar คาเฟ่ที่ไม่ได้มีดีแค่ขนม

เพื่อนสนิทให้แวะมาชิมขนมเมนูใหม่ของร้าน Invite restaurant and bar เดี๋ยวนี้ชักดังใหญ่ มีสาวๆ สวยๆ sexy แวะมาถ่ายรูปทุกวัน โดยเฉพาะ เสาร์-อาทิตย์​ นี่คนเพียบเลย วันนี้ลองไหวแค่ 4 เมนู

5 ข้อต้องรู้ ก่อนไปดู "Train To Busan: Peninsula" ความระทึกครั้งใหม่ก่อนลงจอฉาย 23 ก.ค. นี้!

ถ้าถามว่ามีหนังเรื่องไหนที่เหมาะจะดูในปีนี้มากที่สุด หมีคิดว่าทุกคนน่าจะมีคำตอบไว้ในใจกันอยู่แล้ว และคำตอบนั้นก็น่าจะคล้ายกันด้วย นั่นคือ "Train to Busan: Peninsula"

อร่อยจริงไม่จกตา "เจี้ยนคัง บัวลอยน้ำขิง สาธุประดิษฐ์​ 4"

ว่าจะไม่ลงของกินแล้วนะคืนนี้! แต่บัวลอยน้ำขิงร้านนี้เค้าดีจริง และอาจเรียกว่าร้านลับได้ เพราะเป็นร้านเล็กๆ อยู่ตรงข้ามซอยสาธุประดิษฐ์​ 4 ข้างร้านโจ๊กหมูทอง


© 2018 CONDOTIDDOI

ME ESTATE CO.,LTD
92/21 HOLLYWOOD STREET CENTER
PHAYATHAI RD. RACHATEVEE
BANGKOK 10400 THAILAND

02-656-6776
condotiddoi@gmail.com

CONTACT US

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

CONDOTIDDOI

085-546-4694

info.condotiddoi@gmail.com

Copyright www.condotiddoi.com © 2018
web design & programming by www.smilephp.com