คุณเคยอยากมีที่พักตากอากาศไว้ปล่อยเช่าไหมครับ?
หลายคนคงเคยได้ยินมาว่า คอนโด บ้านปล่อยเช่าที่ต่างจังหวัด ผลตอบแทนดีกว่าที่กทม.
จึงขอสรุปบางส่วนมาให้อ่านกัน
แม้ว่าผลตอบแทนที่ได้รับ เมื่อดูเป็นตัวเลขก่อนหักค่าใช้จ่ายอาจจะมากกว่า
แต่ด้วยความลำบากที่เราต้องเสียเวลามาดูแล และคอยบริการผู้มาเช่า
และตัวคุณเอง ก็ไม่ได้ทำอาชีพเกี่ยวกับอสังหาเป็นหลักอยู่แล้ว
เมื่อหักลบแล้ว
ผมว่ากลับมาลงทุนในกรุงเทพ อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า
แต่ผมก็ได้ทิ้งท้ายเอาไว้ด้วยว่า
ยังไม่ได้รวมถึง อสังหาที่มีการการันตีค่าเช่า หรือทีมงานคอยดูแลให้
ซึ่งผมกะจะเขียนต่อในโอกาสต่อไป แต่ก็ไม่ได้เขียนซะที 555
แต่ก็พอดีที่ว่า เมื่อไม่นานมานี้
ผมได้ไปเจอะเจอโครงการหนึ่ง ที่น่าสนใจ
"X2 (Cross To) Huahin Oasis" โครงการได้จั่วหัวว่า "การันตี 8% เป็นเวลา 6 ปี"!!!
จริงๆถ้าแค่นี้ ผมก็เห็นจากที่อื่นเยอะครับ
แล้วบางโครงการก็ทำไม่ได้อย่างที่ระบุในสัญญาก็มีอยู่
โดยส่วนใหญ่แล้ว ผมมักจะเจอโครงการที่ตั้งใจจะขายคนอยู่อาศัยทั่วไป
พอขายไม่หมด ก็ลดราคา ลดแล้วลดอีกก.. ก็ยังขายไม่หมด ก็เลยบวกราคาเผื่อ มาจ่ายการันตีมันซะงั้น
แล้วพอเอาเข้าจริง ก็อาจไม่ได้บริหารให้ดีพอ
พอหมดสัญญาการันตี ก็คือจบ...เห่
ผมจึงค่อนข้างมีมุมมองที่ไม่ค่อยดีเท่าไรนัก กับโครงการที่มีการันตีผลตอบแทน
เวลาเจอทีไร ผมก็เลยมักจะตั้งแง่เอาไว้ก่อนเสมอ เจ็บมาเยอะ 555
หืม... แล้วทำไมผมถึงบอกว่า โครงการ "X2 (Cross To) Huahin Oasis" น่าสนใจนะเหรอ?
อาจเป็นเพราะว่า ผมเป็นคนไปเที่ยวหัวหินบ่อย
แล้วในหลายปีที่ผ่านมา ผมมักจะไปพวกรีสอร์ทแบบมีบ้านเป็นหลังๆมากกว่า เพราะมันดูมีอะไรมากกว่าห้องเหลี่ยมๆ
โดยเฉพาะพวกที่เป็น Pool Villa เพราะมันมีความเป็นส่วนตัวดี
ผมไม่รู้ว่า ทุกคนเป็นเหมือนผมหรือเปล่านะ
แต่การไปเที่ยวต่างจังหวัดของผม มันคือการไปพักจริงๆ ใช้เวลาอยู่กับครอบครัว ไม่จำเป็นต้องไปบุกฝ่าผจญภัยอะไรทำนองนั้น (แต่ถ้าไปเที่ยวต่างประเทศมันก็อีกเรื่องนะ)
หรือเป็นเพราะเริ่มมีอายุหว่า 555
แต่เท่าที่ผมสังเกต ผมเริ่มเห็นรีสอร์ทที่มี Pool Villa เยอะมากขึ้น มันอาจสะท้อนถึงความต้องการของคนในยุคนี้ก็ได้นะ
โดยเฉพาะสมัยนี้ นิยมทำเป็นแบบ มากกว่า 1 ห้องนอน
ลองจินตนาการถึงการไปพักผ่อนที่มีพ่อแม่ ครอบครัวเรา และครอบครัวพี่น้องเรา พร้อมๆกันสิครับ
การได้มาอยู่ร่วมกันอีกครั้งในระยะเวลาสั้นๆ
ผมว่ามันมีฟิลลิ่งที่ดีนะ
การทำ Pool Villa ที่มีมากกว่า 1 ห้องนอน มีข้อดีตรงที่
ผู้มาพักจะไม่รู้สึกว่ามันแพง (ทั้งที่จริงแล้วก็อาจจะแพง 55)
เพราะเมื่อหารเฉลี่ยออกมาต่อครอบครัวแล้ว อยู่แค่หลักไม่กี่พันเท่านั้น
แทบไม่ต่างจากการไปแยกพักตามห้องที่โรงแรมเลย
ซึ่งทาง "X2 (Cross To) Huahin Oasis" ก็ได้ออกแบบมาให้เป็นรีสอร์ทที่เป็น Pool Villa ทุกหลัง
คงด้วยสาเหตุเหล่านี้ละมั้ง ทั้งชอบเที่ยวหัวหิน และที่พักแบบ Pool Villa จึงทำให้ผมมองมาที่โครงการนี้มากขึ้น
พอสนใจแล้วจะรออะไรละครับ ผมรีบบึ่งไปดูโครงการที่หัวหินซะเลย!!!
ตัวโครงการ ถ้าวิ่งมาจากกทม. จะเลยผ่านตัวเมืองไปเล็กน้อยครับ แล้วเลี้ยวเข้าซอยหัวหิน 112
ซอยจะอยู่ตรงข้ามกับ สวนน้ำ วานา นาวา เลยครับ
เป็นถนนกว้าง 4 เลน ทางเดียวกับที่ไป ตลาดน้ำหัวหินสามพันนาม
ถ้ากลัวหลงก็ ไปตามทางที่บอกว่าไปตลาดเลยก็ได้
ระหว่างทางจะเจอโครงการอภิมหาหรูอย่าง "มหาสมุทร" ด้วยนะ
ถัดจาก "มหาสมุทร" จะมีที่ท่องเที่ยวอีกที่คือ "หัวหินทีค" ผมไม่เคยไปแหะ แต่ดูแล้วก็น่าลองไป
ขับมาแค่นิดเดียวลองสังเกตซ้ายมือ มีป้ายบอกไป ตลาดน้ำหัวหินสามพันนาม เราก็เลี้ยวตามได้เลย
พอเลี้ยวซ้ายจาก หันหิน 112 แค่นิดเดียวไม่กี่เมตร ก็เจอโครงก่าร "X2 (Cross To) Huahin Oasis" อยู่ทางซ้ายมือ
โครงการห่างจาก ตลาดน้ำหัวหินสามพันนาม แค่ประมาณ 5-600 ม.ครับ
เดินไปได้นะ แต่อย่าเลยเหอะ นั่งรถดีกว่านะผมว่า 555
ในแง่ของโลเคชั่นสำหรับรีสอร์ทแล้ว ผมว่าใช้ได้เลย ไม่พลุกพล่าน
ใกล้สถานที่ท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น สวนน้ำวานานาวา (งงชื่อวุ้ย) , ตลาดน้ำ , cicada market
ใกล้ห้าง Bluport , Market village
เรียกได้ว่า มีความสะดวกไม่น้อยเลยล่ะ ทั้งกินทั้งเที่ยว โอ้ย ซาบาย...
"X2 (Cross To) Huahin Oasis" ทั้งโครงการมีแค่ 23 ยูนิตเท่านั้นครับ
ผมว่าดีนะ คนไม่เยอะ ไม่ปวดหัว
ราคาเริ่มตั้งแต่ 14 ล้านบาท น่าเสียดายแหะ ตอนช่วงพรีเซลจะมีส่วนลด เหลือ 13 ล้านเท่าไรนี่ละ
ว้า ช้าไป
ราคาหารแล้ว เฉลี่ยที่ 49000+ บ./ตร.ม. ให้ของครบทุกอย่างตามที่เห็นจากบ้านตัวอย่างเลย
อาจจะมีพวกของตกแต่งเล็กๆน้อยๆเท่านั้นที่ไม่มี หรือไม่เหมือน
มีเตาบาร์บีคิวด้วยนะ สบายผมละ
ให้ดูรูปกันยาวหน่อย จะได้เห็นภาพมากขึ้น
ภาพอาจไม่สวยเท่าไรนะครับ เป็นการยืนยันว่า มันเรียลจริงๆ 555
พวกรูปภาพที่แต่งในบ้านแต่ละหลัง ก็ไม่เหมือนกันเลยนะ
ได้ข่าวมาว่า ผู้บริหารลงทุนไปเลือกภาพเองเลย ว้าว
การตกแต่งต่างๆ ผมว่าทำออกมาได้สวยงามตามท้องเรื่องทีเดียว
วัสดุต่างๆดูดี ทั้งพื้นไม้สัก อลูมิเนียมลายไม้
แต่ขอติเล็กน้อยว่า ตรงส่วนห้องนอนมีอารมณ์ความเป็นรีสอร์ทน้อยไปนิด (เป็นความชอบส่วนบุคคลนะ)
เอาล่ะ มาพูดถึงในแง่ของราคากันหน่อย
สำหรับเรทราคาแบบนี้ ถามว่าแพงไหม?
ปกติเดี๋ยวนี้ การสร้างบ้านที่วัสดุดีหน่อย ค่าก่อสร้างก็จะตกอยู่ที่ 2xxxx บ./ตร.ม.
รวมค่าตกแต่งดีๆ ค่าออกแบบอีก ก็ประมาณ 3xxxx บ./ตร.ม.
เมื่อรวมกับค่าที่ดิน และพวกเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆแล้ว
ผมว่าเขาไม่ได้คิดกำไรมาเผื่อจ่ายการันตีค่าเช่าเราแน่ หรือถึงจะมีบ้างก็ไม่มาก
เพราะการการันตี 8%/ปี เป็นระยะเวลา 6 ปี รวมแล้วเท่ากับมูลค่าเกือบครึ่งหนึ่งของบ้านเลยนะ
ใครมันจะไปเผื่อได้ขนาดนั้นฟระ
แล้วทางโครงการ ก็ได้ทำสัญญา 6+6 ปี กับ Bespoke Hospitality Managementa Asia (BHMA) แบรนด์ระดับเอเชีย ที่มีทั้งโรงแรมของตนเอง และบริหารให้คนอื่น มากกว่า 30 แห่ง มาบริหารจัดการโครงการนี้
ในไทยเรา ก็มีหลายรีสอร์ทอยู่เหมือนกันที่ทาง BHMA รับบริหารให้อยู่ อย่างเช่น Le Bay Buri ที่ปราณบุรี, X2 Resort Kui Buri , X2 Resort Samui , X2 Residences Koh Kood , Mandison Sukhumvit
จากเดิมที่ทางโครงการมีชื่อแค่ Oasis Huahin จึงเพิ่ม X2 ที่เป็นระดับ Hight Luxury ของ BHMA มาปะที่ข้างหน้า
กลายเป็น "X2 (Cross To) Huahin Oasis" อย่างที่เห็นนั่นละครับ
โครงการนี้มีเงื่อนไขให้บ้านทุกหลังเซ็นสัญญาปล่อยเช่า กับทางเจ้าของโครงการด้วยนะครับ
เป็นสัญญาแบบ 3 ปี 2 ฉบับ รวมเป็น 6 ปี
จึงแน่ใจได้ว่า มันเป็นรีสอร์ทแน่ๆ ไม่ใช่แบบโครงการทั่วๆไป ที่มีทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า
เราสามารถไปพักได้เองด้วยนะ 10 คืน/ปี แบ่งเป็น 5 คืนวันธรรมดา และ 5 คืนวันหยุดสุดสัปดาห์ แต่จะยกเว้นวันหยุดยาวนะครับ
ทางโครงการจะจ่ายค่าเช่าให้เราทุก 3 เดือน ไม่ต้องรอนานเป็นปี รับกันไปปีละ 8% 6 ปีเต็ม
บางคนอาจสงสัยว่า รับเน็ทเลยเหรอ 8 %
ไม่ใช่หรอกครับ เพราะเราเป็นเจ้าของบ้าน จึงมีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางทุกปี ประมาณ 60000 บาท
เหมือนคอนโดนั่นแหละ เราซื้อมาปล่อยเช่า เราก็ต้องเสียค่าส่วนกลางเหมือนกัน
เพียงแต่อันนี้มีคนมาขอเช่าเราระยะยาว โดยจ่ายค่าเช่าทุก 3 เดือน เท่านั้นเอง
นอกจากนี้ ยังมีเสียภาษี ณ ที่จ่ายด้วย
พอหักลบแล้ว มันก็จะเหลือที่ประมาณ 7 % ที่เราจะได้จริงๆ ซึ่งผมว่าก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีนะ
แล้วหลังจาก 6 ปีละ จะเกิดอะไรขึ้น?
ถึงตอนนั้น เจ้าของบ้านทุกหลังจะต้องมาคุยกันอีกทีครับ
แน่นอนว่า ถ้ากิจการมันไปได้ดี ทางโครงการก็จะต้องอยากต่อสัญญา
ซึ่งเราปล่อยเช่าต่อหรือไม่ ก็ได้ อันนี้เขาไม่บังคับ
แต่ถ้าเหลือจำนวนคนที่เข้าร่วมน้อย ก็อาจจะต้องยกเลิกแบรนด์ X2 ไป แล้วมาทำกันเอง เฉพาะคนที่อยากปล่อยเช่าต่อ
โดยทางโครงการจะรับหน้าที่ช่วยบริหารเท่านั้น โดยทีมงานเดิม ไม่ได้เช่าเราแบบตอนแรก
ความเสี่ยงมีมากขี้นเพราะไม่ได้การันตีรายได้แล้ว
แต่เมื่อความเสี่ยงสูงขึ้น เราก็จะมีโอกาสได้เงินมากขึ้น จากการที่ไม่ต้องเสียค่าแบรนด์ X2
แต่ผมเชื่อลึกๆว่า ทุกคนที่มาซื้อโครงการนี้ มีเป้าหมายชัดเจน คือต้องการปล่อยเช่าอยู่แล้ว
ดังนั้น ถ้ากิจการมันไปได้ดี โอกาสที่ทุกคนจะร่วมมือกันปล่อยเช่าทำรีสอร์ทต่อมันสูงมากครับ
อ๋อ ลืมบอกไป ระหว่างอยู่ในระยะสัญญา เราก็ยังสามารถขายบ้านต่อให้คนอื่นได้ด้วยนะ
เพียงแต่ คนที่มาซื้อต่อ ก็ต้องปล่อยเช่าต่อเหมือนเดิม
ขอส่งท้ายอีกหน่อย
สำหรับผมแล้ว โครงการอื่นๆที่มีการการันตีผลตอบแทน ผมมักมีความรู้สึกเหมือนกับว่า
เจ้าของ ก็ลงทุนของเขา ส่วนเราก็เป็นนักลงทุนที่ซื้อของเขามา แล้วมาลงทุนต่อเอง
เพราะพอยท์เขาคือการขายโครงการให้หมด ส่วนบริหารปล่อยเช่าเป็นแค่ประเด็นรองเท่านั้น
แต่กับโครงการนี้ ผมกลับรู้สึกว่า
เหมือนเจ้าของเขามาชวนเราลงหุ้นทำรีสอร์ทด้วยกัน แล้วแบ่งผลประโยชน์ให้
คล้ายซื้อหุ้นในตลาดหุ้นแล้วเราได้กระดาษ แต่อันนี้เราเปลี่ยนมาได้บ้านแทน
ในเมื่อประเด็นหลักเขาคือการทำรีสอร์ท เขาก็ต้องไม่อยากเจ๊งแน่นอน ถูกไหมครับ?
เพราะฉะนั้นโอกาสที่เราจะโดนลอยแพ จึงน้อยลง
แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยง
ผมจึงรู้สึกว่า โครงการนี้เหมาะกับคนที่มีเงินนอนเยอะ สามารถลงเงินสดได้
ถ้าจะกู้ ก็ขอให้สัดส่วนในการกู้ไม่เยอะ
ถ้าเกิดเหตุที่เลวร้ายที่สุดจริงๆ เรายังได้บ้านมาหาคนเช่าได้เอง โดยที่ไม่ต้องกังวลกับดอกเบี้ยมากนัก
แต่ถ้าเกิดว่า ต้องกู้ธนาคารเยอะ แล้วคุณรับความเสี่ยงได้ ก็จัดไปครับ
รีวิวอันนี้ ผมคงไม่ได้สรุปตามสไตล์ปกติของทางเพจนะ เพราะเป้าหมายมันชัดเจนอยู่แล้ว คือการปล่อยเช่า
จึงขอสรุปว่า
"X2 (Cross To) Huahin Oasis" เป็นโครงการที่เหมาะกับคนที่มีเงินนอน เอามาลงทุนแบบนี้ดีกว่าฝากธนาคาร ในระยะยาวมีโอกาสขายต่อได้กำไรที่ดี และหลังจาก6ปีไปแล้ว เชื่อว่ายังไปต่อได้อีกครับ
