โอกาสมาถึงแล้ว!!! ปลดล็อก LTV ทั้งที เพื่อน ๆ ชาวติดดอยมีโครงการในใจกันบ้างรึยังครับ ซึ่งถ้าใครมีความพร้อม "ผมว่าตอนนี้ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีนะ"

        เพราะจริง ๆ LTV ยังไม่ได้ยกเลิกไป เพียงแค่ผ่อนคลายมาตรการเป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เท่านั้น

        ทั้งนี้ก็เพื่อเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก และดึงการลงทุนจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้นั่นเอง 555

        โดยเป็นการกำหนดให้สถาบันการเงินของเอกชนและรัฐปล่อยสินเชื่อได้ด้วย LTV ไม่เกิน 100% สำหรับสินเชื่อทุกสัญญาและทุกระดับราคา (แต่เดิม 80%-90%) 

        เพราะอย่างที่รู้กันว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ถือเป็นส่วนหนึ่งของกลไกเศรษฐกิจตั้งแต่ต้นน้ำไปจนถึงปลายน้ำเลย

        จากข้อมูลคิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคนเลยนะ อสังหาขายได้ การจ้างงานก็เพิ่มขึ้นไปด้วย

        เพราะงั้นก็อย่างที่ผมบอกไปว่าช่วงนี้ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีนะ นอกจากจะกู้ได้เต็ม 100% แล้วยังเป็นช่วงดอกเบี้ยขาลง แถมผู้ประกอบการเร่งอัดโปรโมชันแบบเกินคุ้ม

        แต่ก่อนที่เราจะตามล่าโครงการในฝัน เรามาคลายสงสัยกันก่อนว่าการที่ ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% นั้นมันจะช่วยฟื้นตลาดอสังหาได้จริงหรือป่าวนะ?

ผ่อนคลายมาตรการ LTV ดียังไง

        ก่อนอื่นต้องบอกก่อนครับว่าผ่อนคลายมาตรการ LTV นั้นเป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ ให้กลับมาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น

        ซึ่งเมื่อคนกลับมาซื้อก็จะช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยใหม่ที่ยังขายไม่หมด เริ่มจากไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ไปจนถึงปีหน้าได้เยอะเลยล่ะ 

        โดยจากข้อมูลพบว่ามีจำนวนประมาณ 283,500 หน่วย เมื่อผ่อนคลายแล้วน่าจะช่วยให้เกิดยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 หน่วย เป็นจำนวนเงินประมาณ ไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท 

        ซึ่งยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 หน่วย และอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน 

        สรุปก็คือที่ผ่านมาความต้องการซื้อคอนโดในประเทศก็ยังคงมีอยู่ แต่บางส่วนมีมาตรการ LTV เป็นชะงักติดหลังอยู่ เมื่อคลายแล้วคนกลุ่มนี้ก็จะกลับมาซื้อได้นั่นเอง

        และเมื่อเกิดมีการซื้อขาย ก็จะมีการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง ก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ให้สามารถเศรษฐกิจเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้นั่นเอง

แต่ LTV เป็นเพียงส่วนหนึ่งของปัญหา

        อย่างที่ผมบอกไปครับว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ ไม่ว่าใครก็อยากมีบ้าน แต่ใช่ว่าคนกลุ่มนี้จะมี LTV เป็นชะงักติดหลังเพียงอย่างเดียว ยังมีปัญหาอื่น ๆ ที่ทำให้เค้าไม่สามารถซื้อได้ด้วย

        เพราะอย่าลืมว่า LTV นั้นคือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง

        ถ้าหากอยากกระตุ้นให้ทุกคนสามารถสร้างหนี้ได้ก็คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกันเช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา 

        กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วยนั่นเอง

อสังหามือสองก็สำคัญ

        อสังหามือสองก็เป็นอีกตลาดที่ไม่ควรมองข้ามเลยครับ เพื่อน ๆ รู้ไหมว่าในแต่ละเดือนมีการประกาศขายเฉลี่ยมากถึงเดือนละ 114,000 หน่วยเลยนะ

        ซึ่งถือเป็นตลาดใหญ่ที่มีมูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาทเลยทีเดียว โดยส่วนหนึ่งของผู้ที่ปล่อยขายนี้ ก็มักจะนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาในมือเนี่ยแหละ ไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย 

        ดังนั้น... หากมีการผลักดันและกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายอสังหามือสองมากขึ้น ก็จะเป็นอีกทางหนึ่งที่ช่วยให้สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาดำเนินไปได้เช่นกัน

        เพราะเป็นอีกช่องทางที่ช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติม

สรุปการผ่อนคลาย LTV ช่วยตลาดอสังหาได้ไหม?

        ส่วนตัวแล้วผมคิดว่า "ได้" แต่ถ้าดูแค่การกลับมาฟื้นของตลาดอสังหาในปีนี้อาจจะไม่ได้ดีขึ้นอย่างที่หวังมากนัก เพราะมีเวลาแค่ 2 เดือนกว่า ๆ เอง

        ซึ่งต้องยอมรับว่าตลอดเวลากว่า 10 เดือนที่ผ่านมานั้นตลาดอสังหาต้องผ่าฟันมาแบบหืดขึ้นคออย่างถ้วนหน้า ยิ่งสะสมกับ 2 ปีที่ผ่านของโควิดยิ่งแล้วใหญ่

        แต่มาช้าก็ยังดีกว่าไม่มา เพราะมาตรการนี้มีการผ่อนคลายยาวไปถึงสิ้นปี 2565 ทำให้ปีหน้าทั้งปีเราน่าจะได้เห็นตัวเลขเม็ดเงินสวย ๆ จากภาคอสังหากันมากขึ้น

        อย่างไรก็ตาม... หากจะหวังพึ่งแต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว ยังไงก็คงไม่ได้สวยหรูเหมือนช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูอย่างแน่นอน

        ต้องอาศัยมาตรการทั้งจากภาครัฐ ภาคการเงินและภาคการคลัง รวมถึงโปรโมชั่นจากนักพัฒนาโครงการทั้งหลายเข้ามาช่วยหนุนอีกทางเพื่อกระตุ้นการซื้อขาย

        เพราะหากไม่มีมาตรการออกมาเพิ่มเติม ภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่กลับไปเท่ากับระดับก่อนวิกฤติจนกระทั่งถึงปี 2568 อย่างที่หลายคนคาดการณ์แน่นอน