Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Yield และ Capital gain การวางแผนที่พลาด ของคนเล่นคอนโดสมัยนี้

Home   /   สาระบนดอย
24 Dec 2015   06:24


(ภาพโครงการ The Residences Mandarin Oriental Bangkok)

 

        เดี๋ยวนี้คนรุ่นใหม่หันมาเล่นคอนโด (เพื่อการลงทุน) กันเยอะขึ้นมากนะครับ โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์เลยแหละ
 
        ก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปเรื่อยๆอีก (จะไปหยุดที่เท่าไรฟะเนี่ย เริ่มซื้อไม่ไหวแล้วนะ 555)
 
        เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว ผมเองได้เริ่มลงทุนในคอนโดเป็นครั้งแรก ซึ่งคำแนะนำในการลงทุนคอนโดที่ผมได้รับจากพี่ที่ผมยกให้เป็นครูและกูรูของผมถึงทุกวันนี้ ก็คือ
 

        "เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่าคือสิ่งสำคัญ (Yield) ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง ......และถ้าโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดได้ในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมา (Capital gain) "

 

        จากคำแนะนำที่ผมได้รับมาข้างต้น ทำให้ผมพยายามที่จะโฟกัส(นอกจากเรื่อง location แล้ว) กับเรื่องของราคาคอนโด,ดอกเบี้ย และค่าเช่าในพื้นที่เป็นอย่างมาก

 
        เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่าย เหมือนขายหุ้น (คอนโดไม่ใช่ High Liquidity Asset)

 

        ผมเองเป็นคนหนึ่งที่เชื่อว่า เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ อย่างแน่นอน (มาก/น้อยว่ากันอีกที)
 
        ซึ่งถ้าเราสามารถหาคอนโดเหล่านั้นเจอได้ ยิ้มกริ่มได้เลยครับ เพราะเราจะมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างในการขายได้ (Capital gain) อย่างแน่นอนเช่นกัน
 
        แต่จริงๆแล้ว ผมคิดว่าการเล่นคอนโดโดยการวางเป้าไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก เป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด
 
        เพราะอะไรนะเหรอครับ?
 
        เพราะถ้าคุณ ไม่สามารถขายออกไปได้ ก่อนที่จะโอน(ติดดอยเรียบร้อย) และคุณก็ไม่มีศักยภาพในการโอนด้วย เมื่อนั้นคุณก็จะมีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด ยังไงละครับ
 
        แล้วเมื่อนั้น อุบัติการลดแหลกแจกแถม ขายขาดทุนก็จะเกิดขึ้น จนพาลทำให้ราคาตลาดปั่นป่วนไปหมด และอาจจะลากคนอื่นไปติดดอยเป็นเพื่อนด้วย 555
 
        โอเค แต่ถ้าคุณมีเงินและเครดิตในการกู้มากพอ (รวยมว้าก 555) อันนั้นคงไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่ใช่ คุณก็เตรียมเจ็บได้เลย
 

        เทรนด์ที่มาแรงตอนนี้คือ การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital gain)

 
        ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ก็ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาแล้วก็รู้ตัวแต่แรกแล้วว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อนเถอะ (30,000-50,000) เดี๋ยวก็ขายต่อได้เอง ความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้นหรอกนะครับ
 
        มีหลายคนที่มาคุยกับผมว่า ซื้อคอนโดมาเพราะเซลบอกว่าดีอย่างนั้น ดีอย่างนี้ แล้วค่อยมาถามผมว่า ดีไหม? เอิ่ม ช้าไปไหมครับ 555 แนะไปตอนนี้ก็อาจจะสายเสียแล้ว
 
        ผมจะบอกอย่างนี้นะครับ
 

        1. Sale บอกว่าขายได้แน่ๆ จองตอนนี้กำไรแน่ๆ +2-5 หมื่นสบายๆ : ถ้าเป็นแบบนั้น ลองแกล้งถามกลับไปเล่นๆนะครับ ว่าเซลได้แนะนำเพื่อน หรือญาติ ให้มาซื้อที่นี่ไหม มีหลักฐานอะเป่า 555

 

        2. "เค้า" บวกกันในตลาดหลายหมื่นเลย : อย่าไปเชื่อนะครับ ถ้าคุณไม่เคยขายเองมาก่อน ราคาที่ Post กัน หรือราคาที่บอกต่อๆ กันมักจะสูงกว่าจ่ายกันจริงๆ อยู่แล้วครับ (นึกถึงเวลาที่คุณซื้อของ คุณจะไม่ "ต่อ" เลยหรือ?) ที่ถูกต้องคือ เราต้องหาข้อมูลด้วยตัวเองด้วย หรือถามผู้รู้ที่เราเชื่อใจ อย่าปักใจเชื่อเซลแค่ฝ่ายเดียวครับ

 

        3. ไม่ใช่ว่าจะขายออกได้ทันที ถึงตลาดจะดีจริง ก็ไม่ได้แปลว่าอยากขายวันนี้ พรุ่งนี้ แล้วจะขายได้เลยนะครับ คนเดี๋ยวนี้ใจร้อน คิดว่าลงประกาศไป 2-3 วันแล้วทำไมไม่มีคนติดต่อมาเลย แหม...ของราคาหลายล้านนะครับ 5555 คนซื้อก็ต้องคิดเยอะ ใช่ไหมละ

 

        สำหรับผมแล้ว การลงทุนที่ดี ยังวางเป้าไปที่ Yield เหมือนเดิมนะครับ ดูกำลังของเรา กู้ไหวหรือเปล่า?, ดอกเบี้ย และค่าเช่าแถวนั้นละ เป็นอย่างไร?

 
        ส่วน Capital gain ผมถือเป็นโบนัส การวางเป้าแบบนี้จะไม่ทำให้คุณลำบาก โอกาสขาดทุนก็ยากกว่า เพียงแต่ผลตอบแทนมันอาจจะต้องรอนานหน่อยเท่านั้นเองครับ
 
        เปรียบเทียบก็เหมือนคนเล่นหุ้นเช่นกัน ถ้าหวังระยะสั้นก็เหนื่อยหน่อย แต่ถ้าเลือกตัวดีๆ ซื้อทิ้งไว้หลายๆ ปี เดี๋ยวราคามันก็ขึ้นเองครับ
 

        แต่เชื่อผมสิ ถ้าเราวางเป้าระยะยาวไว้ดี การขายระยะสั้น (Capital gain) มันก็จะง่ายขึ้นเอง จริงไหมละครับ?

By Tiddoi


สาระบนดอย ก่อนหน้า
จำนองและขายฝาก
สาระบนดอย ถัดไป
กู้คอนโดยากป่ะ‬?

Knightsbridge Tiwanon (ไนท์บริดจ์ ติวานนท์)

KNIGHTSBRIDGE SPACE RAMA9


  ติดดอยรีวิว
เลขที่ออก ...... 195 (ONE9F

มาถึงตอนนี้ คงไม่มีใคร “งง” กับตัวเลข “195” อีกแล้วนะครับ ทั้ง >>

Life Ladprao Valley : คอน

"Life Ladprao Valley" ที่ "พี่แอพ" ยืนยันว่านี่ไม่ใช่ "Life ล >>

MARU เอกมัย 2 เลือกที่ (นี่) สบ

คอนโดแบบไหน ที่สามารถฝากชีวิตของเราเอาไว้ได้? คำตอบคือ… ค >>

  ติดดอยคอยบอก
แสนสิริ ปล่อยของ "SANSIRI MO

แสนสิริ เปิดตัว "SANSIRI MOVE-IN EXPERIENCE" แพล็ตฟอร์ม >>

เปิด Sales Gallery "หัวมุมรา

อะอะ อะ แฮ่ม!! เค้าว่ากันว่าอะไรที่อยู่หัวมุมมักจะน่าสนใจใช่ไหม! >>

ศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก - วงเ

ศุภาลัยปลื้มผลตอบรับดีเกินคาด โครงการศุภาลัย ลอฟท์ ประชาธิปก >>

  ไลฟ์สไตล์
Jamie’s Burgers: บ้าเนื้อไปก

น้องเจมส์ของผมน่าจะได้รับเชื้อ “บ้าเนื้อ” มาจากคุณพ่อแน่ๆ เพราะ >>

ติดดอยชวนไปกิน @19 FOOD & F

มีโอกาสไปร่วมงานเปิดร้านอาหารของพี่ชาย ชื่อว่า @19 FOOD & F >>

“แอบอบ” อบวุ้นเส้นรสจัดจ้าน อร

มาถึงที่ร้าน “แอบอบ” ถ้าไม่สั่ง “อบวุ้นเส้น” ก็เหมือนไป “ปารีส” >>