ช่วงเดือนนี้ น่าจะเป็นช่วงเดือนทองของ "ป้าศุ" จริงๆครับ
2 โครงการที่เปิดขายก่อนหน้า ได้รับการตอบรับที่ดีทั้ง 2 โครงการเลย
"Supalai Loft สถานีแยกไฟฉาย" และ "Supalai Park สถานีตลาดพลู"
หรือจะโครงการที่เปิดขายก่อนหน้า อย่าง "Supalai Veranda Phasi Charoen Station" นั่นก็ด้วย
ต่างขายดีเป็นเทน้ำเทท่า
และในเดือนนี้ยังมีอีก 1 โครงการเด็ด น่าจะเรียกได้ว่าเป็น "ไม้ตาย" ของทางป้าในปีนี้ได้เลย ออกมาเขย่าตลาดด้วย
"Supalai Premier เจริญนคร" นั่นเอง
มาเริ่มที่ทำเลกันก่อน
ทำเลตรงนี้ ผมค่อนข้างผ่านประจำครับ
เวลาผมกลับจาก สีลม สาทร ผมมักขับรถมาทางสะพานตากสิน แล้ววกเข้าเส้นเจริญนคร
บ่อยครั้งที่ผมมักจะหนีบคุณแม่ผมร่วมทางมาด้วย
เวลาผมเดินทางกับคุณแม่ ผมก็มักเล่าให้ท่านฟังเสมอว่า มีความเปลี่ยนแปลงอันใดบ้าง ของสถานที่ที่ขับผ่าน
ครั้งนี้ก็เช่นกัน ผมก็เล่าถึง "Icon Siam" ว่าที่ ห้างที่หรูที่สุดในเมืองประชาธิปไตย(?)อย่างไทย
ซึ่งกำลังจะมาอุบัติอยู่ตรงถนนเส้นนี้ในอีกไม่นานนัก
ทางคุณแม่ก็บ่นอุบอิบว่า "ไม่คิดเลยว่า ที่นี่จะเจริญได้แบบนี้"
"เสียดาย เคยมีคนมาเสนอขายที่แถวนี้กับม๊า ถูกมั่กมาก"
ผม : "แล้วได้ซื้อไหม"
"ถ้าซื้อจะมานั่งเสียดายแบบนี้หรือ ไม่น่าถาม"?!!
เออ ก็จริงเนอะ ไม่น่าถามเลย 555
จริงๆแล้ว ไม่ใช่คุณแม่ที่เสียดายคนเดียวหรอกครับ
ผมนี่ เสียดายยิ่งกว่า
เกิด "โลภะ" ขึ้นในใจเรียบร้อย แหม ไม่น่าเลยคุณแม่ ฮือ
แต่เอาเข้าจริง ผมก็เข้าใจได้นะ
ย้อนกลับไปไม่กี่ปีก่อน ผมก็ไม่เคยคิดเช่นกันว่า ความเจริญจะวกกลับมาที่แผ่นดินตรงนี้อีกครั้ง
ทั้งนี้ ต้องขอบคุณเจ้าภาพหลัก อย่าง "Icon Siam" จริงๆครับ
เพราะนอกจากจะเป็นห้าง ที่เป็นแหล่งพึ่งพิงแห่งใหม่ของคนแถวนี้แล้ว
ยังอุตส่าห์เสกรถไฟฟ้าสายสีทอง พาดผ่านถนนเส้นนี้อีก
และแน่นอนครับ เมื่อความเจริญมา มูลค่าของที่ดินจึงเกิดอาการถีบตัว อย่างไม่ต้องมีตัวช่วย
ราคาขึ้นชนิดที่ เจ้าของที่ดิน "ขนลุกซู่" สวนทางกับ Developer ที่ต้อง "ขนลุกสู้" แทน อิอิ
เราจึงได้เห็นการสามัคคีกันเกิดของคอนโดริมแม่น้ำ ตามกันมาอีกเพียบ พร้อมราคาเปิดตัวที่จัดว่า "แพงระยับ"
2-5 แสนบาท/ตร.ม.!!!! ยอมยกธงขาวคร้าบบบ
ส่วนหนึ่งที่แพง ก็อาจจะเพราะมันอยู่ริมแม่น้ำด้วยละนะ
แล้วของ "ป้าศุ" ละ เป็นไงบ้าง
ตัวโครงการอยู่ติดกับถนน 2 เส้น คือ ถนนลาดหญ้า และ ถนนสมเด็จเจ้าพระยา
อันนี้ถือว่าดีทีเดียว ทำให้สะดวกในการเข้าโครงการมากยิ่งขึ้น
ลักษณะของที่ดิน เป็นสี่เหลี่ยมคางหมู ที่ออกแนวสามเหลี่ยมละ
ตัวทำเลของ "Supalai Premier เจริญนคร" ถ้ามาจากทาง BTS ก็เจอ "Icon Siam" ก่อน
การเดินทางโดยรถสาธารณะ ค่อนข้างครบครับ ทั้งรถสองแถว รถเมล์ วินมอไซ ล้วนอยู่ใกล้โครงการทั้งนั้น
โครงการอยู่ไกลกับรถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีคลองสาน มากๆ ไกลมากขนาดที่เรียกว่า เดินออกมาก็เจอเลย
จริงๆก็คืออยู่ติดสถานี 0 ม.เลยนั่นล่ะครับ 555
นับว่าสะดวกมากๆ ถ้ารถไฟฟ้าสร้างเสร็จเมื่อไรละก็ ซาบาย!!!
พวกอาหารการกินต่างๆล่ะ เป็นไงบ้าง?
โซนนี้เรื่องของกินต้องบอกว่า "หายห่วง" ครับ
มีร้านอาหารท้องถิ่นอร่อยๆ แทรกตัวอยู่ทั้งเส้น ตลาดก็กระจายตัวกันอยู่ไม่ไกลทั้งนั้น
7-eleven ก็อยู่ใกล้มาก เดินข้ามตรงถนนสมเด็จเจ้าพระยาก็เจอเลย
แถมยังมีสาขาอื่นกระจายตัวกันอยู่รอบด้านอีกด้วยนะ
แถวนั้น ยังมี Community Mall อีกหลายเจ้าด้วย ทั้ง Sena Fest , Vue (ชิบูย่าชาบู หร่อยอย่างแรง) , The Light House (มี Tops ด้วย)
แล้วยิ่งอีกหน่อย มี "Icon Siam" มาร่วมแจมด้วย
โห ไม่อยากจะคิดว่า มันสะดวกแค่ไหน
อ๋อ เกือบลืม รพ.ตากสิน ก็อยู่ตรงข้ามกับโครงการ เวลาไม่สบายก็ไม่ต้องไปไหนไกล
อันนี้เป็นเรื่องที่ดี เหมือนมีประกันชีวิตไว้อีกขั้น
ก่อนที่จะไปเขียนถึงการลงทุน แวะมาที่ข้อมูลส่วนตัวโครงการกันก่อน
"Supalai Premier เจริญนคร" เป็นคอนโด High rise สูง 26 ชั้น 1 อาคาร มียูนิตทั้งหมด 578 ยูนิต ร้านค้า 6 ยูนิต ห้องมี 1-4 Bedroom ขนาด 34.5-331 ตร.ม. บนเนื้อที่ 5 ไร่นิดๆ ที่จอดรถประมาณ 60%
ราคาค่าตัว เริ่มที่ 3.1 ล้านบาท หารแล้วตกเฉลี่ยที่ เฉียด 90,000 บ./ตร.ม.
ห๊ะ?!!
ตอนที่ผมได้ยินราคา ผมอุทานแบบนั้นแหละครับ 555
เดิมที ผมคาดว่า "ป้าศุ" น่าจะเปิดที่ 99,000บ./ตร.ม. แล้วก็รันไปที่หลักแสนบาทไรงี้
แต่นี่เริ่มที่ 89xxx บ./ตร.ม.
จะไม่ให้ผมงง ได้เยี่ยงไรเล่า
เอาจริงๆ ผมเชื่อว่า ถ้าไปอยู่ในมือเจ้าอื่น ไม่ต่ำกว่า 120,000 บ./ตร.ม. แน่ๆ
ถึงจะไม่ได้ "ติดแม่น้ำ" แต่ก็ยังได้ชื่อว่า "วิวแม่น้ำ" + 0 ม.รถไฟฟ้าที่ไปเชื่อมกับสายหลักที่เข้าเมืองแค่ 2 สถานี
กับค่าตัวเท่านี้ ผมถือว่า บาดใจไปถึงก้นอีกแล้วครับ
โอเค ถ้าเทียบกับปัจจุบัน ที่รถไฟฟ้ายังไม่มา ก็อาจถือได้ว่าราคาธรรมดา ไม่ถูก ไม่แพง
แต่ถ้ารถไฟฟ้ามาเมื่อไร พร้อมกับ "Icon Siam" ผมไม่แปลกใจเลย ถ้าโครงการนี้จะขายดี
แล้วมันก็ขายดีจริงๆ ในวันที่ผมเขียนเป็นช่วงรอบ VIP ลูกค้าเก่าพอดี
ห้องที่เปิดขายทั้งหมด เกลี้ยง!!!
เปิดขายที่เหลือ อีกทีวันที่ 22 ก.ย.2560 ซึ่งผมก็คาดว่า Sold out แน่ๆ
ถ้าไม่ Sold out นะ ให้ "ป้าศุ" จัดเลี้ยงหมี่เกี๊ยวเลยเอ้า อิอิ
มาถึงการลงทุนในแง่ต่างๆบ้าง
สำหรับการเส่นสั้น
ผมรู้สึกว่าที่นี่ พอเล่นได้นะ มีตำแหน่งที่พอจะขายต่อได้อยู่
ประกอบกับ Supply สำหรับราคาระดับนี้ ยังไม่ค่อยมี จึงทำให้ยังมี Real Demand ที่อยากได้ไว้อยู่เองอีกตัวพอตัวเลย
อีกอย่าง แฟนคลับของ "ป้าศุ" มีเพียบ พร้อมจะตามเก็บไว้เป็นคอลเลคชั่นในอ้อมอก จึงมีโอกาสขายต่อได้อยู่
แต่อย่างไรก็ตาม มันก็ยังมีความเสี่ยงอยู่นะ
การได้มา อาจจะยากแล้ว แต่การขายต่อ ก็ไม่ได้ง่ายเช่นกัน
อย่าลืมหูลืมตาคว้ามา ศึกษาให้ดีก่อนดีกว่าครับ จะดีกับทุกฝ่าย
สำหรับการเก็บไว้ปล่อยเช่า และการเก็บไว้ระยะยาวๆ
เอาเรื่องเช่าก่อน ห้องราคาเริ่ม 3.1 ล้านบาท ผมขอเอา 3.3 ล้านบาท มาเป็นตัวตั้งแล้วกัน
เราจะต้องการค่าเช่า 16,500 บ./เดือน สำหรับผลตอบแทน 6% อย่างหยาบ ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ
ยิ่งถ้าเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมารวม ก็จะเกือบ 200,00บ. ผมว่า ณ ตอนนี้คงลำบาก
ผมประเมินว่า ที่นี่น่าจะได้ค่าเช่าที่ประมาณ 400บ./ตร.ม. หรือก็คือราวๆ 13,000-15,000 บ./เดือน
ถ้ามีรถไฟฟ้าแล้ว น่าจะอยู่ที่ราว 500 บ./ตร.ม. หรือ 18,000-20,000 บ./เดือน
เพราะฉะนั้น ผลตอบแทนก็จะอยู่ที่ราวๆ 5-6% นั่นเอง ถ้าพอใจก็จัดไป
ตรงนี้ในระยะยาว ด้วยราคาที่เปิดมา "ไม่แพง" รับรองว่า ไปได้อีกไกลครับ
ความเจริญต่างๆ รอต่อคิวพัฒนาอีกเพียบ
ประเมินว่าไปได้ถึง 120,000 บ./ตร.ม.แน่ๆหลังโอนสัก 2-3 ปี
ขอเพิ่มเติมเรื่องห้องน้ำหน่อย อันนี้ผมชอบจริงๆ
ลองสังเกตดูในภาพครับ ว่าตรงแถวฝักบัวจะมีทำแท่นออกมา สามารถนั่งได้ด้วย
ช่วยได้เยอะเลยนะ สำหรับไม่ว่าผู้ป่วย หรือคนชรา
ผมดูแบบมาค่อนข้างเยอะ มีแค่ไม่กี่โครงการหรอกครับ ที่จะมีแบบนี้
นับว่า "ป้าศุ" มีความใส่ใจเพื่อคนที่อยู่อาศัยในแง่นี้ด้วย ดีจัง
เออ ลืมเขียนถึงรูปลักษณ์ ส่วนกลางต่างๆที่พัฒนาขึ้นของ "ป้า" ไปเลย
หลายคนถึงขนาดเรียกเป็น "พี่สาว" 555
สำหรับผมนะ มันมีการพัฒนาจริงๆนะ มันสวยขึ้นนะ ดูทันสมัยขึ้นนะ
แต่... มันยังไปได้อีก ยังไม่สุด ยังไม่ฉีก ยังตามเจ้าอื่นอยู่อีก
ผมเลยยังคงเรียก "ป้า" อยู่ดี อิอิ
แต่... ผมมีความรู้สึกแปลกๆ อยากให้จับตาดู "ป้า" ไว้ครับ
ผมรู้สึกได้ว่า อีก 2-3 ปี "ป้าศุ" จะเติบโดอย่างมาก และไม่ "ป้า" อีกต่อไป (แต่ผมจะขอเรียกต่อนะ อิอิ มันดูน่ารักดี)
อันนี้เป็นแค่ สัญชาตญาณของผมบอกนะครับ อาจจะไม่ถูกก็ได้ 555
เอาเป็นว่า รอดูกัน!!!
สรุปตามสไตล์คอนโดติดดอย
สำหรับการอยู่เอง ติดรถไฟฟ้าแบบนี้ สะดวกมากๆ ราคาไม่แพง ใกล้ห้าง ถ้าอยากอยู่แถวนี้ จัดเหอะ
สำหรับการเล่นสั้น ด้วยราคาที่ทำออกมาถูก แม้ว่าห้องจะใหญ่ แต่ Real Demand ยังมีอีกเยอะ ทำให้สามารถเล่นได้ แต่ต้องระมัดระวังด้วยเน้อ
สำหรับการปล่อยเช่า รอรถไฟฟ้าสายสีทองวิ่งก่อน เชื่อว่าจะหาคนเช่าได้ไม่ยาก
สำหรับการเล่นระยะยาว ด้วยราคาเริ่มที่ไม่แพง และเป็นทำเลที่ยังมีศักยภาพแฝงอยู่ เชื่อว่ายังไปต่อได้อีกครับ
Supalai Premier เจริญนคร เป็นโครงการที่อยู่เองดี เล่นสั้นพอได้ ระยะยาวไปได้อีกไกล ปล่อยเช่าต้องรอรถไฟฟ้า
นึกถึงลงทุนคอนโด นึกถึงคอนโดติดดอย ^0^
