เอาจริง ๆ นะ เห็นราคาที่ดินในเมืองเดี๋ยวนี้แล้วน่าตกใจ ราหาหลายทำเลพุ่งทะยานไปไกลมาก ทำให้บรรดานักพัฒนาทั้งหลายก็ต้องกระจายตัวกันออกไปทำเลที่ราคาจับต้องได้มากขึ้น

        แต่... ปัญหามันอยู่ที่ทำเลเหล่านั้นก็ไม่เป็นที่ต้องการพอ ซึ่งดูได้จากอัตราการขยับของราคาที่ดินต่อปี ซึ่งทำเลเหล่านี้ก็มีข้อดี แต่อาจจะไม่ตอบโจทย์คนส่วนใหญ่

        ข้อดีคือ ราคาบ้านไม่แพง  เงียบสงบ เหมาะสำหรับกลุ่มคนทำงานย่านใกล้เคียง ใกล้ญาติพี่น้องทำธุรกิจอยู่กับบ้าน หรืออาจจะพัฒนาบ้านกลุ่มระดับราคาสูง จับตลาดเศรษฐีนักธุรกิจไปเลยก็ได้

        แต่ข้อเสียคือ การเดินทาง สาธารณูปโภค การบริการสาธารณะ ระบบขนส่งมวลชน ไกลแหล่งงาน ค่าครองชีพสูง ทำให้คนที่อยากมีบ้านหลังแรกอาจจะสู้ไม่ไหว

        สะท้อนจากผลการสำรวจตลาดราคาที่ดินในเขตกทม. และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537-2565 พบว่า มีที่ดินในบางทำเล ซึ่งราคาที่ดินแทบไม่ขึ้นในช่วงปี 2564-2565 

        ซึ่งหากนักลงทุนรายใดซื้อ อาจมีปัญหาได้ และเราในฐานะผู้ซื้อก็ต้องรู้กันไว้เพื่อมองการไกลก่อนจะตัดสินใจเนอะ จะมีทำเลไหนบ้างไปดูกันเลย

        อันดับที่ 1 ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9%

        สังเกตได้ว่าราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวเพิ่มขึ้นช้ามากในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา เพราะไม่ใช่ย่านความเจริญ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงของเมือง ขณะเดียวกันการลงทุนโครงการขนาดใหญ่โครงสร้างพื้นฐานรัฐ รถไฟฟ้า ไม่เกิดขึ้นนั่นเอง

        อันดับที่ 2 ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000  บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3% ย่านนี้เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย   

        อันดับที่ 3 ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ในทำนองเดียวกัน ย่านนี้ก็เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย

        อันดับที่ 4 ทำเล J2-4 บางมด ถนนพุทธบูชา มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 100,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.0% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 122.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.9% บริเวณนี้เคยมีการเติบโตค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันมีการพัฒนาลดลงไปบ้าง

        อันดับที่ 5 ทำเล K2-3 พระรามที่ 2 กม.13.5 แสมดำ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 76,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 245.5% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.9% ทำเลนี้เติบโตสูงมากในช่วงที่ผ่านมา เพียงแต่ในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงชลอตัวลงมา

        อันดับที่ 6 ทำเล K3-3 ถนนพระรามที่ 2 (ธนบุรี-ปากท่อ) กม.35 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% พื้นที่นี้กำลังรอการพัฒนาทางด่วนบนถนนพระรามที่ 2 ซึ่งกำลังก่อสร้าง ซึ่งยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินชลอตัวลงไปบ้าง

        อันดับที่ 7 ทำเล M1-4 พุทธมณฑลสาย 3 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 106.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.2% ในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยพอๆ กับพื้นที่อื่น แต่ในปีล่าสุดเพิ่มขึ้นน้อยเพราะผังเมืองยังจำกัดการก่อสร้าง

        อันดับที่ 8 ทำเล N1-1 บางกรวย-แยกท่าน้ำนนท์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% ทำเลนี้ยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ จึงทำให้ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย และโดยเฉลี่ย 12 ปีที่ผ่านมาก็เพิ่มขึ้นน้อยมาก

        อันดับที่ 9 ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9% ทำเลนี้แม้ไม่ไกลเมืองมากนัก แต่โดยที่เข้าซอยลึก จึงทำให้ราคาที่ดินไม่ค่อยเพิ่มขึ้น แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงแล้ว

        อันดับที่ 10 ทำเล K2-1 ถนนบางบอน 5 เพชรเกษม 81 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 164.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 8.5% ทำเลนี้มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

        อันดับที่ 11 ทำเล K3-1 กระทุ่มแบน ถนนเศรษฐกิจ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 48,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 140.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 7.6% นี่ก็เป็นอีกทำเลหนึ่งที่มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.6% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

        อันดับที่ 12 ทำเล H2-1 สำโรง ใกล้ซอยสุขุมวิท 107 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 460,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 228.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.4% อันที่จริงราคาที่ดินในทำเลนี้เพิ่มขึ้นสูงถึง 10,.4% ต่อปี ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่ในปีที่ผ่านมา คงเป็นเพราะผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง

        อันดับที่ 13 ทำเล K4-3 พุทธสาคร กม.3 (เพชรเกษม-เศรษฐกิจ) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 114.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.6% แม้ราคาที่ดินในย่านนี้จะเพิ่มขึ้น 6.6% ต่อปีตามค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑล แต่เฉพาะในปี 2565 ราคาไม่เปลี่ยนแปลงด้วยเหตุผลว่ายังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคอะไรในทำเลนี้

        อันดับที่ 14 ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8% ทำเลนี้ไม่ค่อยเติบโตเพราะไม่ค่อยมีโครงการสาธารณูปโภคนัก

        อันดับที่ 15 ทำเล E7-1 เสรีไทย (สุขาภิบาล 2) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 88,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 76.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.8% ทำเลนี้มีการพัฒนาที่หนาแน่นแล้ว การพัฒนากระจายออกสู่รอบนอกมากกว่าจะอยู่ในทำเลนี้แล้ว     

        อันดับที่ 16 ทำเล A4-2 รังสิต-นครนายก กม.4.8 (คลองสอง) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 86,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 72.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% ทำเลนี้ก็เช่นกันที่มีกาพพัฒนามากแล้ว และแนวโน้มจะเติบโตออกสู่รอบนอกมากขึ้น

        ทำเลที่ราคาหยุดนิ่งชั่วคราวยังพอที่จะเติบโตใหม่ได้ในอนาคต ไม่น่าเป็นห่วง ส่วนทำเลที่น่าห่วงจริงๆ คือกลุ่มที่ราคาเพิ่มขึ้นน้อยมากตลอดช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นทำเลที่พึงระวัง ได้แก่ ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

        ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9%ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3%

        โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3 % ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7%

        ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9%

        ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8%