ผมว่าหนึ่งในปัญหาชวนหัวที่ทำให้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินต้องดูแลต้องปวดขมับและเกิดข้อพิพาทกันบ่อยๆ หนึ่งในนั้นน่าจะหนีไม่พ้นปัญหาเรื่อง "การครอบครองปรปักษ์" นี่แหละครับ
"การครอบครองปรปักษ์" ฟังแค่ชื่อก็เหมือนจะไม่ค่อยดีเท่าไหร่แล้ว อันที่จริงมันก็มีทั้งดีทั้งไม่ดี ขึ้นอยู่กับว่าเราได้ประโยชน์หรือเสียประโยชน์นั่นแหละนะ 5555
ความหมายของมันถ้าไม่ได้พูดถึงกันในภาษากฏหมาย แปลเป็นภาษาชาวบ้านให้เข้าใจง่ายๆ ก็คงต้องบอกว่า เป็นกฏหมายที่เอื้อให้ใครก็ตามที่เข้ามาครอบครองที่ดินของเราจนครบ 10 ปี สามารถกลายเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้นไปโดยปริยาย
นี่แหละครับถึงได้บอกว่ามันแล้วแต่มุมจริงๆ ถ้าเราเป็นเจ้าของที่เราก็คงไม่อยากเสียที่ดินของตัวเองให้คนอื่นไปฟรีๆ หรอกจริงมั้ย
กรณีนี้เกิดได้ทั้งกับ "อสังหาริมทรัพย์" และ "สังหาริมทรัพย์" เลยนะ
สำหรับ "อสังหาริมทรัพย์" ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
ส่วน "สังหาริมทรัพย์" นั้น ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีครับ
ซึ่งในวันนี้ผมจะพูดถึง "อสังหาริมทรัพย์" แล้วกัน
แน่นอนว่าฟังดูแล้วกฏหมายนี้ไม่เป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินสักเท่าไหร่ ว่าแต่การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร และที่สำคัญคือมีวิธีแก้ไขแบบไหนบ้าง เดี๋ยวเรามาหาคำตอบกันเพื่อระมัดระวังป้องกันไว้ก่อนดีกว่าครับ
หลักๆ ที่เจ้าของที่ดินต้องรู้คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 กล่าวไว้ว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"
มาตรานี้ถือได้ว่าเป็นข้อกฏหมายที่ถูกอ้างถึงเสมอเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ เดิมทีก็ถูกตราขึ้นมาเพื่อให้คนที่มีที่ดินจำนวนมากหรือว่าคนที่มีที่ดินแต่ว่าไม่ได้ดูแล ปล่อยให้ที่ดินนั้นรกร้างว่างเปล่าน่าเสียดาย กลายเป็นว่าถ้าหากมีคนที่ต้องการนำที่ดินผืนนั้นๆ ไปทำประโยชน์นานกว่า 10 ปี โดยที่คนที่เป็นเจ้าของไม่ได้ทักท้วงอะไร ก็ยกกรรมสิทธิ์ให้ไปเลยประมาณนี้
ที่เป็นแบบนี้ก็เพราะกฎหมายต้องการให้ประชาชนได้ใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ไม่ใช่สะสมที่ดินไว้เป็นไอเท็มคอลเล็กชั่นนั่นเอง
แต่การที่จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์มามันก็ไม่ได้ง่ายเหมือนอย่างที่คิดนะครับ เพราะอันที่จริงแล้วการจะได้กรรมสิทธิ์โดยแนวทางนี้มามันก็มีหลักเกณฑ์หลายอย่างตามกฎหมายอีกต่างหาก
อย่างเช่นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นครั้งนี้จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้อง "ไม่ใช่" ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง หากเป็นผู้เช่า ก็ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์นะครับ
หรือทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ หรือก็คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกไล่ถูกท้วง ที่สำคัญคือ "ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย" ไม่ใช่ครอบครองแบบปิดบังอำพราง จงใจซ่อนเร้นอะไรแบบนี้
แต่ข้อควรระวังคือ ต่อให้เราที่เป็นเจ้าของที่ดินจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจไปเชียว เพราะบางทีเจอคนหัวแหลมเราก็จนแต้มเอาได้ง่ายๆ เช่น หากมีบุคคลจะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ อยากจะจดทะเบียนการครอบครอง หลักฐานที่ต้องใช้แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะมี...
ซึ่งไอ้เอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินเนี่ยต่อให้คนที่เข้ามาแย่งครอบครองจะไม่มี ตัวเจ้าพนักงานก็จะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหายครับ จากนั้นก็จะออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วก็ดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณีไป ซึ่งหากเป็นในกรณีนี้แล้ว ตัวโฉนดที่ดินที่เป็นตัวเดิมก็จะใช้ไม่ได้ละนะ
หากลองคิดภาพตามแล้วคล้ายว่าจะหละหลวมเหมือนกันเนอะ มันเลยมีหลายเสียงที่เค้าบอกว่าควรจะปรับปรุงกฏหมายนี้ได้แล้ว เพราะมันมีกรณีที่เกิดข้อพิพาทกันบ่อยๆ เหมือนกัน
สุดท้ายที่เราต้องคิดคือ แล้วจะมีแนวทางไหนที่จะช่วยป้องกันปัญหานี้ได้บ้างล่ะ?
1. หมั่นไปตรวจตราที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อที่เราจะได้รู้ว่ามีใครที่ไหนมายุ่มย่ามกับที่ดินของเราหรือไม่ รวมถึงใช้หลักการถามไถ่ชาวบ้านในละแวกใกล้เคียงว่ามีใครมาใช้ที่ดินลับหลังเราหรือเปล่าก็ได้เช่นกันครับ
2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นที่ดินไว้ให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของว่าที่ดินผืนนี้มีเจ้าของ มีกำหนดเขตแดนที่ชัดเจน
3. ตรวจสอบดูหลักหมุดให้อยู่ที่เดิมเสมอ สังเกตดูว่าหมุดมีการเคลื่อนย้ายหรือว่ามีตรงไหนชำรุดหรือไม่ ถ้าหากพบว่าหมุดหายหรือว่าถูกย้าย ให้รีบไปแจ้งความดำเนินคดีโดยเร็วเลย
4. ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุกๆ 5 ปี เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินของเรานั้นมีเพิ่มหรือลดลงไปหรือไม่
5. มีธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับทางภาครัฐ จะยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินหรือยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดินก็ได้ครับ แน่นอนว่าอย่าลืมใส่ใจการเสียภาษีตามกฏหมายกับทางกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการด้วยนะ
6. หากพบว่ามีผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัยในที่ดินของเราให้รีบทำการคัดค้านทันทีครับ เพื่อยืนยันให้เห็นถึงความไม่สมยอม โดยเราจะตัดสินใจให้อีกฝ่ายทำสัญญาเช่า จะซื้อจะขาย หรือจะขับไล่โต้แย้งอะไรก็ว่าไป แต่ขอให้ดำเนินการอย่างใจเย็นและอดทนนะครับเพราะยังไม่มีการพิพากษา ที่ดินก็ยังคงเป็นของเราอยู่ดี
มาถึงตรงนี้แล้วผมก็อยากจะบอกว่าไอ้เรื่องด้านบนมันก็แค่ส่วนหนึ่งของการครอบครองปรปักษ์เท่านั้นนะ เอาเข้าจริงถ้าให้ลงรายละเอียดลึกๆ แล้วอ่านวันสองวันก็ไม่มีทางจบ
นั่นก็เพราะว่าการครอบครองปรปักษ์เป็นกฎหมายที่มีมานาน แถมยังมีประเด็นข้อพิพาทอีกเพียบ จำเป็นต้องศึกษาในหลายๆ แง่มุมเลยล่ะ แต่ก็อยากให้ทุกคนวางใจไม่จำเป็นต้องกังวลอะไรขนาดนั้น เพราะหากเรากระตือรือร้นหมั่นไปตรวจตราที่ดินของตัวเองบ่อยๆ แสดงท่าทีไม่ยินยอมเมื่อพบว่ามีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยที่เราไม่ได้อนุญาตตั้งแต่แรกๆ ปัญหานี้ก็จะไม่เกิดขึ้นกับเราแน่นอนครับ
Tag :
ช่างเป็นคอนโดที่เหมาะกับคนเห็นแก่กินอย่างพวกผมยิ่งนัก 555 จะหันซ้ายหันขวา ก็คราคร่ำไปด้วยร้านของกินเด็ดๆ เรียงกันเป็นแถว
เคยมีคนถามผมว่า "สมัยนี้ ยังสามารถสร้างคอนโดที่ไม่ใกล้รถไฟฟ้าได้ไหม?" ได้สิ เพราะแม้ว่าความใกล้ รถไฟฟ้า จะเป็น 1 ในปัจจัยหลักที่สำคัญมาก แต่มันก็ยังมีปัจจัยอื่นๆที่ "ขาย" ได้อยู่อีก
จะมีคอนโดปล่อยเช่าอยู่อันนึง ที่แม้แต่ตอนโควิดก็ไม่มีผลอะไร มีคนเช่าตลอดๆ แทบไม่มีช่วงว่าง บางครั้งคือ คนเก่าย้ายออกตอนเช้า ตอนเย็นคนใหม่ใส่หน้ากากอนามัยขนของเข้าอยู่ต่อเลย
"PASSION LIVING" คือชื่อที่อนันดาใช้สำหรับแปะป้ายพื้นที่โครงการครับ
'PYNN Pridi 20' (พินน์ ปรีดี 20) คอนโดใหม่แถวซอยปรีดีฯ 20 จากภาพที่เห็นตอนเปิดตัว ก็พอทราบแล้วว่าแบรนด์ 'PYNN' เป็นแบรนด์ที่แสนสิริเค้าน่าจะปั้นให้มีจุดเด่นในแง่ของการเป็นคอนโดเล็กๆ ในซอยสงบๆ เน้นความเป็นส่วนตัวสูงและสามารถเลี้ยงสัตว์ได้
ตั้งแต่เปิดปีมาคอนโดภายใต้แบรนด์ 'MUNIQ' (มิวนีค) สามารถกวาดยอดขายช่วงพรีเซลไปได้แบบโกยได้โกยของแท้ เค้าเป็นแบรนด์ที่ทำให้ตอนนี้เมเจอร์ยอดขายรอรับรู้รายได้หรือ Backlog มากกว่า 4,400 ลบ. แล้วครับท่านผู้ชม!!
ตอนนี้จ้าวแคมปัสคอนโดของตลาดอสังหาบ้านเรา ไม่ต้องให้ใบ้ก็ตอบได้ว่าคือ“แอสเซทไวส์” นี่แหละ
หมู่บ้านต้องมีไม่เกินกี่หลัง ถึงจะเรียก Private ถ้าแค่ 1 หลัง Private พอมั้ย? ‘แสนสิริ‘ เปิดตัวแบรนด์ใหม่ ‘ELSE’ เป็น EXCLUSIVE RESIDENCES ทำโครงการไม่เกิน 10 หลัง!
ประเทศจีนเป็นประเทศที่มีอะไรให้เราว้าวอยู่ตลอดเวลาจริงๆ นะ อย่างล่าสุดเค้ากำลังทำการสร้าง สนามบิน Lishui (หลี่ซุย) แห่งใหม่ในมณฑลเจ้อเจียง ซึ่งพี่จีนไม่ได้สร้างให้เป็นแค่สนามบินธรรมดา แต่นี่คือสนามบินที่สร้างในสวน เป็นรูปแบบของสนามบิน "Forest City" !!
หลังจาก "Emsphere" ห้างใหม่ในกลุ่ม "Em District" เปิดตัวไป ก็เพิ่มกระแสให้กับพื้นที่รอบด้านได้เพียบเลย ขนาดแค่เปิดตัววันแรกคนก็มหาศาล เรียกว่าสมราคาตระกูล Em สุดๆ
คิดจะพักคิดถึงคิทแคท แต่ถ้าคิดถึงโดนัทอร่อยๆ ก็ต้องคิดถึงคริสปี้ ครีม ดิค้าบบ ไปลองกันยัง “คริสปี้ ครีม x คิทแคท” (Krispy Kreme x KitKat) กับ 3 โดนัทหน้าพิเศษสุดฟิน!!
แต่ก่อนผมคิดนะว่า การจะซื้อบ้านทีก็ต้องไปดูถึงโครงการ ไปดูให้เห็นกับตาแล้วค่อยตัดสินใจ แต่ด้วยอากาศแบบนี้ บางทีก็แอบส่องผ่านทาง Social เอาก่อน น่าจะดีกว่านะ 5555