ถ้าพูดถึงกระแสที่หนักหน่วงในวงการอสังหาช่วงที่ผ่านมานี้ คงจะหนีไม่พ้นกรณีโครงการคอนโดหรูอย่าง ‘แอชตัน อโศก’ ของพี่อนันดาที่ถูกศาลปกครองกลางสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอย่างแน่นอนครับ

        ซึ่งต้องบอกก่อนว่าทางอนันดาเค้าก็ไม่ได้นิ่งนอนใจนะครับ ภายในวันที่เกิดเรื่องก็มีการออกหนังสือชี้แจง รวมถึงเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมาก็จัดแถลงว่าพร้อมสู้เพื่อรักษาผลประโยชน์แก่ลูกบ้านถึงที่สุด

        แต่ก่อนเราจะไปพูดถึงพาร์ทปัจจุบันและอนาคต หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่าจริง ๆ แล้ว โครงการนี้ไม่ได้เพิ่งเกิดเหตุการณ์ไม่พึงประสงค์แบบนี้ครั้งแรกนะ แต่ก็สามารถผ่านพ้นจนมีลูกบ้านเข้าอยู่มาหลายปีแล้ว

        ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักโครงการนี้กันก่อนครับ ‘แอชตัน อโศก’ เป็นคอนโดหรู 51 ชั้นที่พัฒนาขึ้นโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ มิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น เปิดตัวเป็นครั้งแรกในปี 2557 

        ถ้าย้อนกลับไปตอนนั้น ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นเค้าก็สูงถึง 210,000 บาทต่อตารางเมตรเลยนะ ก่อนรีเซลในช่วงเวลาต่อมา ซึ่งราคาก็สูงขึ้นไปด้วย เพราะต้องยอมรับว่าทำเลเค้านั้นกินขาดจริง ๆ 

        โดยขายหมด 100% ภายในระยะเวลา 1 เดือนหลังจากเปิดตัว เรียกได้ว่าเป็นโปรเจ็กต์ใหญ่ที่ได้รับความสนใจทั้งผู้ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุน ไม่ว่าใครก็อยากได้ไว้ครอบครอง

        ทุกอย่างก็ดูเหมือนจะไปได้สวยใช่ไหมครับ แต่หลังจากเริ่มก่อสร้างได้ไม่นาน ในปี 2559 ก็เริ่มมีการฟ้องร้องและร้องเรียนทั้งในเรื่องสิ่งแวดล้อมและการรุกล้ำพื้นที่สาธารณะ

        ดังนั้นวันนี้ติดดอยเลยจะพาเพื่อน ๆ ไปดูกันครับว่าตั้งแต่อดีต มาจนถึงปัจจุบัน ‘แอชตัน อโศก’ เคยผ่านเหตุการณ์อะไรกันมาแล้วบ้าง และอนาคตต่อจากนี้จะต้องทำอย่างไรต่อไป ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเล๊ยยยย

 

 

        ย้อนกลับไปแรกเริ่มเดิมที... ก่อนที่ที่ดินนี้จะตกมาเป็นของอนันดา ที่ดินแปลงนี้เป็นแปลงที่ยาวทอดไปกับถนน ซึ่งพอมีการสร้างเส้นทางรถไฟฟ้า MRT ทำให้ต้องโดนเวนคืนที่ดินโซนด้านหน้ากลายเป็นที่ของ รฟม. ไปตามระเบียบ

        ผลที่ตามมาก็คือต้นตอของปัญหาเพราะมันทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่ตาบอด กลายเป็นว่าจะพัฒนาทำอะไรก็ไม่ได้ รฟม. เค้าก็เห็นใจเลยทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน ทำทางเปิดเป็นทางเข้า-ออกให้ได้ใช้งาน โดยมีขนาด 6.4 เมตร

        ซึ่งในภายหลังทางอนันดาก็ได้ซื้อที่ดินนี้มาครอบครอง โดยที่กรรมสิทธิ์ที่ดินตอนซื้อนั้นยังพ่วงไปกับสิทธิในการใช้งานทางเข้า-ออกผ่านที่ดินของ รฟม. เช่นเดิม

        โดยตอนแรก ผู้พัฒนาโครงการได้ขออนุญาตก่อสร้าง อาคาร 7 ชั้น 1 หลัง เป็นอาคารชุดอยู่อาศัย จำนวน 23 units มีสำนักงาน และที่จอดรถ พื้นที่ 10,013 sqm ที่จอดรถ-ที่กลับรถ และทางเข้า-ออกของรถ 213 คัน พื้นที่ 1,520 sqm 

 

 

        เวลาดำเนินมาถึงปี 2557 ทางอนันดาได้มีการยื่นคำขออนุญาต รฟม. ย้ายตำแหน่งทางเข้า-ออกขยับไปอยู่บริเวณด้านที่ติดกับสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ และขยายความกว้างเป็น 13 เมตร

        ซึ่งอนันดาก็ไม่ได้ขอฟรี ๆ นะครับ แต่มีการให้ค่าตอบแทนแก่ รฟม. เป็นเงินกว่า 97.6 ล้านบาท โดยเป็นไปในเชิงที่ว่าเช่าที่บริเวณนี้ เพื่อทำเป็นทางเข้า-ออกสำหรับผู้พักอาศัยในโครงการ

        สาเหตุที่เค้าอยากขยายทางเข้านี้ก็เพราะจะได้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เกิน 30,000 ตารางเมตร ได้ ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่ว่า ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดิน ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดทางสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 18 เมตรนั่นเอง

        ทุกอย่างก็ดูจะเรียบร้อยดีครับ ในที่สุดอนันดาก็ได้รับใบอนุญาตฯ อย่างถูกต้องภายใต้การตัดสินใจของคณะกรรมการบอร์ดบริหาร รฟม. ณ ขณะนั้น แต่ไม่ได้ผ่านมติของคณะรัฐมนตรี และเปลี่ยนแบบใหม่มาเป็นอาคาร 50 ชั้นในปัจจุบัน

 

 

        จนมาถึงช่วงกลางปี 2559 จุดแรกเริ่มของมหากาพย์นี้ก็เกิดครับ มีการร้องเรียนให้ยุติใครงการนี้ซะ นำโดยสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนและตัวแทนชุมชนรวม 16 คน ยื่นฟ้องหน่วยงานรัฐ 5 แห่ง 

        ในสาเหตุร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ โดยอนุญาตให้มีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมแอชตัน อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูงใหญ่พิเศษไม่ชอบด้วยกฎหมาย

        ประเด็นที่ฟ้องร้องกันก็มีทั้งเรื่องสิ่งแวดล้อมและการรุกล้ำพื้นที่สาธารณะ ซึ่งหลังจากศาลพิจารณารวมถึงตรวจสอบเอกสารต่าง ๆ แล้วไม่พบว่าโครงการทำผิด โครงการก็เลยได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จในปี 2560 

        แต่ปัญหาไม่ได้จบแค่นั้น หลังจากเสร็จก็เริ่มมีลูกบ้านจะโอนแต่ติดปัญหาโอนไม่ได้เนี่ยสิครับ เนื่องจากสตง. ได้ทำหนังสือยื่นต่อ รฟม. เกี่ยวกับการอนุญาตให้ บมจ.อนันดาฯ ใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ผ่านอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี ทำให้ต้องเลื่อนการโอนออกไป

        แต่ปัญหาการโอนก็จบลง เพราะกรุงเทพมหานครเค้าได้ออกใบรับรองการก่อสร้างให้โครงการอย่างถูกต้อง ลูกบ้านก็เลยเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ตั้งแต่ในปี 2561 เป็นต้นมาครับ

 

 

        ตัดมาที่ปัจจุบัน... จากข้อมูลที่ผมสอบถามมาปัจจุบัน ‘แอชตัน อโศก’ มีลูกบ้านทยอยย้ายเข้าอยู่ไปแล้วกว่า 83% ของโครงการ และอยู่กันเรื่อยมาอย่างมีความสุข

        จนกระทั่ง 30 ก.ค. 2564 ที่ผ่านมาได้มีผลการตัดสินจากศาลปกครองชั้นกลางให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ เรื่องวุ่น ๆ จึงกลับมาอีกครั้งครับ

        ผมขอสรุปคำพิพากษาแบบเข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ที่ดินโดยรอบอาคารของโครงการในส่วนที่ติดกับถนนสาธารณะนั้นไม่เพียงพอตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 

        โดยที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ตาม พ.ร.บ. กำหนดไว้ว่าจะต้องมีระยะจากอาคารห่างจากถนนสาธารณะมากกว่า 12 เมตร ติดทางสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 18 เมตร

 

 

        อ่าว... แต่ในพาร์ทอดีตอนันดาก็ยื่นคำขออนุญาตใช้ประโยชน์ในที่ดินและขยายความกว้างเป็น 13 เมตรแล้วนิ ทำไมยังโดนฟ้องว่าไม่เพียงพออีก

        คำตอบก็คือทาง 13 เมตร เป็นทางที่องค์การรถไฟฟ้า "ให้ใช้ประโยชน์" เท่านั้น ไม่ได้ยกเป็น “ทางสาธารณะ” ตามนิยามกฎหมาย และการที่อนุมัติให้ใช้ ยังเป็นการผิดวัตถุประสงค์ขององค์กรและการเวนคืน จึง “ไม่ชอบด้วยกฎหมาย” 

        ที่ดินส่วนทางเข้านั้นจริง ๆ ไม่ใช่ที่ดินของโครงการ การยื่นแบบขอดัดแปลงจากอาคาร 7 ชั้นมาเป็นอาคาร 50 ชั้น โดยยื่นพร้อมที่ดินขององค์การรถไฟฟ้า และทาง 13 เมตร ที่ให้ใช้ประโยชน์เป็นการยื่นไม่ถูกต้อง

        เพราะที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนของ รฟม. ไม่สามารถขยายเพิ่มได้ และต้องใช้ในจุดประสงค์อย่างในกรณีนี้คือทำเป็นรถไฟฟ้าเท่านั้นไม่สามารถทำเป็นทางผ่านได้

        ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า พื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการอาคารชุด Ashton Asoke ไม่เป็นไปตามข้อ 2 วรรคสอง ของกฏกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2533) ตามที่เป็นข่าวใหญ่ไป

 

 

        ประเด็นมันก็อยู่ตรงนี้แหละครับ ช่องว่างทางกฎหมายและบทสรุปที่ไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ว่า ‘ทำได้หรือทำไม่ได้’ คาบเกี่ยวกันอยู่ จึงไม่สามารถฟันธงกันได้ว่าใครผิดใครถูก

        แต่ต้องบอกก่อนว่าโครงการก็มีกระบวนการขั้นตอนที่ถูกต้องนะครับ ขออนุญาตจากหน่วยงาน ทั้งสำนักงานเขต สำนักการโยธา คณะกรรมการ EIA รวมถึง รฟม. เจ้าของที่ดินพิพาทก็ด้วย

        ตอนนี้ทางอนันดาเลยเตรียมยื่นสิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาดังกล่าวตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปยังศาลปกครองสูงสุด ซึ่งน่าจะใช้เวลาประมาณ 3-5 ปีถึงจะรู้ว่าใครจะแพ้-ชนะ 

        ซึ่งเสียงในสังคมก็มีแบ่งออกเป็น 2 เสียง ทั้งอยากให้โครงการแพ้ และดำเนินการกับตัวอาคารให้ถูกต้องตาม พ.ร.บ. ไม่ว่าจะต้องทำการทุบทิ้ง รื้อถอน หรือดัดแปลงยังไงก็ตาม

        และอยากให้เคสนี้เป็นบทเรียน พร้อมกับดำเนินการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ว่าทำไมละเลยต่อหน้าที่และปล่อยให้กลายเป็นปัญหาจนถึงตอนนี้

        อีกเสียงก็อยากให้โครงการอยู่ต่อไปได้ แก้กฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืน เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานใหม่กับที่ดินแปลงอื่นที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด

        ซึ่งถ้าทางอนันดาแพ้คดีแล้วจะชดเชยความเสียหายให้ลูกบ้านยังไงนั้น ยังไม่มีข้อตกลงในส่วนนี้ออกมานะครับ ตอนนี้ก็ต้องยกให้เป็นหน้าที่ของกระบวนการทางศาลไปก่อน แล้วรอดูผลกันอีกทีครับ

 

 

        จากข้อมูลที่ทางอนันดาเค้าออกมาชี้แจงในงานแถลงข่าวเมื่อวันก่อน เค้าสรุปความเป็นไปได้ของคดีนี้ว่าคำตัดสินศาลน่าจะมี 2 แนวทางครับ

        แนวทางแรกคือทางศาลปกครองสูงสุดยกฟ้องหรือแก้ไขให้ใช้ที่ดินได้ กับแนวทางที่ 2 คือ ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืน หรือแพ้คดี ซึ่งหลังจากนี้ก็ต้องดำเนินการตามคำสั่งศาลต่อไป

        ซึ่งถึงแม้ผลจะออกมายังไงก็ตาม การระเบิดตึก ทุบทำลาย หรือรื้ออาคารทั้งตึกลงมาเป็นเศษเหล็ก เศษอิฐ เศษปูนนั้น สำหรับประเทศไทยอาจจะ 'เป็นไปได้ค่อนข้างยาก' หน่อยครับ

        อย่างเคสที่ผ่านมา ก็มีโรงแรมแห่งหนึ่งในซอยร่วมฤดี สูง 18 ชั้น และ 24 ชั้น ที่มีปัญหาเกี่ยวกับทางสาธารณะในซอยไม่กว้างพอให้สร้างได้ จนมีการฟ้องร้องกันมาตั้งแต่ปี 2552-2553 

        ซึ่งที่สุดแล้วศาลปกครองสุงสุดมีคำพิพากษา ให้ กทม.และ ผอ.เขตปทุมวัน ใช้อำนาจตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 สั่งรื้อถอนในปี 2557

        แต่ก็นั่นแหละครับ จนมาถึงปัจจุบันนี้อาคารดังกล่าวก็ยังคงอยู่ อีกทั้งยังเปิดให้บริการเป็นโรงแรมได้ด้วย แต่ก็ยังมีคดีความต่อเนื่องกับหน่วยราชการมาจนถึงทุกวันนี้นะครับ

 

 

        ถ้าเทียบกับ ‘แอชตัน อโศก’ แล้วยิ่งหนักกว่า เพราะเป็นอาคารที่มีเจ้าของร่วมจำนวนมาก ไม่ได้เป็นเจ้าของเดียวเหมือนกับโรงแรมดังกล่าว หากมีการรื้อถอนจริงๆ จะมีผู้ได้รับผลกระทบจำนวนมาก 

        และที่สำคัญ คดีเกี่ยวกับการควบคุมอาคารนั้น คำพิพากษาของศาลจะไม่ได้สั่งรื้ออาคารที่ก่อสร้างผิดกฎหมายโดยตรง แต่ศาลจะสั่งให้มีการบังคับคดีออกประกาศตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เพื่อให้รื้ออาคารแทน 

        เพราะกฎหมายให้อำนาจไว้เช่นนั้น จึงทำให้ดูเหมือนเป็นไปอย่างล่าช้า และผู้ฟ้องคดี ไม่ได้ฟ้องให้สั่งรื้ออาคาร แต่ทุกคดีจะฟ้องเจ้าหน้าที่รัฐละเลยการใช้อำนาจยับยั้งการก่อสร้างอาคารที่ผิดกฎหมาย ซึ่งอำนาจในการยับยั้งอยู่ในอำนาจการบังคับคดีของรัฐทั้งสิ้น

 

 

        ยังไงก็ตาม... ที่ผมบอกว่าการรื้อถอนนั้น 'เป็นไปได้ค่อนข้างยาก' แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า 'เป็นไปไม่ได้' นะครับ ต้องรอเวลา 3-5 ปีดูว่าใครจะแพ้-ชนะแล้วค่อยมาลุ้นกันอีกที 

        แต่!!! อนาคตที่น่าจับก่อนจะถึงเวลานั้นก็คือความเสี่ยงของเจ้าของร่วมในอาคารนั้นแหละครับ เพราะ “การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง” อาจจะลามไปเพิกถอนใบอนุญาตการใช้อาคาร และการเพิกถอน “เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด อช.2” ด้วย

        ซึ่งเคสแบบนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นจริงนะครับ แต่ถ้ามันเกิดขึ้นมาจริง ๆ อาจจะทำให้การซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือห้องชุด ไม่สามารถทำได้อีกต่อไป 

        และสภาพการเป็นนิติบุคคลอาคารชุด อาจต้องเกิดการตีความต่อไป สถานการณ์แบบนี้ทำให้เจ้าของร่วมต้องทำใจเรื่องผลตอบแทนจากการลงทุนเลยครับ แหะ ๆ

 

 

        และทั้งหมดทั้งมวลที่ผมเล่ามานี้ก็เป็นมหากาพย์ของโครงการ ‘แอชตัน อโศก’ ที่เป็นประเด็นอยู่ในตอนนี้ และยังคงต้องติดตามความคืบหน้ากันต่อไป

        แต่สิ่งที่ผมอยากให้ทุกคนมั่นใจก็คือ... ไม่ว่าอนาคตผลจะออกมาแบบไหน อนันดาเค้าก็ยืนยันว่าไม่ทอดทิ้งลูกบ้าน และยังจะยืนอยู่ข้างลูกบ้านแม้ว่าโครงการนี้จะโอนไปแล้วเกือบทั้งหมดก็ตาม

        เพราะยังไงก็ตามในฐานะที่เป็นเจ้าของโครงการทางอนันดาจะแสดงความรับผิดชอบในการทำเรื่องนี้ให้ดีกับทุกฝ่ายอย่างเต็มความสามารถที่สุดครับ

        ล่าสุดเอฟเฟ็กต์ก็จากปัญหานี้ก็ยังไม่จบนะครับ เพราะส่งผลให้อนันดาต้องหารือกับ ก.ล.ต. เพื่อเลื่อนขายหุ้นกู้ เพื่อให้นักลงทุนได้มีเวลาพิจารณาข้อมูล และทราบว่าทางบริษัทเตรียมจะดำเนินการอย่างไรก่อนตัดสินใจ

        ติดดอยก็ขอเป็นกำลังใจให้กับทุกฝ่ายทุกคนนะครับ ไม่ว่าผลจะออกมาเป็นอย่างไร แต่เคสนี้จะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ให้ทั้งนักพัฒนาโครงการและผู้ซื้อทุกคนต้องรอบคอบและใส่ใจมากกว่าเดิมอย่างแน่นอนครับ :)