สำหรับมือใหม่ที่เพิ่งซื้อคอนโดและบ้าน อาจจะพบเจอข้อสงสัยหลายๆ ประการใช่ไหมครับ นอกจากช่วงแรกๆ จะปวดหัวกับเรื่องการดาวน์ การจอง การโอนแล้ว
หลังจากได้คอนโดหรือบ้านมาอยู่ในครอบครองแล้ว เหล่ามือใหม่คงเจอกับปัญหากวนใจน่าฉงน หนึ่งในนั้นคือเรื่องของส่วนกลางนั่นเอง
ค่าส่วนกลางคืออะไร?
ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกันก่อนครับว่าส่วนกลางคืออะไร? ส่วนกลางหรือ Maintenance Fee/Common Fee
อาจจะมีคนตั้งคำถามว่า ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วยล่ะ? ถ้าหากว่าเราไม่ได้ใช้ เราจำเป็นต้องจ่ายไหม? คำตอบคือต้องจ่ายนะครับ จะใช้หรือไม่ใช้ก็ต้องจ่ายอย่างไม่มีข้อแม้ โดยจะต้องเสียเงินค่าส่วนกลางตรงนี้ให้แก่นิติบุคคลของโครงการนั่นเอง
เค้าเก็บเงินเราเอาไปทำอะไรหว่า?
เงินที่ทางนิติบุคคลเก็บไม่ได้ไปไหนเลยครับ เงินส่วนนี้จะไปอยู่ในส่วนของงานบริหารส่วนต่างๆ ของคอนโดเรานี่แหละ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต ค่าซ่อมบำรุงรักษา ยกตัวอย่างเช่น ไฟทางเดิน ไฟตรงป้ายโครงการ น้ำพุ แม่บ้าน สระว่ายน้ำ ค่าทำความสะอาดฟิตเนส ค่าพี่ๆ รปภ. เป็นต้น
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Chewathai Residence ทองหล่อ
แล้วทำไมแต่ละโครงการถึงคิดค่าส่วนกลางไม่เท่ากันล่ะ?
เชื่อว่ามือใหม่ที่เพิ่งซื้อคอนโด ต้องมีคำถามนี้แว๊บเข้ามาในหัวแน่ๆ สาเหตุที่แต่ละคอนโดจะมีราคาส่วนกลางไม่เหมือนกันเนี้ย ก็เพราะว่าคอนโดแต่ละโครงการเค้าจะคิดตามตารางเมตร และความเด็ดดวงของส่วนกลางโครงการนั้นๆ ครับ
โครงการไหนจ๊าบหน่อยก็อาจจะตั้งราคาแพงนิด โครงการไหนพื้นฐานเบสิค ก็อาจจะถูกมาหน่อย หรือพูดง่ายๆ ก็คือโครงการไหนมีส่วนกลางที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะก็จะแพงกว่า
บางโครงการชูโรงเรื่องความ Privacy ยูนิตน้อย ความเป็นส่วนตัวสูง โครงการเหล่านี้อาจจะต้องเสียเงินค่าส่วนกลางสูงตามความเป็นส่วนตัว เนื่องจากมีจำนวนเพื่อนบ้านที่มาเป็นตัวหารน้อย จึงทำให้ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพงขึ้น กลับกันโครงการไหนจำนวนยูนิตเยอะ ก็มีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าส่วนกลางถูกลงครับ เพราะมีตัวหารมากนั่นเอง
ซึ่งปัจจุบันเดี๋ยวนี้คอนโดเค้าจะค่าส่วนกลางเริ่มต้นตารางเมตรละ 30 บาท โดยเค้าจะเอาค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร มาคูณกับขนาดห้องพักอาศัยของเรา
สมมุติว่าผมมีห้องขนาด 40 ตร.ม. คอนโดที่ผมอยู่คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท ก็จะต้องเอา 30 x 40 = 1,200 บาท/เดือน หรือคิดเป็นรายปีก็จะเท่ากับ 1,200 x 12 ก็จะเท่ากับว่าผมจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลเป็นเงิน 14,400 บาทต่อปี หรือบางโครงการมีรอบชำระ 6 เดือนก็จะเป็น 1,200 x 6 เท่ากับว่าเราต้องจ่าย 7,200 บาท ทุกๆ 6 เดือนนั่นเองครับ ซึ่งอันนี้ต้องศึกษาดีๆ นะเพราะบางโครงการอาจจะให้เราจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 ปีด้วยนะครับ
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Common TU
ลองแกล้งๆ ไม่จ่ายได้ไหม จะมีอะไรเกิดขึ้นกับลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางบ้างล่ะ?
ถ้าหากว่าคุณสะดวกแบบนี้ ขอบอกเลยครับว่า จะลอยตัวไม่จ่ายไม่ได้เด็ดขาดดดด สะดวกแบบไหนก็ต้องจ่ายครับเพราะถ้าเราไม่จ่ายมันก็ต้องมีบทลงโทษตามมา นั่นก็คือ
1. ถ้าหากว่าเราไม่จ่ายภายในวันเวลาที่เค้ากำหนดไว้ให้ ภายในระยะเวลา 6 เดือน เราจะต้องเสียค่าปรับนะครับ โดยจะเสียในอัตราไม่เกิน 12% ทันที และถ้าเรามียอดค้างเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย บางโครงการตัดน้ำตัดไฟก็มีนะครับ5555 (ถ้ามีระบุไว้ในสัญญาอ่ะนะ) ส่วนเรื่องรอบชำระของแต่ละโครงการก็จะไม่เหมือนกันครับ บางโครงการจะมีรอบเก็บ 1 เดือน ไม่ก็ 6 เดือน แล้วแต่โครงการนั้นๆ
2. ใครไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะไม่สามารถมีสิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนในเรื่องใดๆ เวลามีการประชุมใหญ่ของลูกบ้าน
3. สายซื้อไว้ลงทุน ลำบากแน่ เพราะจะไม่ได้รับใบปลอดหนี้เมื่ออยากทำการ ซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ใบปลอดหนี้สำคัญมากเพราะใบปลอดหนี้เป็นเอกสารที่จะต้องใช้ประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน ถ้าหากไม่มีใบปลอดหนี้ก็ไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดได้นั่นเอง
4. ถ้าไม่จ่ายก็ระวังโดนนิติบุคคลเค้าฟ้องศาลนะ และขอเตือนว่าส่วนใหญ่ นิติบุคคลจะชนะ 100% ด้วย
ภาพส่วนกลางจากโครงการ Supalai Riva Grand
เป็นยังไงกันบ้าง สามารถคลายข้อสงสัยเกี่ยวกับค่าส่วนกลางกันไปได้บ้างไหมครับ?
การจะซื้อคอนโดสักห้องไว้ในครอบครอง ไม่ได้มองแค่เพียงทำเลโครงการ แบบห้อง และการออกแบบ เท่านั้นนะครับ เรื่องส่วนกลางเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ต้องคำนึงถึงมากๆ ซึ่งหลายคนที่กำลังจะซื้อคอนโดครั้งแรกอาจจะลืมนึกถึงเรื่องนี้ไปก็ได้
เพราะฉะนั้นเวลาไปดูโครงการ อย่าลืมถามกับทางเซลด้วยนะครับว่า นิติบุคคลเป็นของเจ้าไหน คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละเท่าไหร่? เพื่อจะได้มาคำนวณค่าใช้จ่ายที่เราต้องรับผิดชอบ จะได้ไม่ต้องมีปัญหาตามมาด้วยครับผม
Tag : ส่วนกลางคอนโด | มือใหม่ซื้อคอนโด |
ช่างเป็นคอนโดที่เหมาะกับคนเห็นแก่กินอย่างพวกผมยิ่งนัก 555 จะหันซ้ายหันขวา ก็คราคร่ำไปด้วยร้านของกินเด็ดๆ เรียงกันเป็นแถว
เคยมีคนถามผมว่า "สมัยนี้ ยังสามารถสร้างคอนโดที่ไม่ใกล้รถไฟฟ้าได้ไหม?" ได้สิ เพราะแม้ว่าความใกล้ รถไฟฟ้า จะเป็น 1 ในปัจจัยหลักที่สำคัญมาก แต่มันก็ยังมีปัจจัยอื่นๆที่ "ขาย" ได้อยู่อีก
จะมีคอนโดปล่อยเช่าอยู่อันนึง ที่แม้แต่ตอนโควิดก็ไม่มีผลอะไร มีคนเช่าตลอดๆ แทบไม่มีช่วงว่าง บางครั้งคือ คนเก่าย้ายออกตอนเช้า ตอนเย็นคนใหม่ใส่หน้ากากอนามัยขนของเข้าอยู่ต่อเลย
"PASSION LIVING" คือชื่อที่อนันดาใช้สำหรับแปะป้ายพื้นที่โครงการครับ
'PYNN Pridi 20' (พินน์ ปรีดี 20) คอนโดใหม่แถวซอยปรีดีฯ 20 จากภาพที่เห็นตอนเปิดตัว ก็พอทราบแล้วว่าแบรนด์ 'PYNN' เป็นแบรนด์ที่แสนสิริเค้าน่าจะปั้นให้มีจุดเด่นในแง่ของการเป็นคอนโดเล็กๆ ในซอยสงบๆ เน้นความเป็นส่วนตัวสูงและสามารถเลี้ยงสัตว์ได้
ตั้งแต่เปิดปีมาคอนโดภายใต้แบรนด์ 'MUNIQ' (มิวนีค) สามารถกวาดยอดขายช่วงพรีเซลไปได้แบบโกยได้โกยของแท้ เค้าเป็นแบรนด์ที่ทำให้ตอนนี้เมเจอร์ยอดขายรอรับรู้รายได้หรือ Backlog มากกว่า 4,400 ลบ. แล้วครับท่านผู้ชม!!
ตอนนี้จ้าวแคมปัสคอนโดของตลาดอสังหาบ้านเรา ไม่ต้องให้ใบ้ก็ตอบได้ว่าคือ“แอสเซทไวส์” นี่แหละ
หมู่บ้านต้องมีไม่เกินกี่หลัง ถึงจะเรียก Private ถ้าแค่ 1 หลัง Private พอมั้ย? ‘แสนสิริ‘ เปิดตัวแบรนด์ใหม่ ‘ELSE’ เป็น EXCLUSIVE RESIDENCES ทำโครงการไม่เกิน 10 หลัง!
ประเทศจีนเป็นประเทศที่มีอะไรให้เราว้าวอยู่ตลอดเวลาจริงๆ นะ อย่างล่าสุดเค้ากำลังทำการสร้าง สนามบิน Lishui (หลี่ซุย) แห่งใหม่ในมณฑลเจ้อเจียง ซึ่งพี่จีนไม่ได้สร้างให้เป็นแค่สนามบินธรรมดา แต่นี่คือสนามบินที่สร้างในสวน เป็นรูปแบบของสนามบิน "Forest City" !!
หลังจาก "Emsphere" ห้างใหม่ในกลุ่ม "Em District" เปิดตัวไป ก็เพิ่มกระแสให้กับพื้นที่รอบด้านได้เพียบเลย ขนาดแค่เปิดตัววันแรกคนก็มหาศาล เรียกว่าสมราคาตระกูล Em สุดๆ
คิดจะพักคิดถึงคิทแคท แต่ถ้าคิดถึงโดนัทอร่อยๆ ก็ต้องคิดถึงคริสปี้ ครีม ดิค้าบบ ไปลองกันยัง “คริสปี้ ครีม x คิทแคท” (Krispy Kreme x KitKat) กับ 3 โดนัทหน้าพิเศษสุดฟิน!!
แต่ก่อนผมคิดนะว่า การจะซื้อบ้านทีก็ต้องไปดูถึงโครงการ ไปดูให้เห็นกับตาแล้วค่อยตัดสินใจ แต่ด้วยอากาศแบบนี้ บางทีก็แอบส่องผ่านทาง Social เอาก่อน น่าจะดีกว่านะ 5555